随着房地产市场的降温，许多隐藏在楼市光鲜背后的隐疾开始“发作”，“退房”和“退定”已成为房产纠纷的焦点。相关人士认为，由于楼市调整加剧，很多购房者看到房价下跌便产生“退”的念头。一般情况下，若无合理原由，仅因房价波动退房是不能成立的，而退定(订)也是有一定条件的，特别是“订”和“定”之间的区别，直接关系到退“退”与“不退”。

　　定金不可退

　　“定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的。”湖北华徽律师事务所主任律师霍琳告诉记者，依照一般惯例来说，“定金是不能退的”。

　　据介绍，定金是合同担保的一种基本形式，所谓定金是指合同的当事人为了证明合同的成立和保证合同的履行，规定由当事人一方向另一方先行支付一定数额的货币。《中华人民共和国担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的义务的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金”;《合同法》第115条规定：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　五重情况定金可退

　　“我看中一套房子，交了3万元定金，因为其他原因不想要这套房子了，我想要回定金，怎么办?”武昌的王女士向记者询问。

　　霍律师表示，首先要确定王女士交付的是“定金”还是“订金”。如果你交钱的时候收据上写的是“订金”而非“定金”，你可以同卖方交涉，要求其退还该“订金”;

　　如果是“定金”，只有存在“采取欺诈、胁迫的手段;乘人之危;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;重大误解;显失公平”这五种情况下，才可能退回定金。如果该定金既无“订金”之嫌，也没有上面提及的五种情形，也没有超过房屋成交价总额的20%。那么，该定金在法律上是有效的，对方可以不予退还定金。

　　贷款办不下可退定金

　　汉口的陈先生看中一套房，交纳定金后签了合同，但是却在银行贷款上“卡了壳”，开发商据此认为陈先生违约，拒绝退还定金。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　霍律师表示，现实中，不能办理银行按揭贷款的原因很多，除非购房人故意采取某些手段导致其不能办理银行按揭，否则，因年龄、户口、固定的住所或工作等原因导致购房人无法办理银行按揭贷款的，一般不应认定为购房人违约，卖方应当退还买方已经交纳的定金。