尽管众多的专家媒体和利益相关人呼吁救市的声音不绝于耳，其理由也是五花八门，但政府的政策并没有松动的迹象。从近日中央高层的经济会议精神来看，宏观调控将持续进行下去，只不过从年初的“双紧”走向“有保有压”。仅就楼市而言，虽然前期调控政策不会有大的松动，但国家近期也不会出台新的政策。因此，楼市的观望气氛会持续下去，楼市进入深度调整。

　　二手房面临重压 市场开始分化

　　据亿房网数据显示，今年以来武汉二手房成交均价一直在大约4280元/平方米至4240元/平方米的区间内小幅振荡，但成交量却大幅萎缩。仅7月，二手房成交量便从590余套萎缩至460套左右。

　　作为新房的替代品，二手房在价格上必然受新房价格的制约。在楼市持续低迷,价格持续下跌的情况下，作为替代品的二手房价格必然也随着下跌。但事实却并非如此。从以上数据以及二手房挂牌价格来看,二手房价格下跌幅度比新房要小的多。这主要是由于二手房业主的心理价位并未随市场预期的调低而相应调整。这也使得二手房在市场上面临着两方面的压力和挑战。

　　其一是新房降价的压力。随着新房尤其是同区域同类型的新房价格的持续下跌，二手房的价格优势越来越小。其销售也将越发的困难。

　　其二是政府类住房的压力。随着政府对中低收入群体住房保证力度的加强，今年廉租房和经济适用房的大量上市(如近期上市的二七百步亭经济房项目)，必然使得本来作为中低收入群体尤其是拆迁群体购房首选的二手房，特别是同区域和周边区域的二手房市场受到较大冲击。

　　在楼市进入深度调整的背景下，以及两大市场压力的作用下，二手房市场买卖双方也由整体观望走向两大分化。

　　分化一 “售”转“租” 短期出售转为长期持有

　　在观望的二手房业主中，由于心理价位与实际价格的落差，不少二手房业主的出售意愿降到了冰点。所以，他们选择长期持有和出租，尤其是对于经济状况良好或者房屋性价比高的业主更是如此。

　　而租赁市场的繁荣和租金的上涨补偿了或者部分补偿了二手房业主的持有收益和成本。从市场角度来说，二手房在转让市场是新房的替代品，但在租赁市场则是新房的互补品。

　　在新房价格下跌，购房需求受到抑制的情况下，有住房需求的群体必然转向租赁市场，从而导致租赁需求增加，租金价格水平上升。尤其是配套全、交通便利的中心城区的中小户型必然走俏。最近市场走势也证实了这点。因此拥有此类住房的业主其出售意愿也必然最低，从而转为长期持有。

　　分化二 跟随新房降价抛售

　　前面说过，新房价格的下跌会极大抵消二手房的价格优势，加大二手房的销售难度。而这一点对于次新房来说尤为明显。很多楼盘的挂牌价格已经达到、接近甚至高出后开发上市的二、三期新房价格。特别是在去年高位接盘的业住，其经济压力和销售压力是最大的。

　　对于经济压力大，还贷困难的业主尤其是炒房者来说，其价格优势的降低必然使得他们会降价抛售，以把损失降到最低程度。从二手房的交易情况看，降价幅度最大的便是次新房。

　　除此之外，还有部分房主降价抛售是因为住房升级的需要。随着新房价格尤其是城郊楼盘价格的大幅度下降，部分购房者认为是其“卖旧换新”的良好时机，但由于自身经济实力不足，只有把旧房降价出售才能有足够的经济能力购买新房。

　　总之，由于宏观调控的持续和楼市调整的深入，二手房市场出现分化也是必然的，这是市场规律和政府政策综合作用的结果。

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