在白沙洲做别墅,你想把它卖给谁?

南山南地产工作室 2019-01-02 14:10
【摘要】
“在一个已经被定义为纯刚需的区域,比如白沙洲,做别墅,会是什么样子?”

别墅,我们多数时候跟豪宅划等号。

自然景观是必须要有的,没点山山水水,没点出尘的意思,总差点味道。

要出尘,很多时候也意味着“出城”,比如武汉三大别墅区汤逊湖、金银湖和后官湖,就是典型。

由于别墅区的存在,我们不会简单地把以上三个区域,像其他“出城”的区域一样,定义为刚需板块。毕竟刚需可“刚不动”大几百万上千万房子,哪怕是超过90%的改善购房者,都不会去买别墅。

那假如反过来,在一个已经被定义为纯刚需的区域,比如白沙洲,做别墅,会是什么样子?

曾经,白沙洲的项目,不仅单价低,面积还小,一些70/80㎡的小户型,是很多“上车级”刚需的首选。

这几年,增加了几分改善的味道,大户型多了起来。甚至在最近,几家开发商把自己的高端产品系放到了这里试水,白沙洲的价格天花板也被打破,某种意义上来说,这是一种成功。

改善型需求的水,已经漫到了白沙洲。

不过,这并没有完全扭转大家对白沙洲区域的认知。

现在,在白沙洲做别墅,大家普遍会觉得这步子迈的有点大,会不会……

然而,白沙洲真就出现像鄂旅投书院世家这样的别墅产品。

是我们认知落后了,还是开发商玩脱线了?

01 

把别墅等同于豪宅,是把它放到了刚需以及改善需求的对立面,那别墅自然就和白沙洲格格不入了。

这是一种认知上的偏差。

以前我们觉得别墅一定要大,结果80㎡的别墅横空出世,惊掉了我们的下巴。

买房子,不是看它有多少优点,而是看它有多契合我们的核心需求。

买80㎡的别墅为的是什么?

不是因为它是别墅,而是因为能以最小的代价拥有一个属于自己的独立庭院,回归内心的宁静。

别墅不等于大房子,别墅只是满足居住需求的一种形式。

同样,别墅也可以用来满足改善型需求。

改善型需求,核心诉求是面积要大。但是没有人规定,从100㎡的房子升级到140㎡,只能在同类产品中切换,从一个高层换到另一个高层。

别墅完全可以看成是改善型住宅的再升级。

改善型购房者,普遍还是要追求实用性的,是作为第一居所,“出尘”感不是他们的目的,区位的成熟度就必须纳入考虑。

然而,城市配套并不是从主城区均衡往外扩散。它会跳过低密度社区(别墅),往人多而密集的地方去,哪怕距离主城区更远。

为只住了百十来户人的区域去建学校、地铁站、商超、医院,家里有矿也不带这么玩的。只有人多了之后,zf、商家自然就会往这里砸钱。

广州华南板块,一个远郊区域,塞进十万人后,硬生生倒逼出一个城市副中心。你换成别墅区试试?看看汤逊湖的别墅区,不是高密项目扎堆带来人气,买包烟你都要开半小时车。

相比之下,白沙洲最大的一个优势就是,靠着这些年做刚需积累了人气,具有了一定的成熟度,现在又走上改善路线。针对改善型居住需求的别墅出现在白沙洲,其实是情理之中的事情。

剩下的问题,无非是如何打造这样的产品。

02

鄂旅投书院世家是怎么做的?

产品设计,并不在面积上一味求大。

整个别墅区由联排别墅和双拼别墅组成,其中联排别墅是主力产品,由中间套的140㎡和边套的170㎡户型组成,双拼别墅数量很少,都是215㎡的户型。

乍一看,主力的140㎡和170㎡是非常主流的改善型面积段,和高层产品区别不大。

但是在套内设计上,区别就体现出来了。

比如140㎡户型,一共4层,建面只有140㎡,各种赠送是真多。

哥去看项目的时候,置业顾问就不停地一边指,一边说“这里是送的,这里也是送的”。哥也记不得这许多,直截就问赠送加起来有多少——不算花园1:1吧。

2万7、8的单价,比得上市区品质项目的价格了,但是实际折算下来,跟白沙洲的高层贵不了多少。但是在可利用面积上,不可同日而语,性价比一下子就显出来了。

140㎡户型赠送面积示意图(点击查看大图)

整个建筑设计只有梁柱,没有承重墙,这也使得对于各种赠送面积,利用率很高,改造的余地相当大,非常灵动。

在上图中,从左到右分别是1、2、3楼,1楼的客厅是一个6米挑高的设计,业主可以把这里隔出一层,和2楼的书房打通,做成一个套房;

位于整户中部,贯通3层的天井,则是最灵动的地方,业主可以把这里作为电梯井,也可以选择性地封进来,做室内空间的扩展。

140㎡的高层产品,是不可能做成3个大套房的。同时,高层产品因为是在一个平面上,动静分区和私密性设计也做不到像别墅这样彻底。

退台式的设计,保证了2楼和3楼都有较大的屋外活动空间,和良好的采光和通风,也给阳台留出了一定的改造空间,这更是高层产品无法做到的。

有心的朋友会问,不是说的4层吗,怎么图里少了1层?

