亿房2007武汉房地产数据分析报告

　　2007年，我们亲历武汉地价的大幅攀升、房价的快速走高、光谷、古田区域的价值贲发，武汉新特区获批，一次紧似一次的加息，甚嚣尘起的“泡沫论”、“拐点论”，消费者的观望……

　　2007年，武汉房地产市场，在卖方的冲高与犹豫，买方的接受与观持，企业收购与并购，土地资源的争夺与被争夺中展开……

　　在此，我们特别奉上《亿房2007年武汉房地产数据分析报告》，带您一同回望2007年武汉房地产市场的风云变换，共同梳理和思考刚刚过去不久的历史。

　　2007年武汉经济发展宏观情况

　　1. 2007年武汉全口径财政收入达到634亿元，比上年增加132亿元，连续4年保持25%以上的增速。2007年武汉GDP已达到3100亿元，增幅创10年来最高，成为中部唯一超过3000亿元的城市。

　　2. 2007年,武汉四大支柱产业:汽车及机械产业、钢铁产业、电子信息产业、烟草及食品产业对全市规模以上工业产值增长的贡献率超过70%。

　　3. 2007年,汽车及机械产业增长32%;钢铁产业增长30%;电子信息产业增长17%;烟草及食品产业增长42%,呈现出快速增长的良好态势.

　　4. 根据有关统计机构调研可以看到,产值增长较大的企业如：东风本田增长83%，多普达增长55%，武烟增长58%，美的增长43%，青船增长35%，武钢增长32%。

　　5. 大企业、大规模、产业化是促进企业发展、区域腾飞的重要因素.目前,武汉百户重点企业实现利润占到全市规模以上工业的80%以上.

　　6. 产业集约发展，优势显现，以光谷区域和沌口区域为龙头，目前已呈现多元化的发展态势：

　　新洲阳逻经济开发区积极与青山区对接，依托武钢和阳逻港，突出发挥港口优势，重点发展钢材深加工、能源产业及港口物流产业;

　　东西湖吴家山台商工业园突出“台商”特色，重点发展食品、机电两大产业;

　　江夏经济开发区突出与东湖高新技术开发区对接，重点发展光电子信息及生物医药产业;现在，光谷上市企业已达到20家，约占全省上市企业的1/3，直接融资达到117亿元，成为国内引人注目的“光谷板块”。

　　蔡甸、汉南经济开发区加快与武汉经济开发区对接，重点发展汽车零部件产业;目前，武汉开发区12.6平方公里的工业用地2007年创总产值超过750亿元(不含东风有限公司)，财政收入63.2亿元，产出效益在全国54个国家级开发区中名列前茅。

　　黄陂盘龙城经济开发区依托武汉航空港，重点发展临空经济，突出特色园区。

　　7. 同时，规模化、大产业未来的发展后劲十足。

　　富士康项目是湖北省和武汉市“十一五”时期的重大产业项目。产业项目将启动电脑、数码相机等项目。电脑项目计划建成10万平方米厂房;数码相机项目计划建成10万平方米厂房及配套设施;保税仓库计划建成1万平方米的2座保税库;还计划建成4万平方米宿舍，安排1万名员工入住。

　　中石化80万吨乙烯工程及武汉化工新城项目启动，化工产业势必成为武汉市新的支柱产业。

　　由中欧航运巨头联手打造的我国中部最大的船舶配套工业园在武汉光谷开工，5年内有望实现百亿产值。船产业发展势头良好。

　　省电力公司500千伏鄂东环网输变电工程使武汉城市圈一年可新增供电量约100亿千瓦时，相当于武汉地区5个月的全社会用电量(按2006年累计用电量折算)。它的投产送电，标志着覆盖全省城乡的现代化大电网正式建成。电力的充足供应。。。

　　8. 2007年武汉市房地产开发投资水平

　　2007年1-11月武汉市固定资产投资达到1417.51亿元，同比增长27.9%。其中房地产开发投资为334.56亿元，同比增长12.17%，占全社会固定资产投资的23.6%。外商直接投资(FDI)21.13亿美元，同比上涨16%。外商2007年在武汉投资房地产业增幅尤为明显，新设20余家公司，新增投资总额高达6亿余美元，比2006年同期增长176%，增幅远高于全国平均水平，反映出外资对二线城市的龙头——武汉的浓厚兴趣。

