万科前董秘谢幕发言:中国的城市化仅仅完成了一半
来源:南方都市报 2016年03月21日 09:39
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[摘要]3月14日,万科A举行2015年度业绩发布会。这个会不到两个小时,前董秘、新任公司高级副总裁谭华杰花了一个多小时进行了“谢幕”发言。在这场长达78分钟的发言中,干货很多,在此贴出来与小伙伴们分享。

3月14日,万科A举行2015年度业绩发布会。这个会不到两个小时,前董秘、新任公司高级副总裁谭华杰花了一个多小时进行了“谢幕”发言。

在这场长达78分钟的发言中,干货很多,在此贴出来与小伙伴们分享。

以下发言全文:

各位亲爱的朋友们,大家上午好!

我们接下来看一下2015年万科业绩的基本状态。在这之前我们照例对行业的趋势谈一谈我们的认知,以及在这些认知的基础上,我们对于公司未来的转型和走向的考虑,也包括2015年的市场化具体发生了哪些变化,之后再来看万科在2015年所取得的一些成绩。

白银时代,房企转型的8个机会 

在2013年的时候,我们已经非常明确地做出了一个判断,就是这个行业已经进入白银时代。2014年这个行业是一个调整期,可能在2014年有更多的人因此而接受了我们的这个判断。但是在2015年我们看到一二线城市的市场开始出现比较明显的回暖。是不是这个回暖会让我们怀疑或者调整我们当初的判断呢?我们的回答是不,我们坚持自己的看法,这个行业已经进入了白银时代。

但白银时代是不是一个很悲观的论断?也不是,白银还是一种贵金属。当然像往日那种传统的房地产开发行业,业务狂飙突进的黄金时代已经一去不复返了,但是会有新的机会出现。我们现在依然还看到有很多的刚刚才开始出现或者正在迅速增长的需求,其实还远远没有得到满足。所以我们这个行业,或者这个行业当中的企业依然还有巨大的空间,我们接下来看一下我们怎么理解这个机会和空间。

1、中国的城市化仅仅完成了一半

中国去年的城市化率如果按照常住人口来计算是50%多,如果按照户籍人口来算大概是40%左右。这样的城市化率在一个经济体的城市化过程中处于什么阶段呢?我们根据发达国家的经验来看这个阶段应该处在一个中间的位置,半山腰的位置,也就是说中国的城市化大概仅仅完成了一半而已。

中国城市化进程的第二个阶段其实才刚刚开始,每个经济体最终的城市化率会达到多少?其实这个问题我们可以用反过来的角度回答,一个经济体到最终的时候居住在非城市地区的人口会占到多少?对于一个进入发达状态的经济体来说,只有从事农业的和开采矿产的不会住在城市。而这两类人口占总人口的比例主要取决于农业资源和矿业资源在整个经济规模中占的比例。而这两个比例中国并不占优,中国的人均耕地和中国人均的矿产资源在大经济体当中都是不占优的,这意味着中国的城市化率在大经济体当中是比较高的,比较高是什么概念?比如95%。我们目前按照常住人口来算也只有50%多,还不到60%,所以我们的城市化率未来还有非常大的成长空间。

2、农民工二代的新市民将是未来的一类主力

而在下一阶段的城市化过程当中,有一类人是未来的主力,就是被大家称为农民工二代的新市民。他们和他们的父辈存在非常大的不同,比如说他们的童年生活条件更好一些,他们接受的教育也更高一些,更重要的是他们和在城市出生的小孩一样他们同步迈入了移动互联网时代。这些年轻人跟我们一样,他们也在关注AlphaGo和李世石的世界大战,他们跟我们一样也用微信作为跟朋友沟通的主要工具,他们跟我们一样在淘宝、天猫、京东上购买自己的生活必需品。所以这样的年轻人不可能接受跟他们父辈一样候鸟式的生活方式。

我们知道我们的上一代出生于农村的产业工人被大家称为农民工或者是进城务工人员,他们没有真正进城,他们只是来务工。在中国有一个非常独特的现象就是春运,这么庞大的人力迁移,这背后所折射的是一种候鸟式的生活方式,也就是说他们的工作地在城市,但是他们的根还在农村,而他们的下一代,我们现在所看到的未来的新市民,他们会跟父辈有显著的不同,他们一定会在城市真正定居。他们的孩子将不会成为留守儿童,他们的家庭将不会出现分裂的状态。

而对于这些人来说,他们最能够找到工作的,最容易找到收入来源的地方是在城市,而且是在比较发达的城市地带或城市圈。一线城市的房价确实太高,对于他们来说可能在一线城市买房在短期之内确实还难以实现。

但是我们必须意识到一个基本的认识,几乎在所有的发达国家蓝领的收入超过白领是普遍的状况。比如美国的水管工是一个非常高收入的职业,年收入一般在18-20万美元,这个收入比大学教授的收入还高,也比商业机构的普通白领还高。这些城市未来的新市民,这些来自农村的产业工人,未来他们的收入应该是高于城市的一般白领,就算在一线城市买房这个愿望在短期内难以实现,但是一线城市周边的卫星城,远郊区的新市镇一定可以给他们提供在城市定居的机会,而这个在未来会带来非常庞大的居住和生活配套需求。

3、抓住轨道交通,寻找属于我们自己的机会

在这样一个过程当中,有一条主线我们必须看到,就是轨道交通。当一个城市开始由单一发展、独立发展的点状城市开始向相互连通的城市带转移的过程中,这个也就是我们在发达国家所看到的城市化第二阶段的主力模式。而在城市带构建的过程当中,轨道交通是它的动脉,轨道交通是它的枢纽。我们无论是从东京还是从香港的案例来看,当一个城市开始开发远郊区和卫星城的时候,这时候整体的发展过程基本上也就是轨道交通不断延伸和连接的过程。

1960年代的时候东京已经是一个非常大的都市了,我们今天在大都市里面所遇到的各种大城市病,比如交通堵塞、空气污染、居住拥挤等这些情况在1960年的东京全部都出现了。

之后日本政府用了大量的努力想疏散东京大都市的人口,其最终的结果是什么?从1960年到1980年居住在日本两大都市带的人由41%提高到47%,在1980年代东京终于治好的城市病,通过什么?就是通过轨道交通来发展东京圈。东京是有三层,第一层是东京都,第二层是东京市,第三层叫东京圈,他通过发展东京圈解决了大部分的问题。在这个过程中轨道交通建设成为了解决这个问题最重要的手段。

我们在香港也可以看到,在新界开发过程中的布局基本都是根据轨道交通线来布置的,香港每出现一个轨道交通的站点,在周围会迅速出现一个新市镇。所以轨道交通,假设下一阶段城市化城市圈成型的核心。在东京出行的共同交通91%是由轨道来承担的,在东京都这一层轨道交通的分担率达到了95%。

而我们的核心都市是什么状态?目前北上广深分别是42%、51%、47%和28%。这意味着未来深圳的轨道交通建设会成为推进最快和潜力最大的。这意味着什么?未来中国的核心城市在轨道交通建设上还有巨大的空间,而深圳的空间是最大的。我们要抓住下一阶段城市化兴起的机会,我们要抓住城市化第二阶段的机会,要抓住新市民这个阶层形成的机会,我们必须要抓住轨道交通,并且在这当中寻找属于我们自己的机会。

[责任编辑:刘玉琴]

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