(亿房网2014年6月11日文 郑军华)上篇讲到随着汉口中心区土地资源的枯竭,汉西片区是汉口中心最大的土地供应区域,吸引着越来越多开发商的目光,成为硚口乃至汉口中心区新的开发热土。保利、联发、南国纷纷在近年来进驻汉西片区。
虽然汉西作为汉口中心区最大的城中村改造片和土地供应片区之一,近年发展速度逐渐加快,但城市功能单一、区域内部配套失衡和拆迁困难等短板仍时时困扰这片区的开发商,成为制约汉西房地产发展和汉西房价的重要因素,也导致部分项目推盘时不得不反复斟酌。
武汉老城区汉西片楼市发展巡礼上篇:
房价低于古田 汉西大鳄踌躇难开盘
由于汉西地处城郊结合部被汉口中心边缘化,汉西房地产发展极为缓慢。因为地处偏远、交通不便配套不足,早期除城中村外主要以企业宿舍和集资房为主,同时也是硚口乃至汉口最大最密集的保障房集中地,从早期的天顺园到近期的华生汉口城市广场、邻里中心等项目。
其中华生汉口城市广场是武汉市2008年181号批文批复的武汉市最大一处经济适用房和廉租房工程。项目总建筑面积84.84万平方米,由汉丹铁路分为南区、北区,南部地块布设4栋22层的住宅楼(1号~4号)。而临近的邻里中心同样为经济适用房, 在售均价3150元/平。同时由于汉西处于城改高峰期,拆迁量大,还建房的密度和体量也是汉口最大的片区之一。
汉西片还建房项目
企业宿舍、还建房和保障房项目的密集,使得片区内尤其是片区北部消费力水平低下,同样影响到商业等配套的发展,从而也使得汉西房地产总体上处于中低端水平,因此汉西的房价除南国大武汉SOHO、保利香槟国际等少量地段和配套较好的楼盘外,大多低于周边古田等片区的价格。
汉西片主要项目分布
“真心不理解啊,都已经建成了,为什么不开盘呢?等的好纠结好揪心。”某认筹汉西广电兰亭荣荟的购房者这样表示。实际上广电兰亭荣荟从去年底开始整整蓄客了半年,直到一期楼盘封顶成为准现房仍踌躇难以开盘。
这一方面是由于市场风向的转变超出开发商的预期,另一方面则是蓄客不足。更重要的方面还在于开发商对客户和价格定位缺乏信心。
广电兰亭荣荟是广电在武汉开发的 “第9盘”,总用地面积109207㎡,综合容积率4.55,总建筑面积593267㎡,其中可售建筑面积491153㎡,住宅总户数4792户,地下停车位3075个,是目前硚口体量最大的楼盘。该项目自身配套齐全,囊括了住宅、写字楼、商业街区、大面积绿化园林。该项目定位高端楼盘,但由于地段、周边环境和配套的不足又难以卖出高端盘的价格。
因此直到5月31日,经过长期准备广电兰亭荣荟首次面市,推出一期1、2号楼及3号楼的2个单元,户型为64㎡的一房产品、82㎡的两房产品以及89-127㎡的三房产品,该栋楼为33层的高层,1层为架空层,共计576套房源。开盘当天仅销售279套,去化率48%。开盘起价8888元/平米,成交均价9500元/平米,仍低于古田片区均价。
有分析认为,该项目为2011年后古田区域首个大型住宅盘进入市场,故吸引各方注目,但是因为蓄客周期过长,错过了市场热销节点;2014年后市场遇冷,本次到场客户较少,虽然成交价格低于市场预期,同时折扣较大,但成交率不到50%,本次开盘未达到理想效果。
而作为目前古田和硚口最大体量的项目,广电兰亭荣荟社区较大,比较注重园林绿化,加上自带商业体,小区内部有幼儿园,附近的小学也比较多,周边交通也较为便利,因此能够保障较高的居住舒适度和便利性,如果广电兰亭荣荟继续保持目前的价格水平那么仍不失为一个性价比较高的项目。
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