　　9.2002年至2007年1-11月武汉市社会固定资产投资情况显示2007年投资水平已超过5年前的2.5倍，连续5年保持着2位数以上的高速增长。

　　10.2002年至2007年1-11月武汉市房地产开发投资情况与固定资产投资情况基本保持同步的发展态势。

　　11. 武汉市城市公共设施建设

　　2005年以来，武汉市城市公共设施建设进入快速道。城市建设带动的拆迁规模以及传导效应是武汉房地产市场持续繁荣的重要原因，也是武汉重新步入中国核心城市的必由之路。

　　12. 2007年，武汉市财政为城建直接注入资金约25亿元，但全年城建实际投资高达228亿元。25亿撬动228亿，财政投入有效放大近10倍。

　　13. 重点公共设施建设进展情况

　　14.交通：

　　第十二个五年计划期间，轨道交通仍是武汉交通建设重点。武汉市轨道交通线网由7条线组成，线网总长约220公里，设站182座，车辆基地3个，车场10个，静态总投资约1100亿元。轨道交通1号线、2号线一期和4号线一期工程，形成约70公里的“工”字形线网骨架。此外，武汉市新近正在对已经规划的轨道交通网进行重新规划修编，总里程将增加到500-600公里，是原方案的两倍多。重新修编的原因是原轨道交通网方案主要立足主城区，此次修编，将分主城、市域、城市圈三个层次。按初步设想，武汉城市圈将充分利用现有铁路资源，以城市圈内8个城市为第一级辐射区域，以九江、合肥、襄樊、宜昌、长沙为第二级辐射区域。2015年后，将建设武汉至孝感、鄂州、黄石、仙桃等城市的城际铁路专用线。

　　l 2007年12月底，武汉关山至鄂州葛店的出口公路正式建成通车，它将挽起武汉东湖高新技术开发区和鄂州葛店开发区。车程将由以前的半小时缩短为约15分钟。

　　2007年12月26日，武汉市首座悬索桥阳逻长江大桥通车。如今，过座桥只需要几分钟，阳逻距青山也仅15分钟车程。

　　武汉城市圈真正实现了“1小时交通圈”;车上武汉外环线，北上北京、东去上海、西至成都、南下广州，1200公里内的省会城市“朝发夕至”。我省9条高速今起陆续通车 总里程2千多公里。在这一批高速公路通车后，连接我省经济大三角(武汉、襄樊、宜昌)、江汉平原腹地及周边省会城市的“三纵两横一环”高速公路主骨架也已基本形成，武汉与城市圈内的八个城市“一小时交通圈”网络已初具雏形。这对加快武汉城市圈“两型社会”改革试点、促进区域经济社会发展具有重要意义。

　　岳家嘴立交沿徐东大街方向的直行高架桥，眼下下部桥墩全部完工，正在现场浇注桥面，计划下月桥面贯通，春节前可率先通车。整个立交工程计划在明年下半年建成，届时，内环线上的这个交通堵点将畅通。

　　汉阳江滩、月湖大道2008年上半年完工

　　2008年9月底，天兴洲大桥完工;

　　长江隧道2008年下半年通车;

　　武汉轻轨二期工程2008年底完工，轻轨二期工程为一期工程的东、西向延伸线，长19.468公里。二期工程完工后，轻轨全长近30公里，横贯整个汉口，由于线路大大延长，运营车辆将明显增加。

　　地铁建设明显提速，积玉桥、金银潭、常青花园、金色雅园和汉口火车站等多个地铁站开工。

　　二七长江大桥2012年建成通车。二七长江大桥位于长江二桥下游3.2公里，江北起于江岸武铁新江岸小区处，止于青山钢都花园罗家港侧。桥形采用三塔斜拉桥，全长6307米，为城市快速路标准，时速80公里，双向6车道。该项目估算总投资42.27亿元，预计2012年建成通车。

　　后湖新城两条骨干道路——幸福大道东段和汉黄路开工。明年这两条路完工后，将快速连接中心城区和中环线。

　　15. 环境：

　　武汉2007年空气质量创8年最好记录

　　武汉明年的水生态保护与修复目标已敲定。武昌江滩五期工程，将在明年与市民见面。

　　据介绍，武汉明年计划投资7800万元，实施武昌江滩综合整治四期工程，以及武昌临江大道的堤防改造工程2公里，完成从武北0号闸至铁机路长3033米的江滩平整加固绿化等工作。

