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一、武汉市房地产宏观情况
（一）武汉近期房地产走势
通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，2007年2月份（2月1日—2月28日）全市在售楼盘有383个，由于农历新年春节恰好处于2月中旬，扣除春节前后近两周的假期，本月的实际销售天数仅有两周左右时间，传统销售淡季对整体销售市场造成一定程度的影响。因此2月份的销售总套数仅为3281套，比上月的7609套减少了4328套，降幅为56.88％。
从销售价格上看，全市近期的成交均价延续2006年下半年的上升行情，总体呈上涨的趋势。本月的成交均价为3968.46元/平方米，较上月（2007年元月）的3982元/平方米下跌了13.16元/平方米，跌幅为0.33%。出现小幅震荡回调走势。
（二）、近两个月市场运行状况
从新增供应的建筑面积区间看：本月商品住宅新增供应面积主要以90-120平方米区间为主，达到35.43%，占到总量的三分之一以上，比上月下降约四个百分点。而120-140平方米区间也出现小幅下滑。与此两个主力供应面积区间占比下降形成鲜明对比的是90平方米以下和140平方米以上两个边缘面积区间占比分别出现了一定程度的上升。特别是90平方米以下的小面积区间，达到22.59%，比上月增加了约五个百分点。主要受国家宏观调控对小面积户型的鼓励政策影响，及购房者日趋理性的置业消费心理所致。
从新增供应的户型上看：本月新增项目主力户型仍以二室二厅和三室二厅为主，二者占到新增项目总供应量的67.2%；其中两室两厅和一室一厅市场供应量增幅较大，比上月增加了约2个百分点；而三室两厅却比上月下降了约6个百分点，主要受国家宏观调控政策的作用，市场消费结构开始逐渐向国家控制的方向发展，逐渐转向小面积户型为主
从全市十大片区的本月表现看，关山板块作为非中心区板块，以其616套的销量，排名全市第三，及其区域内随着富士康科技集团的强势进驻，及土地市场的供地吸引市场各方关注等因素，使其成为本月的市场热点板块。
三、关山板块本月与其它板块对比情况
联单 从销售套数的横向比较看，武汉市各片区的表现差异明显，汉口中心区、武昌中心区、关山片区分居全市2月份销售套数的前三甲，销售套数均突破600套。其中又以汉口中心区最为活跃，无论是销售套数还是销售价格上来看，都位居各片区之首。
关山片区作为非核心城区板块以616套的成绩，占据全市各片区销售套数排名的第三位，充分说明该片区所具备的强大消费能力的市场需求。武汉中国光谷的持续开发建设及片区内大量高等院校教职工等两大因素直接刺激了片区的房地产市场发展和升级。关山片区已经由起初默默无闻的无名小辈，逐渐步入武汉房地产市场的主流片区板块之列。
从销售均价的横向比较看，汉口中心区及武昌中心区作为城市传统房地产市场重点区域，仍然分别以4609.81元/平方米和4357.14元/平方米的销售均价继续作为第一梯队领军全市。
二者的销售均价水平在4000元/平方米以上，高出位于全市楼市价格第二梯队的“古田”、“汉阳”片区700--1000元/平方米。原因在于，两个重点区域在供应方面，土地挂牌交易的成本明显抬升，而在需求方面，随着城市建设及相关生活配套的完善便捷，购房者日益看重城市生活的品质感而开始回归都市，在供需两方面的共同影响下，导致二者的价格水平与周边及全市平均水平产生了明显的大区间差异。
关山片区在销售均价这一重要市场指标看，与其它各主要板块比较，特别是与“汉口中心区”和 “武昌中心区” 比较而言，差距仍然较大。与其庞大的销售套数结合分析，存在明显的价量不匹配现象。这一情况的出现，一方面自然主要归因于二者间在城市地段上的天然巨大差异，但另一方面也预示着该片区尚存在着较大的市场发展空间和升值潜力。不过就近期其均价走势看，在市场供求基本平衡的大背景下，出现较大幅度地跳跃式价格上涨，极大的拉近与中心区的价格差距尚未不现实，预期该板块仍将与中心区保持一定的价位差距。