你猜。

这样灵动的特点也体现在了另外两个户型上。

170㎡户型赠送面积示意图(点击查看大图)

170㎡的户型不含花园的话,改造后使用面积最高可达306㎡,赠送面积略小于140㎡的户型,但是因为是联排的边套,花园面积会大出很多。

215㎡户型赠送面积示意图(点击查看大图)

215㎡户型,改造后使用面积最高可达384㎡(不含花园)。

因为是双拼,价格也会比联排要贵,数量不多,只有18套。这个已经超出了改善性需求的范畴了,更适合纯别墅爱好者。

03

项目从客群定位上,虽然是改善型别墅,但是墅区该有的品质,还是不会少的。

尤其是鄂旅投作为一家开发了多个5A级景区的文旅产业巨头,把其多年景区运营经验,运用到了别墅区的整体规划设计之中。

项目紧邻青菱湖,属于一线临湖别墅。湖区别墅,潮湿是一个很让人头疼的问题。

于是鄂旅投对整个墅区,做了一个台地式设计,比周围要高出2-3米,可谓一举多得。

既解决了地面潮湿的问题,还能稳定房屋结构。

而台地形成的高差,也起到了栅栏的隔断作用。在台地的立面上,上层选用海桐球,红叶石楠球等球类有规律的种植,下木选用云南黄馨、八角金盘等绿色饱满植物呼应,层层叠加,比起直接用栅栏美观自然得多。

别墅区内部的园林,对于时令季节的更替,场景的变化、植物对环境的影响、景观结构的层次,都做了细致入微的考量。

别墅道路旁的大树,春夏香樟芬芳、秋冬栾树静美;灌木搭配则是春日春鹃、夏日栀子、秋日火焰南天竹、冬日常绿灌木。

道路环线景观中,利用双拼别墅区周边较大的种植空间重点打造精致组团,不仅实现最佳的景观视野,同时便于别墅区和高层区的分组团管理。

大乔朴树(吸烟滞尘抗有毒气体)、三角枫(耐寒、耐水湿)勾勒天际线;中乔石楠、桂花增添层次;木槿、紫薇花灌木的运用,颜色鲜艳亮丽,营造温馨氛围。

别墅宅间绿化植物设计以“私密、精致”为打造重点,运用自然的曲线和形态多样化配植——白花三叶草、茶梅、金叶女贞、红叶石楠、红花檵木、与上层小乔茶花、红叶李、大乔朴树、三角枫等整体构成层次丰富的景观。

书院世家还是白沙洲区域内唯一的全太阳能小区,业主的家庭生活用热水基本全部可以通过太阳能供热。整个项目达到了二星级绿色建筑社区标准。

从产品规划,到园林打造,鄂旅投书院世家所呈现出的效果,是足以匹配改善型住房需求的。

04

书院世家所在的青菱板块,从位置上看,确实是白沙洲片区距离武昌中心最远的区域。但这里的发展成熟度却丝毫不逊色于白沙洲其他区域。

这里几乎是前面华南板块故事的翻版!

除了书院世家之外,区域内还有爱家名校华城、红霞名苑等小区,入住的居民数量相当多。旁边还有黄家湖大学城,云集了武汉科技大学、湖北中医药大学、武汉工商学院等多所高校,6万多大学生。

原本规划只到黄家湖的地铁5号线,在几个小区居民的强烈要求下,也做出了修改,南延2站,方案目前正在报批中。一旦方案通过,书院世家到最近的地铁站步行也就在10来分钟左右。

为了解决区域内适龄儿童上学的问题,还引进了武珞路小学分校(已开学)和华师附属中学(即将签约),恰好与书院世家都是一墙之隔,使得青菱板块的教育资源在整个白沙洲都首屈一指。

在未来,青菱的发展会更加成熟,区域价值也会进一步提升。最近的一个重大利好就是军运会。军运村放在了白沙洲黄家湖畔,这里也成为了武汉展示给世界最为直观的窗口。在短期内,白沙洲的城市界面一定会有巨大的提升,各项配套一定会更加完善。

鄂旅投书院世家的别墅,无论从产品还是区域价值角度,对于改善型购房者而言,都是一次提升居住品质的好机会。

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鄂旅投书院世家 (售完)
均价:11800 /㎡
联系电话:02788326666
洪山区白沙洲大道黄家湖大学城斜对面(绅宝大道武珞路小学分校旁)
(责任编辑:老猫)
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