　　另外，还将实施汉阳江滩(上段)防洪以及环境综合整治工程，该工程从杨泗港至白沙洲，全长3.85公里，明年计划投资1亿元完成吹填、拆迁以及基础性工程。

　　计划投资2000万元，实施武昌江滩综合整治五期工程，从铁机路到罗家港，长2公里，以绿化为主，预计下半年整体工程完工。

　　同时启动青山临江一期、汉江硚口段防洪及环境综合整治工程。

　　另外，武汉将启动武昌“大东湖”生态水网构建项目二期东沙湖连通渠工程。

　　昨从武汉市园林局获悉，明年的园林绿化计划已敲定，无论是投资总额还是绿化量，都创历年之最。武汉市园林局相关负责人称，将让市民出门500米之内就可见绿，1000米之内就会找到大型的公共休闲绿地。未来4年投资350亿元，推进“绿满滨水、显山透绿、景观道路、亲民绿化”四大工程，建设四季满城绿树红花的人居环境。

　　2008年力争再建成两座公园

　　明年，武汉将新开工建设1个湖泊公园，位于洪山区的青菱立交附近，面积有3万平方米。另外，还将拆除四美塘公园内的杨园引桥片建筑，让湖景与街道相融;建设南湖幸福湾公园的环湖道路、景点以及大片水生植物，完善公园植被;继续对菱角湖公园拆迁建绿，完善后襄河公园的植物。力争在年内，建成并开放青菱湿地、南湖幸福湾等湖泊公园。

　　除此外，武汉还将改(续)建11个公园(广场)，如将武汉动物园增大20万平方米;堤角公园新增樱花特色，汤湖公园主造芙蓉美景，和平公园将突出海棠和紫薇特色。

　　恢复龟山蛇山绿脉

　　明年，武汉将加快黄鹤楼公园续建以及蛇山南坡的改造，实施南大门和停车场建设，推进蛇山南坡拆迁，显山透绿，使得黄鹤楼公园和蛇山美景彻底融为一体。

　　另外，明年武汉将完成龟山洗马长街的绿化，新增绿地3.5万平方米，恢复龟山余脉和山体植被，将龟山美景和琴台文化连成一片。

　　道路建成“绿色长廊”

　　明年，武汉全长为89公里的三环线将配“绿飘带”，道路两侧将形成各50米的“绿化长廊”;将新(扩)建中山大道、解放南路、红光路、堤角路、东二路等37条道路绿化，建设绿地面积34万平方米。

　　此外，武汉的沿江大道、雄楚大街、工农兵路、武咸路等30条道路，将建设绿地17万平方米，提升绿化的档次水平。

　　城区处处小森林

　　明年，武汉还将建设长江三桥、陈家墩、琴台路、范湖、三环线等10片城市小森林，建设绿地面积达97.6万平方米。

　　另外，古田二路、京汉大道、黄浦路、三阳路和中山路以及十五中等地，将建设20个小游园;简易路、东湖村、珞南等14个街区将建街区小绿地;50个老社区也将被纳入绿化目标。

　　明年，武汉市计划用12.7亿元的绿化经费，为武汉添绿379万平方米，这相当于11个半中山公园的面积。

　　据介绍，武汉明年的绿化目标包括，新改(续)建公园(广场)16个，重点改造完善龟山、蛇山绿化;对中心城区新(扩)建37条道路进行绿化，改造提升30条道路绿化，在中心城区主干道建设35个园林小景，建设城市小森林、小游园和街区小绿地44个。

　　截至昨日，武汉市今年已完成绿化277万平方米，免费开放了科普公园、内沙湖公园、后襄河公园，使得武汉目前的免费开放公园数达到34座。

　　武汉市副市长尹维真表示，随着将来40个湖泊公园的建成，武汉将成为全国公园最多的城市。

　　16. 人均可支配收入和人均消费支出情况

　　2007年1-11月武汉市城镇居民人均可支配收入达14527元，同比增长17.23%;人均消费支出10065.47元，同比增长18.5%。人均可支配收入增长幅度与支出增长幅度基本保持平衡，收入压力及对未来生活的担忧，悲观情绪和劳动法下的收入结构性变化。由国家引导的社会保障及收入的被动性上涨。

　　17. 2007年武汉土地市场

　　18. 2007年武汉市中心城区通过招、拍、挂方式共出让土地59宗(含未成交和延期原因)，实际成交了53宗，土地出让总成交率为89.83%。由于中心城区土地稀缺性及我市各项经济的快速发展，挂牌土地的容积率逐年增高。今年，武汉市中心城区通过招、拍、挂方式出让土地的楼面地价为2693.25元/平方米;每亩单价为666.65万元/亩，每亩单价与去年同期相比增加了392.48万元/亩 ，增幅为143%。

　　19. 中心城区土地市场供需情况

　　20. 土地供给大幅增加

　　从供需总量来看，我市中心城区通过招、拍、挂方式共出让土地2783197.153平方米(约4175亩)，实际成交了2575253.76平方米(约3863亩)，与去年同期相比实际成交的土地面积增加了1093619.21平方米(约增加了1641亩)，实际增幅为73.8%。