四、关山片区本月“销售套数” 及其历史变化情况
从关山片区的纵向销售套数看，销售旺季与全市表现基本趋同，自2006年2月至2007年2月，12个月间有6个月，即50%的时间里，月度销售套数突破1000套，尤其在2006年12月份表现的更为突出，达到1651套，当月环比增长超过50%；进入2006年三季度，由于受四五月间较高的销量基数影响，环比增长率在2006年8-10月份相对4-7月，呈下降趋势，自2006年11月份开始又有所回暖。
关山片区本月（2007年2月）销售套数616套，比上个月的1327套负增长53.58%，主要原因还是在于进入年终岁末受传统销售淡季影响所致，且较去年同期（2006年2月）相比，同比下降12.1%，这也从一个侧面说明2007年开年，片区开局情况较往年略显平淡。
五、关山板块本月“销售均价”及其历史变化情况
从关山片区的销售均价看，2006年2月至2007年2月间，仅有三个月份的成交均价较前一个月出现微幅下滑，而总体上涨的趋势得以持续保持，但上涨幅度有限。2006年7月份首次突破3000元/平方米大关，且一路走高。虽然2006年国家出台了一系列房地产调控政策来限制房价的上涨，但关山片区的销售均价整体上仍然能够保持较为理想的上升态势，说明市场各方对区域房地产的长远发展具备足够的信心支持。
关山片区本月（2007年2月）销售均价3356.7元/平方米。受区域销售套数指标的拖累，较上月出现微跌，但总体保持高位运行。
六、关山片区本月代表项目
从关山片区进入本月全市各指标销售前十名的项目看，有“锦绣龙城A区”和“万科城市花园”两个项目，主要由于两项目伴随着富士康进驻从而引发的强势销售造成，而项目本身良好的产品品质、强大的品牌号召力和较为理想的性价比也为其进入“销售套数”和“销售金额”两项指标的前十名提供了有力支持。但由于关山片区整体销售均价较低的原因，整个片区均未能有项目能够进入“销售均价”排行榜的前十名。
七、关山片区热点专题问题分析
关山片区从历史发展的过程看，武汉中国光谷自2001年正式组建以来，几年间一直保持着经济快速增长，高新技术产业迅速发展的良好势头和发展格局。2004年，东湖高新技术开发区共实现总收入580亿元，财政收入15.02亿元。2005年武汉市作为中部崛起的龙头，成为全球目光的焦点。而光谷作为武汉经济牵引带，其发展前景无可限量。
从近期重大城市建设及招商引资情况看，最重大的消息莫过于2006年12月14日，富士康科技集团与武汉东湖新技术开发区管委会签订投资合作协议，决定斥资10亿美元在东湖开发区流芳镇至龙泉山一带建立大规模产业园区。富士康的入驻，不仅自身一二期工程投资约10亿美元，同时还带动政府对流芳镇28亿市政基础投资，包括商场、医院、菜场等生活配套设施建设,同时带动光谷产业重心南延，及流芳区域的城市开发建设，加速整个关山片区的城市化发展，促进区域内的均衡、协调、和谐发展。
随着富士康入驻光谷的消息发布而有众多富士康员工在此区域购房，带动了区域销售价格和销量的樊升。目前地块周边在售项目均价水平在3200—3900元/平方米，远未达到区域实际的价值标准。长远看，关山片区的市政、商业、生活配套设施议及产业集群将会不断完善，区域价值将会得到合理的实现。富士康入驻光谷高新区不仅仅带来较大的消费群体，更多的是给光谷带来发展的信心强化作用，无论是对消费者心理价值提升或是开发企业对于政府新一轮城市规划实施的信心都是一种保障。
总体来看，在富士康进入及其它诸多项目及市政利好消息不断刺激着区域房地产市场，并为其提供了切实可行的大量现实迫切的市场需求，区域内房地产市场已经步入了良性、高速和可持续发展的局面。 |
