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■在住房消费升级的年代，品牌服务市场正演变成一个上行社会的上升行业。
■所谓房产服务的核心价值，可以理解为消除交易过程中客户的焦虑。
■随着市场的分化与成熟，作为住房消费一端的老百姓与作为服务机构一端的企业都在进行各自的升级换代。
越来越多的人达成了这样一个共识：一个成熟的房地产市场应该是新房、次新房及旧房同时活跃。在房地产市场成熟的国家，二手房的交易量与新房的购买量的比例高达6:1，但是在中国大多数城市还没有达到这个水平，哪怕是上海这样的城市，二手房交易和新房交易量也仅是1.1：1。
实际上，2006年在宏观政策的影响下，以次新房为主体的存量房市场以及相应的衍生金融业务仍然画出了一个漂亮的上升曲线。在住房消费升级的年代，不动产综合服务行业正演变成一个上行社会的上升行业。
上行社会需要上升行业
从社会学角度看，一个文明、成熟的社会，往往有一个庞大的中间阶层，他们以其收入结构构成是这个社会稳定的基础，是这个生活水准的真实象征。这个庞大的中间阶层，凸显出的社会形状，即两头小中间大的橄榄型等级结构，因其庞大的社会中间层，构建成一个社会的理想阶层结构。
在中国，这一阶层因信息时代的到来表现出了新的特点。一方面，与传统中间阶层相联系的是财富标尺，另一方面又与传统中间阶层相区别的是自我评价、生活方式和价值取向等要素的加入。在中国，一个普遍向上成长、并被视为中国未来发展中坚力量的群体，可视作为中国的上行社会。
事实上，对于中国中间阶层的上行生力军的来说，从毕业到工作，从成家到养家，从结婚到生子，摆在他们前面的，是一条“挣钱与负债”并存的无间道。
什么是上行社会的上升行业？最大的要求就是不仅给上行社会提供经济提速的引擎支撑，同时也要为人行人群提供服务与保障，与此同时，行业自身还具有非常大的上升空间。如果说前者由房地产行业扮演，后者就由房地产综合服务行业来担当了。
简单的说，就是房地产服务市场的发展和房地产服务品牌自身的升级，给上行社会提供了一种生存与依赖的路径。
具体分析现在的服务市场，首先面临的一个问题是：经纪公司应给客户什么样的建议？比如说，如果他是投资购房，你应该替他分析资金成本是多少？现金存在银行里零利率，他的资金成本就是零利率，这时，你应替他分析买房子资金回报率是多少？比方是说5%，这几年房屋增值比方说是7%，加一起是12%，这对他来说，可能是一个好投资，服务机构就给他一个专业建议，他可能就买房子。
还有，如果客户可能资金不是很多，是靠按揭来的，就要替他分析资金成本是多少？假设按揭贷款是5%多一点的利率，算一算回报率，和他自己租金比较可能很接近，这时候就需要冷静地提醒他存在风险。
在具体作为中，房地产服务不仅是上行人群的生活保障（自住消费）、甚至在担当他们的理财顾问（投资消费）。这实际上才是房地产服务机构未来的发展方向。
上升行业的核心价值
无论在中国或是美国，房屋买卖过程都被视为是非常麻烦的，有很多潜在的风险。
美国的说法是整个房地产交易过程会孕育非常多“焦虑”的过程：先付钱还是先给房产证？如果我出一个价马上就答应了，这个价位是否合理呢？作为一个房地产服务行业，它核心价值又是什么？
所谓房产服务的核心价值，可以理解为消除交易过程中客户的焦虑。
归纳一下，它有两方面的功能：第一就是放心，第二就是省心。放心就是交易安全的问题，交易必须是在合理价位区间；省心就是客户把房源交给你，你给他安排好，让客户舒服，不让他们操心。
所以，整个房地产服务行业的核心价值就是让客户放心、省心。然而，现阶段，国内市场比较乱，这恰恰对品牌比较大的服务企业有好处，为它们提供了继续上升的空间。
实际上，中国老百姓接不接受房地产服务呢？毫无疑问是接受的，要不然不会存在如此大的交易量。然而，中国老百姓是不是自愿接受呢？在早几年答案可能是否定的，他们没有办法，他们是战战兢兢的，他们把房子交到可能还行的房地产服务手中，既是无奈之举，也是次优选择。
但从2005年开始，整个行业面临 “洗牌”―― 中国房地产中介的龙头城市上海至少超过三成的中介倒闭，而一直处于平稳增长的北京市场上也有超过一成的中介商倒闭或萎缩。对于大型品牌服务机构，恰恰意味着历史机遇的到来――这是一个改变行业竞争格局，与消费者建立信任与情感纽带并占有市场的关键时刻。
上升行业的升级系统
在一个上升行业中，如何以及谁来保证它的上升可能性，这是一个问题。
有数据表明，去年上海二手房交易总量达到1300亿左右，北京是300多亿，这确实是一个快速增长的过程，二手房服务市场成为上升行业已是不争之实。
但仍要考量的一个问题是：房地产金融服务能不能跟得上增长的房地产住房消费呢？
在二手房交易过程中，交易数额越庞大，监管和安全问题就越突出。这个问题是服务行业目前所急需解决的“升级系统”，即行业公信力的制度建设问题，如此方能匹配消费者层面的日益增长的住房升级需求。
政府主管部门意识到了这个问题的存在。杭州房管局在宁波发生卷款而逃事件之后马上出台了一个通知，强制性的要求各经纪公司必须把资金交给银行，在银行开监管帐户，即“保证金账户”，形成四方监管，买卖双方、经纪公司再加上银行，监管以后要解冻必须四方统一，在是房产过户时才能解冻。
天津房管局则做了一个二手房的代收代付系统。在天津，目前由中信银行体系在做一个代监管的产品，有一个代收代付系统，如果经纪公司把这个用好不可能出问题。由于政府搭建了一个比较好的平台，银行在利用这个平台，老百姓对这个平台也非常信任，在加上操守规范，这个问题在天津得到有效的处理。
作为资金监管的倡导者和实践者，被评为“2006最具公信力的地产服务机构”21世纪不动产现在所采用的资金监管模式就是与银行合作来设立资金监管专用账户。
在美国，这种“银行＋不动产服务机构”的模式也是被普遍采用的，再加上主管部门设立一个机构――由行业协会组织的，费用由经纪公司支付，三个月或者五个月查一次，从而对资金形成制度监管，从而保证了客户的资金不被挪作他用、防微杜渐，真正使“安心、省心”的核心价值得到体现。
随着市场的分化与成熟，作为住房消费一端的老百姓与作为服务机构一端的企业都在进行各自的升级换代，如果他们之间能进行角色互换、换位思考的话，这个上升的行业将会迎来更大的发展空间。 |