　　21. 开发商看好后市，交易十分活跃

　　从我市中心城区实际出让土地的规模来看，我市实际成交的土地面积约为3863亩，出让土地59宗，实际成交土地53宗，比去年同期的49宗，增加了4宗，增幅为8.2%。

　　22. 集中用地原则得以进一步体现，容积率渐次抬高

　　我市中心城区今年实际土地出让的平均容积率为3.3，容积率较去年同期增加了0.3，在建筑形态上已进入以高层为主导的时代。

　　23. 用地性质以居住兼容其他用地为主

　　从用地性质来看，我市中心城区实际出让土地的主要用途为居住兼容其他用地，占实际总出让面积的 53.67 %，居住用地以40.44%紧随其后。

　　24. 武汉三镇土地交易(招、拍、挂)情况：

　　从我市实际成交面积的分布看，土地成交面积和土地成交金额最多的为江南的武昌，分别占全市总成交面积和全市总成交金额的56.47%和43.50%。

区域	宗数	实际出让面积		成交金额
		面积 (平方米)	比例	金额 (万元)	比例
汉口	21	831408.09	32.29%	954680	41.71%
汉阳	6	289444.48	11.24%	338420	14.79%
武昌	26	1454401.19	56.47%	995720	43.50%
合计	53	2575253.76	100.00%	2288820	100.00%

　　25. 武汉市土地交易(招、拍、挂)对比情况：

　　从我市土地交易对比情况来看，07年实际出让土地面积与去年同期相比增加了62.51%;交易金额与去年同期相比增加了275.53%。

年度	实际出让土地面积（万㎡）	交易金额（亿元）
2006	158.47	60.95
2007	257.53	228．89
同比增加	62.51%	275.53%

　　26. 楼面地价排行：

　　楼面地价的不断攀升，不仅引发了关于面粉比面包贵的问题讨论，更直接导致临近区域房产的价格跳涨。

　　同时，土地市场对房产市场的中、短期变化情况敏感程度高，“房价快速上涨阶段竞争激烈，房价停滞阶段无人问津”的格局还将持续。伴随武汉经济的快速发展和土地市场政策变化，未来土地价格将趋于理性上涨阶段。

地 块 编 号	地块位置	出让面积 （M2）	土地用途 使用年限	容积率	起始价	每亩单价	楼面地价	成交价	竞得人
P（2007）044	武昌区中北路与北环西路交汇处	47548.729	商业	4.8	——	——	6982	33200	湖北鸿鼎置业有限公司
P（2007）020	江岸区京汉大道义和巷	14793.91	居住文化娱乐	4.8	23100	2201	6879	48850	金地集团武汉公司
P（2007）036	江汉区常青路与青年路交汇处	32900	图书展览	0.7	145000	1220	6208	269200	华润置地
	江汉区范湖路与水利北路交汇处	14200	居住兼容商业	3.7
	江汉区范湖路与水利北路交汇处	18500	居住兼容商业	3.5
	江汉区青年路与淮海路交汇处	34700	居住	3.3
	江汉区淮海路与水利北路交汇处	37400	居住	3.6
	江汉区淮海路与云彩路交汇处	9400	贸易咨询	4.7

　　27. 武昌土地(招、拍、挂)上半年共成交12块土地，其中6块土地以起拍价或略高于起拍价成交，有4块土地接近或超过50%的溢价率，最高溢价率为77.77%;整体上，平均均衡楼面地价为3102元/平方米，价格区间为-40.54%到+21.27%;成交总金额为62.836亿，可建总面积为202万平方米。

　　28.武昌土地(招、拍、挂)成交信息(上半年)

　　29. 武昌土地(招、拍、挂)下半年共成交16块土地，其中4块土地以起拍价或略高于起拍价成交，有8块土地接近或超过50%的溢价率，最高溢价率为163.12%;整体上，平均均衡楼面地价为3227元/平方米，较上半年上涨4%。很明显，下半年的成交激烈程度明显加大。同样，我们在对汉口、汉阳区域的分析中，也可以得出一致的结论。

　　30. 根据对武汉2007年全年土地出让的溢价幅度进行数据分析，最高溢价幅度为160%，较高溢价区间80%-100%，较低溢价区间为0-50%。在房地产政策真空期，溢价比较高;而新的政策发布或传闻期间，溢价比较低。反映出土地作为开发商的原材料，是必须品，但在不同的竞争阶段，不同的市场背景下的心理预期会有共同的谐振反映，即在市场好的时候，势在必得;在市场不太好的时候，都会趋于谨慎。