141亿深圳地王制造者:背后隐藏一堆秘密 董事长相当低调
来源:界面新闻 2016年06月10日 07:29
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[摘要]“志在必得”的地王,提前准备好的新闻稿,熟悉的中标者,老搭档却换了,在龙光地产拿下深圳地王的背后,隐藏着一堆“秘密”。

6月8日下午,12家房企争抢位于深圳光明新区一宗“巨无霸”商住用地,最终龙光地产以140.6亿元夺魁,楼面价约2.76万元/平方米。这个总价也超越了美国地产巨头兆华斯坦134亿元在前海拿下的地块,一举成为深圳最新总价地王。

龙光地产成立于1996年,早年在汕头做城中村改造项目起家,2003年以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王,开启全国扩张序幕。2014年开始,这家公司强势杀入深圳,席卷土地市场,可谓深圳地王“制造机”。

2014年,龙光拿下龙华白石龙地王46.8亿元,为当年的龙华住宅地王;2015年9月,红山商业地块,总价高达112.5亿元;12月底,坪山新区三宗商业地块10.8亿元。加上昨日的总价地王140.6亿元,龙光近两年合计拿地金额已高达310.7亿元。

然而,与之相对的却是一个中小型开发商的“盘子”,龙光地产去年销售额仅205亿元;前年拿下白石龙地王之前,龙光在深圳仅有三个售罄项目:龙光·天悦龙庭、龙光·君悦龙庭及龙光·世纪大厦;同时,根据龙光地产最新港股价格,其总市值仅约150亿港元。

据界面新闻记者调查,这家核心利润不到20亿元的公司之所以能撬动数百亿元土地,背后不仅有龙光集团董事长、潮汕商人纪海鹏的运作,更隐藏着一系列复杂的合作与融资安排。

此次拿下深圳总价地王的是龙光地产子公司“深圳市凯丰实业有限公司”,该公司成立于4月15日,早前的股东自然人高华彬持股90%,纪锦坤持股10%;在拿地前不久,这家公司的股权结构发生变化——高华彬股份被稀释至60%,新加入的股东深圳市龙光房地产有限公司持股20%,浙银钜鑫(杭州)资本管理有限公司(下称浙银钜鑫)持股10%。

对于两位自然人——高华彬与纪锦坤的身份,龙光方面并未给予证实。一位接近龙光地产的人士告诉界面新闻,此两位并未在龙光集团体系内任职,“但他们应该是纪海鹏的亲戚。”

而持股10%的新股东——浙银钜鑫极有可能是一个融资通道,该公司成立于2015年10月19日,主要经营业务为受托企业资产管理,投资管理,股权投资等。浙银钜鑫的大股东为浙江浙银资本管理有限公司(下称浙银资本),持股51%、深圳市前海江楚源投资管理中心(有限合伙)持股17%、深圳市安海嘉吉金融控股有限公司持股8%等。

在著名的“宝万之争”中,浙银资本就曾被宝能系姚振华使用,设立资管计划增持万科股票。而在浙银资本背后,浙商银行的理财资金通过认购五矿信托相关信托计划的信托收益权,持有浙银资本股权。

财政部网站一篇名为《名股实债融资方式存在风险应引起关注》的文章指出,这种“名股实债”的融资方式通过引进各有关参与方,将债权包装成股权,不仅规避了贷款规模控制,而且脱离资金使用监控,存在风险隐患。从对资金流向的检查情况看,对名股实债融资取得的资金,融资方及其子公司可以在其账户之间任意划转,用于补充融资方流动资金或归还其他银行贷款,致使该类资金游离于资金用途监管体系之外。

在龙光此次的地王股权安排中,浙银钜鑫虽然表面上只占10%的股份,但其实际的资金量极有可能超过10%,资金背后真正的金主,也极难追踪。

以往,龙光拿地王的搭档都是平安。龙光竞得白石龙地王与红山商业地块时,项目子公司均是龙光地产占股51%,另外49%由深圳市平安大华汇通财富管理有限公司持有,后者隶属于平安大华基金有限公司,往上追溯便是平安信托及平安保险集团。

但在8日的地王大战中,“龙光平安”搭档却不见踪影,取而代之的是平安的独自拼杀,不仅如此,这对老搭档还上演了一幕“相互抬价”。

在主持人宣布底价为54.12亿元后,短短1分钟内,7家房企先后举牌将价格推到110亿元。随后碧桂园、平安、华侨城继续抬价,从历时80分钟共计139轮的报价情况来看,龙湖的报价上限是110亿元,碧桂园在报价122亿元后退出竞争,华侨城的报价上限是130亿元。而龙光在报价到130亿元后才加入到战局之中,最终龙光与平安鏖战50轮后分出胜负,把地价抬高至140.6亿。

可想而知,融资通道浙银钜鑫背后的金主,无疑给了纪海鹏极大的勇气。这个潮汕商人似乎在两年前就预见到了深圳楼市的前景,大举押宝这里。

上述接近龙光地产的知情人士告诉界面新闻,由于龙光地产近两年在深圳的精准节奏,很多资本方都在找龙光合作,融资成本也较低。同时,龙光地产在深圳还拥有众多城市更新项目,“加上公开市场获得的土地,龙光在深圳拥有真正的千亿货值”。龙光集团公告显示,截止到2015年末,龙光的土地储备建筑面积高达1371万平方米,平均储备成本仅2410元/平方米,其中深圳区域的投资额超过70%。

[责任编辑:吴明]

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