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争议由来：
陈某2002年与武汉某开发商签订商品房买卖合同，购买该开发商开发的某顶楼复式房。此复式房二楼有一个露台，经规划部门批准的房屋设计图纸中载明露台只开有一扇门通向陈某居室。陈某于2004年入住后，发现同单元对门业主许某擅自在该露台上也开了一扇门，形成对门业主与陈某共同使用露台的局面，纠纷由此产生。经开发商协调未果，陈某遂于2006年3月向武汉某开发区法院起诉开发商，要求开发商将露台恢复设计原状，封堵露台上许某加开的一扇门。
案例说法：
受开发商委托，本律师担任开发商的诉讼代理人。应开发商请求，法院将对门业主许某列为第三人参与诉讼。法院在审理调查资料过程中，发现产生争议的露台未计入业主购房建筑面积，也未列入业主公摊面积，陈某及许某与开发商签订的商品房买卖合同所附平面图均载明该露台只有一扇门通向陈某居室，并不通向第三人许某的居室。
许某辩称加开的一扇门并非其所为，开发商交房时该门已存在，故其不应承担任何责任，但许某并不能提供证据证实。相反，开发商提供了该露台所属楼栋的施工单位出具的竣工图，竣工图清楚载明该露台竣工时只有一扇门，且该门只通向陈某居室，故许某上述主张与事实不符，加开的一扇门只可能是许某所开。
许某又辩称此露台属于业主共有部位，故其有权使用。开发商认为，关于诉争露台的使用权归属，现行法律并未规定属于全体业主共有，依据政府批准的设计图纸，此露台从建筑设计角度讲为原告独占使用，故许某上述主张没有事实及法律依据，陈某享有此露台使用权，第三人不享有此露台使用权。由于露台上加开的一扇门系许某所为，因此，许某应承担恢复该露台设计原状，封堵该露台上加开的一扇门的责任。
2006年10月，法院作出判决，回避了露台使用权归属问题，判决开发商按合同约定恢复房屋原貌，许某应当予以协助。法院判决实际上间接承认了陈某对露台的使用权，因为如按许某观点，露台属于业主共用部分，其使用权属于全体业主，许某有权使用，则法院不可能如此判决。
律师点评：
露台又称晒台，是指供人室外活动的顶层屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从结构上看，露台是房屋建筑的外围护构件，起着覆盖、遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。由于屋顶平台具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点，近年来，开发商常打“买底层赠送花园、买顶层赠送露台”这样的广告来吸引购房人眼球。露台买卖引发的争议，成为近年来商品房买卖纠纷的一个新热点，但由于适用法律疑难，成为审判实践中的一大难点。
实践中，在建筑物区分所有权情形下，露台大致可分为两种类型：一种是顶层的屋面，即整栋楼的屋盖；另一种是某一楼层（常为顶楼复式房）的露天屋面，例如上述案例中所述露台。露台属于楼顶范畴，不计入房屋建筑面积，不列入公摊面积，也不颁发房产证。笔者认为，上述第一种情形下，露台属于全体业主共有部分，开发商不得擅自处分，任何业主也无权独占露台使用权。上述第二种情形下，如果露台在设计时没有违反工程建设强制性标准，而且是相对独立，其他用户也无法进入，露台由个别业主单独使用不影响房屋整体功能的，此种情形下，露台使用权归个别业主。
律师提示：
购房人购买顶楼商品房时，如开发商拟随顶楼商品房一并转让或赠与露台使用权，购房人首先应判断露台属于哪一种类型。如果属于整栋楼的屋盖，则属于业主共用部位，开发商无权转让或赠与，否则转让或赠与行为无效。如果属于某一楼层（常为顶楼复式房）的露天屋面，露台在设计时是相对独立，其他用户也无法进入，则开发商可以转让或赠与。
业主享有露台使用权，并不等于可以在露台上为所欲为。露台使用权人在行使权利时不得侵犯其他业主合法权益（如相邻权），不得实施擅自改变露台的外观、形状、结构和用途等违反城市规划法、建设工程质量管理条例等规定的行为，否则应承担相应的民事赔偿责任及行政责任。
（作者为湖北卓胜律师事务所律师） |
