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前言：近两年，武汉市中心的楼盘似乎和豪宅结下了不解之缘。各大主流媒体竞相充斥着“极品豪宅”、“滨江豪宅”、“至尊豪宅”等字眼，个别楼盘则干脆在案名上直接冠以“豪”来衬托项目的地位。在营销手法上，众多高价楼盘也是层出不穷，标新立异。有一掷千金的新闻发布会，有投资上亿元的顶级会所，有连篇累牍的媒体跟踪报道......，一时之间，市中心高价楼盘风生水起，你方唱罢我登场，楼市单价屡被刷新。
武汉豪宅走进了“死胡同”？
在众人眼里看来，武汉市众多高价住宅冠之豪宅显得名副其实，有人甚至将2006年定为豪宅销售年。事实果真如此吗？让我们不妨先了解一下武汉房地产市场目前对豪宅的几个认识误区。
◎误区一：认为豪宅就是要面积大，房间多。
的确，豪宅要求面积大，总价高，但面积一味求大，而没有功能的提升，大而无用的面积毫无意义。豪宅也绝不是把一个房子简单的按比例放大，而应追求功能的细化。武昌某高档楼盘户型设计全部为180平方米以上的大面积，但一经推向市场，反映平平。片面追求大面积，对户型设计整体把握不足，缺乏个性化设计只会造成销售不畅。
◎误区二：一味强调地段的稀缺性，产品规划设计乏善可陈。
汉口某高档楼盘，拥有武汉市得天独厚的绝佳景观资源，但产品设计却是九十年代中后期落后的设计理念，此类现象在武汉高端住宅销售市场绝非罕见。一方面，众多楼盘坐拥天时地利，可塑空间大，另一方面，开发商在产品规划设计上粗制滥造，选材装修上偷工减料，建成的高档楼盘尚不及郊区楼盘的品质，给消费者造成了巨大的心理落差，极大的影响了楼盘的品牌和美誉度。
◎误区三：“霸王硬上弓”，在不适合建造豪宅的地段打造豪宅。
好比一朵鲜花插在牛粪上，无论产品规划设计多么细致完善，但囿于地段的局限性，充其量只能成为大众高档物业，而成不了豪宅。武汉市近年来在二、三类地段涌现出一批高品质住宅，但由于地段可塑性太小，周边居民购买力有限，开发商打造豪宅的概念几乎成了无源之水，得不到市场的认同。
◎误区四：“豪宅”全部卖毛坯房，罕见精装修产品。
在武汉市住宅高端市场，除了小户型和极少数别墅之外，一律不带装修销售。在绝大多数开发商眼中，毛坯房更符合消费者的需求。殊不知，在北京上海等一线城市，精装修豪宅非常普遍，不少消费者正是冲着名家的装修设计而来，没有经典的设计、豪华的装修，豪宅如何显示它的豪华、尊贵？
到底什么样的房子才能称之为“豪宅”？
通过以上种种现象的分析让我们对豪宅有了一定的认识，那么究竟什么才叫豪宅呢？目前房地产市场还没有一个明确的豪宅定义，参照国外一种普遍的说法，豪宅是指一个社会的少数富裕阶层通过市场方式拥有稀缺的优质资源的一种居住状态。稀缺优质资源包含三个部分：一个是稀缺的自然环境；一个是稀缺的人文环境；第三是高品质的产品，只有三者完美无缺地融为一体，才是真正的“豪宅”。因此，作为豪宅，必须具备以下几个要素：地段稀缺性、不可复制性、舒适性及豪华性。
武汉豪宅“路在何方”？
我们用这个“豪宅”的标准来衡量武汉市的高价楼盘，会发现大多数自称豪宅的楼盘名不副实，无论从售价、地段、楼盘品质、装修标准、配套设施等各个方面都与豪宅相差甚远，充其量只能称为高档楼盘。豪宅作为房地产消费金字塔的顶端，不仅反映一个城市高端消费能力，也侧面反映一个城市房地产的发达程度。
以二线城市重庆为例，其房地产中低档市场发展尚不及武汉，但却出现了翡翠湖这样售价达3000万的天价别墅。对于武汉这个即将崛起的现代化大都市而言，豪宅市场的空白与武汉的城市地位极不相符，所以打造武汉豪宅势在必行。不过从武汉目前的高端市场迈向豪宅市场的专业化之路决非一朝一夕之功，我个人以为必须做好以下几个方面：
◎精心挑选适合豪宅开发的最佳地段。一般而言，豪宅都具有稀缺的自然景观资源，且不可复制。以2005年超级豪宅广州金海湾花园为例，金海湾花园位于滨江东路，尽享“一河两岸”的滨江绿化景观带和全角度一线江景。北可观珠江平缓宽广的滔滔江流，二沙岛美景尽览，远眺都市鳞次栉比的繁华，白云山景观若隐若现；西依中大北门广场、“海珠十景”之“学府风韵”，南可俯瞰百年学府中山大学苍翠古朴的菁菁校园，阵阵书香扑面而来。其地理位置和景观环境之优越在广州无出其右。可见，豪宅对于地段的选择至关重要。
