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初入今夏，武汉楼市大热：一方面是购房者的“抢购”，一方面是开发商纷纷大减推盘量，每批次仅推出40~50套房源、甚而按单元或按户型每次不过十余套加推……这种少量加推、不愿商品轻易卖出而采取的销售方式——惜售为什么成为2007年度销售旺季中的“流行词令”？
——从“地荒”到“房荒”
惜售是建立在对房地产市场未来预期的积极判断上：未来房地产市场利好，销售不会存在问题——而预期的前提，是对市场供应量的判断。从武汉供应市场看，主城区楼市进入“新盘荒”：
自武汉土地实施招拍挂制度以来，主城区内土地购置与开发面积在2004`2005年达到高峰，主城区出让土地的规划建筑总面积年均在600万㎡左右；而 2006年，地根紧缩，土地资源控制严格，主城区供应锐减：全年土地购置49宗、148万㎡，规划建筑总面积为353万㎡，仅为2004、2005年度的58％。
从“地荒”到“房荒”，“高价地”、地根紧缩，不仅让众多大小开发商感觉“地荒”，而且开始影响商品房市场：对比去年同期市场可售量，今年上半年新增供应25114套，仅为去年同期的72％。
与此同时，在收入利润倍增的经济环境中，抵制通货，市场的需求持续旺盛：1－5月商品房销售面积379.93万㎡，增长7.1%，商品房销售额147.66亿元，增长11.6%。有价有市，燃起了市场的沸点。
与需求形成反差，供应量的减少。“地荒”到“房荒”，商品房供应速度的减缓、供应量的减少，当前的短缺效应增强，为惜售创造了市场前提。
——被扩充的城市信心
如果说2003年度，是十余万的温州人携300余亿民间资本在中国楼市上游走；那么在2007年，武汉所汇聚的是全国性资本，是越来越多的“城际客户”：
中部崛起、土地对外高强度招商，促进了产业的转移，吸引大批企业进驻武汉，也带动大量人才流动；同时近年武汉高端楼盘此起彼伏，诸如世茂锦绣长江全球发售、浙江金都“香港推介会”、尚都包机事件、F·天下走进深圳……不再局限于温州一隅，在泛珠三角、长三角、环渤海等区域经济组织一体化发展下，武汉汇聚了更国际化、全国级的资源，促动客户流通。
大量曾经工作于这些区域的湖北籍客户，曾经学习、生活或者工作于武汉的客户，中部崛起下聚焦的一些投资者——这些都构成了武汉楼市新生力量，打开了楼市格局：据武汉市商品住房购房群体数据分析显示，5月武汉市外湖北省内个人购房比重为25.72％，较上月上升了0.52%。与此现象相对应，这些外地客户的身影几乎遍布武汉的每个片区，比如：汉阳世茂锦绣长江、武昌核心区内的金都汉宫等外地客户占成交量的20%，水岸星城外地客户比重约为22.6％，银湖翡翠省外客户比重约为18％，F·天下6月16日的深圳推介会上意向型合约达2800万元……而据相关报道，2002年度上海出售的高档楼盘中，境外购买者占30％、外省市购买者占22.7％；2006年度的深圳外地购买者也达到30％……
因流动所产生的资产溢价的促进下，异地置业意识已经觉醒并越来越普及，产生了大量城际客群的出现，从而推动诸如武汉这样一个城市的居住需求容量无限扩展。武汉楼市进入转型期，促使开发企业珍惜“房源”，看好后市价格，以期价值的最大化。
——游戏规则即将被改变
是将房屋尽快卖出去，还是控制速度、提升价值？在融资渠道尚处于初级的阶段，对于资本密集型的房地产业，众多企业对阶段性的现金流要求较高，通过对时间段的现金顺差要求来保证后期的企业运作，因而希望项目尽快销售出去。
如今，币值重估、资本流通过剩改变房地产游戏规则！行业筹措资金手段多样化，如市值的增加扩大了房企的再融资能力，万科、中海、碧桂园、珠江-合生创展系等房企已经顺利突破千亿市值，他们缺少的不是资金，而是上游的土地资源。而货币流通过剩现象，同样体现在有项目阶段而资金实力相对不足的企业，他们期望囤积货源，获得最大化价值。
因时而变，因市而变，不少开发商的价值衡量标准发生变化：卖快了就是卖贵了——衡量标准由快速销售、资金回笼、现金流的“效率衡量”，转变为追求“效应与速度的平衡”。
从某种角度讲，尤其是对集团开发企业而言，适度控制销售、推盘节奏，销售速度放慢，不追求闪电式销售的“惜售”，是在有限的资源上利益最大化的具体方式之一：首先有利于衔接开发与销售环节，规避开发与销售断档而带来的重复推广；有利于形成项目整体的连续性，乃至整个公司集团各个项目、储备土地的连续性，促进企业整体资金目标的实现，资源多重利用、人力物力的投入也相应减少；同时，产品经过充分展示再销售转移，价值体现更强劲。
市场前景的预期看好下，一家或几家楼盘采取惜售方式，或提价，或压缩加推量，试探市场底线，能较好较快的调整销售策略。但不顾自身楼盘素质与自身前提的大量惜售，必然导致市场供应集中放量（对有业绩要求的上市公司尤其如此）。利润和风险总是相伴相随的，同样来自市场。正所谓“成也萧何，败也萧何”。惜售本身也存在着房价涨幅预期，存在着销售、财务、政策的不确定风险。 |
