武汉下调预售资金监管比例10% 业内:此举意义不大

亿房网 崔旋 2013-07-12 00:47
【摘要】
“2012年10月1日起,武汉实行《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》,文中指出对于用于支付工程款建设等费用的预售资金实行重点监管。强调对一定比例的项目总体预售款进行重点监管,明确重点监管资金必须用于工程项目建设,开发企业按项目工程进度和资金使用计划分结点申请拨付。”
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武汉下调预售资金监管比例10%

昨日,武汉市住房保障和房屋管理局办公室下发《市房管局关于调整武汉市新建商品房预售资金监管比例的通知》(文件编号武房发(2013)127号)。

通知指出重点资金监管资金标准比例由原来的三档比例25%、30%、35%分别下调10%,同时对每档进行量化要求,对房地产开发企业商品房项目形 象今年度达到结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业,重点监管资金标准调整为项目总预收款的15%,对项目形象进度达到项目1/2并已支付相应工程建 设费用的,重点监管资金标准调整为项目总预收款的20%,未支付工程费用的,重点监管资金标准调整为项目总预收款的25%。

文件首度提出,凡在去年在我市开发施工面积在30万方,销售金额在15亿元以上,且无严重不良信用记录的房地产开发企业,可按项目总预售款的15%实施监管。

据了解,武汉是第一个降低预售资金监管额的城市。

何为预售资金监管?它如何进入监管范围?

2012年10月1日起,武汉实行《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》,文中指出对于用于支付工程款建设等费用的预售资金实行重点监管。强调对一定比例的项目总体预售款进行重点监管,明确重点监管资金必须用于工程项目建设,开发企业按项目工程进度和资金使用计划分结点申请拨付。按照《办法》实行商品房预售资金监管工作,既能够保证监管资金适量合理,满足开发商建设工程项目用款的需要,又能够保证购房者安全。

去年出台的预售资金监管政策借鉴了天津、济南、郑州等城市的做法,他们的重点资金监管标准分别按预售款的35%、每平米造价以及工程造价的1.2倍。通过 比较,武汉市房管局认为我市采用预售款的35%计算比较合适,这一标准监管标准既能确保项目竣工交付,又能保障企业有较充裕的流动资金,对开发企业影响较 小。为此,房管局会同市建委造价部门,组织武汉建明工程造价有限公司、武汉中信工程造价有限公司等造价咨询机构对重点资金监管标准进行测算,征求市造价管 理站和部分施工监理单位及开发企业的意见,并通过了专家论证。

据统计,并非所有城市都施行预收资金尽管,全国范围内仅21个城市纳入监管,而仅天津和武汉一般将预售资金比例定为35%,而这一标准也位居全国之首,虽然在操作中并没有执行一刀切,仍然根据不同情况设定25%、30%、35%三个档次。

新规释放预售款逾百亿

去年10月1日,武汉市出台《新建商品房预售资金监管暂行办法》(下称《暂行办法》),购房人的房款只能进入开发商在银行开具的监管账户,开发商不能直接经手,也不能随意动用,必须经过申请、审核程序才能动用。

根据武汉市的新房销售规模,去年该市新建商品房销售1622.98万平米,成交均价6547.08元/平米,总销售金额突破1100亿元。也就是说,预售资金监管每年要监管上千亿的资金,防止房企随意挪用。而这次监管比例下调10%,意味着可以为房企提供逾100亿的资金。

根据去年实施的监管办法,武汉市的监管模式和比例在国内算是很严格的,比如房企的卖房款分为重点监管资金和非重点监管资金,其中重点监管资金占比分别是35%、30%和25%。进入监管账户后,开发商使用时需要房企出具相关证明,按节点拨付。该监管模式,主要是确保房企收到的房款,只用于房子建设,防止挪用给楼盘带来烂尾风险。

据介绍,预售资金进入监管账户后,开发商在取得预售证一个月、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个环节,每完成一个,才能申请动用重点监管资金;对于35%之外的非重点监管部分,开发商也需经过申请并审核通过后才能动用。(楚天金报)

出台下调预售资金监管可使得企业内良性循环

房地局相关人士曾在采访中表示:去年10月执行的预售资金监管办法只是暂行办法,在保证监管力度的情况下,可以适当调整,但调整并不意味着监管力度的放松。

上月有消息传出,武汉市房管局拟将目前35%、30%、25%三档监管比例分别下调5%,而房地局相关发言人对此予以否认。今日,房地局新闻处发言人周处长表示:预售资金监管下调10%属实,已发文,从即日起实施。

购房者:可以让购房者更针对性的挑选具有实力的开发企业

文件出台,大家最关心的是对房价是否有影响,此举是否证明政府开始“托市”?

新聚仁研究院主任陈龙表示:此举主要针对的是开发商方面,对购房者并无实质性的影响。从表面上来看,似乎政府在“减轻”开发商的负担,实际也对开发商进行更为具体的量化标准,最低的预售资金监管15%看似很低,实际对开发商要求十分严格,1、年销售15亿元并预售面积30万方,此条量化标准直接将新进开发商排除在外(如中水电等)2、项目封顶并支付全部工程款,而此条件在开发商中是不可能达成的,因为没有开发商会提前支付所有工程款。

而换一种说法,从以上两则量化要求来看,已经可以划分武汉较有实力的开发企业,购房者也可根据此名单挑选实力较强的企业,这对购房者来说是一个利好。

代理:对大多数开发企业来说意义不大

浦江筑城市场研究总监梅水雄则表示:此番预售资金监管下调10%,甚至比前期的小道消息多出5%,此举会使得开发商紧张的资金得以缓和,但仅仅只是缓和,开发商或许更加不愿意降价促销,但同样针对性提出量化标准,因此可以让行业内良性循环。但此次出台的政策也可看出得到最大实惠的仍然是武汉前20—30强企业,对于其他开发商来说意义不大。

预售资金进入监管账户后,监管部门将重点监管其中应用于支付工程建设的部分,约占35%。开发商在取得预售证一个月、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等 四个环节,每完成一个,才能申请动用这部分资金;监管机构经审核并现场勘查合格后,再向银行发送同意拨付证明,按比例拨付。

据了解,武汉每年的预售金规模达800亿—1000亿元,预售资金监管将堵死这笔资金的挪用空间,避免开发商拖欠工程款却卷走预售金,留下“烂尾楼”给购房人。

(责任编辑:崔雯)

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