武汉江河湖泊众多，具有丰富的自然景观资源，可作为豪宅理想的开发地段，但同样也存在弊端，即在景观优越地段重复开发严重，水景楼盘同质化现象较多。因此，选择地段要注意优中选优，同时还应了解地段周边人文环境以及配套设施的完善程度。以武汉江滩为例，汉口江滩、武昌江滩、汉阳江滩都能观看江景，但从地段的综合素质而言，汉口江滩更适合开发豪宅，这主要是由于区域配套设施的差异性和区域消费能力所决定的。从武汉目前的开发状况来看，老城区具有优质景观资源的地块已基本开发完，豪宅市场的可塑空间不大，而武汉CBD（中央商务区）作为一个新兴的城市金融中心，发展潜力巨大，无论是开发高层或是别墅，都适合做豪宅。
◎倾力打造与豪宅相匹配的产品。豪宅不是时尚服装、流行杂志，而是经过精雕细刻，熠熠生辉永不褪色的钻石。豪宅的产品规划设计、园林景观、装修标准、户型设计、配套设施都应匠心独运，卓尔不群。
以成都豪宅迎宾大道1号为例，其规划的温莎岛1号、2号的豪宅每栋建筑面积在1200平米左右，共四层，而且四面环水。每栋外立面按欧洲城堡的概念建造的，有独立的室内别墅电梯，有私家恒温游泳池，其中主卧和主人卫生间建造的“遥控天窗”，目前在成都市场上尚无同类产品，独树一帜。其建筑与内外装饰，均为世界一流大师的力作，同时配有尊豪版桑拿卫浴、家庭桌球沙龙、恒温雪茄吧、五星级私宅影院、金路易皇族酒吧、董事局主席办公区、董事局会议厅等福布斯家族配属。光卫生间都有10个，奢华的程度的确罕见。为保证主人安全性与私密性，特别定制了一座欧式的遥控吊桥，设置了五重安防系统。更多人性化的设计和指标更符合“福布斯级”的需求。可以看出，该项目开发商舍得花长时间、下大力气投入大量成本，极力彰显豪宅的奢华、大气、尊贵。而同样为二线城市的武汉，却找不到类似的豪宅产品，我想这与武汉开发商的开发理念和心态有关。
◎进行独具创意的整合推广，最大限度的提升豪宅的品牌知名度。豪宅作为一个城市的顶端产品，其销售渠道和推广策略肯定与高档楼盘大相径庭。首先，就两者的目标客户而言，普通高档楼盘一般为区域市场客户以及外地投资客户，客户定位较明确。而作为豪宅，其目标客户范围通常辐射全国乃至全球，故销售渠道应丰富多样，切忌重复单一。在推广手法上，豪宅也与高档楼盘有较大差异，比如刚才介绍的成都豪宅迎宾大道1号，主推口号为“成都福布斯级豪宅”，看房条件相当苛刻，要求看房交10万元押金，买房需本科学历，一天只接待一组客户等等，其实开发商采用的正是豪宅营销常用的“事件营销”手法，目的是为了吸引眼球，制造轰动效应。另外，豪宅营销一种最常用的推广手段是名人推广效应，比如上海世贸滨江请香港著名影星梁朝伟担任楼盘代言人，来提升豪宅的品牌知名度。所以，无论采用何种推广手段，豪宅营销都应体现与高档楼盘的差异性，否则达不到预期效果，影响豪宅形象。
◎提供超一流的物业管理服务，满足业主入住后的需求。酒店式物业管理，曾经是大陆判断豪宅的标准之一，武汉近年来也较为普及。但纵观全球，五星级的服务对于豪宅来说也还远远不够。一对一的私人化管理需求使英式管家已经成为豪宅的标准配置之一，他们提供的是“影子式”的物业管理服务。一个英式管家管理着一支包括家庭教师、厨师、保镖、花匠、裁缝、保姆、仆人等等的庞大家庭服务队伍，他们不仅安排整个家庭的日常事务，更是主人的私人秘书和亲信。他们可以帮助主人安排出行的一切细节：包括机票的预定、酒店床位预定，甚至行程都会被安排得妥妥当当。此外，英式管家都学习过儿童心理学课程，具备照顾孩子的经验，夫妇出行，可以放心地把孩子交给他们。以武汉目前物业管理公司的现状和水平，要想达到上述要求是不太现实的，所以，开发商在选择物业管理公司时应慎之又慎，不仅要注重物业公司的品牌效应，更要考察物业公司的豪宅管理经验，同时不惜投入大量的成本。
综上所述，我个人认为武汉高端市场由量变到质变任重道远，豪宅市场的形成绝非靠空洞的宣传口号和华而不实的炒作一蹴而就的，而需要开发商摈弃旧的开发理念和急功近利的心态，全身心打造符合时代潮流的豪宅产品。从武汉近年的发展形势来看，高端的消费市场已逐步形成，豪宅市场前景广阔，希望在未来几年不断涌现让消费者普遍认可的豪宅。（作者为“西北湖凤凰城”营销总监） |
