易宪容江城谈房产理财——

　　今天上午9点，记者参加了由善银财富和武汉房地产开发企业协会主办的房产理财论坛，一睹全国知名经济学家易宪容教授谈江城房产理财。在会议中，学到了很多房产理财方面的知识，易教授精辟的见解更让我们耳目一新。

　　易教授首先从股市方面入题，大谈了关于目前中国股市的情况，谈到政府要不要救市及如何救市，中国股市自2007年10月16日的最高点6124点，到2008年4月18日收盘3094点，上证综合指数下跌近期50%了。而且在18日的一个星期A股创1996年以来最大周跌幅。股指的快速下跌，使得众多投资者都希望政府出台政策救市，但有学者则坚决反对政府救市。因此，对于喋喋不休的股市，引起一场政府要不要救市激烈的争论。在目前的情况下，并非政府要出台什么股市救市或不救市的政策，而是政府要全面清理与改善目前国内股市不合理的制度规则，要减少政府对上市公司产品的价格干预，并在此基础上来重建投资者的信心。如果投资者的信心不能建立，中国股市如何能够持续稳定健康的发展？而股票交易印花税的调整也正是增强投资者信心的重要方面。

　　易教授由引申到中国房地产情况，主要对国家土地公有做了大篇幅的论证。他说到由于中国特有的土地公有化性质使得国家房地产业的特殊性，最近土地流拍之风潮已经开始在全国范围内蔓延。从深圳到上海、从广州到北京、从厦门到南京、从东莞到杭州等各地，从2007年10月开始，全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计，自2007年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅之多，而且这些土地流拍基本都出现所谓的房地产市场一线城市。
　　现在看上去，尽管有不少土地市场仍然在交易，但大量土地都是以底价成交。这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，已经有天壤之别。有研究认为，中国的房地产市场不会出现拐点。但实际上，不管这种拐点是指政策还是指价格，当房地产市场发展模式发生根本性改变时，这种拐点出现是基本的事实。因为，房地产开发商比我们政府管理部门，比我们的研究人员更明白。正因为，房地产开发商看到房地产市场已经出现了拐点，他们或是降低其住宅产品的价格，先他人一着而大量销售。他们或是知道房地产市场未来的发展变化，不敢进入土地市场来拍卖土地。因为，对于房地产开发商来说，面对已经发生巨大变化的房地产市场，面对已经变化了的房地产市场的不确定性，任何一个房地产开发商比他人都清楚，未来的房地产市场会走向哪里。特别是土地的价格取决于未来的房价时，房地产开发商更是知道这个土地市场的风险有多大。
　　还有，一般来说，在任何一个地方，土地都是一个既定的量，尽管它是不可再生、不能增长、不可移动的资源，但它的稀缺性并不在于它的量上的多少，而在于其使用效率的高低。如其使用效率可以由平面变为立体。如香港与日本。同时，土地资源既不会折旧，也不会减少。而人口的增长及城市化增长发展到一个水平之后都会相对进入一个稳定状态。在这样的情况下，土地供应不仅不会出现短缺，而且是一个无限增加的量。问题是房地产市场只能面对的居民居住消费的市场。正是在这意义上，房地产市场已经发展根本性的变化，土地市场变化也就自然。这也表明，全国土地市场流拍也就意味着房地产开发商已经清楚地意识到房地产市场将发生根本性的变化，意识到整个中国房地产市场的逆转。