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一．武汉别墅市场简介
纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。而且，这第三次别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要前两次大得多，而且中心区别墅也初露苗头，像武昌区中心区水岸星晨和汉阳的金桥半山花园等项目等。
目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性，即汉阳汉阳-后宫湖片，武昌--汤逊湖片和汉口--金银湖片和盘龙城片。其中除汤逊湖、盘龙城和后宫湖多为纯别墅聚集区外，金银湖片还涵盖了多种产品类型的物业，其中包括联排别墅。
通过调研反映，在以上四片别墅聚集区内，汉口金银湖的连排别墅形式相当成熟，武昌汤逊湖片、汉口盘龙城片已形成相当规模的纯别墅区。而汉阳后宫湖片别墅似乎口碑稍弱，但其潜力不容忽视。
二、逊湖区域概括
1、区域特征
汤逊湖，位于武汉市郊,湖面总面积36.6平方公里，流域面积461平方公里，在武汉市城市总体规划中，从梁子湖-龙泉山-藏龙岛-汤逊湖，依照城市东南向楔型生态走廊(武汉夏季主导风向为东南向\规划，严格控制这些区域的周边开发建设。因此，汤逊湖区域的开发以旅游、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主。
2、区域房地产发展历程
该区域山水大部分保持自然生态，环境幽雅，但一直以来由于离市区较远，交通状况有待改进，配套设施不够完善，使该区域居住成本较高。早期的房产开发尝试将生态环境与公用生态环境相互融合，如玉龙岛花园、银河湾等以庞大的规模和完善的社区配套、较低的价格来吸引客户，主要以别墅项目的开发为主。以水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖别墅板块已经成为武汉别墅板块的重要组成部分。
而到了2005年，汤逊湖区域上演了更加缤纷多彩的楼市图景，该区域增加了普通商品住宅的建筑形态的开发，推出了阳光海岸、梅南山居碧湖阁、宜家汤臣多层洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场良好的反响。
目前，随着光谷投入30亿元重点启动光谷大道等10大基本建设项目，中芯国际，富士康等国际大企业的入驻，作为武汉市新财智人群的重要聚集地，该区域已在今年显示出极强的上升趋势。而宜家.汤臣三期、美院COAST、保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目高调入市使该区域将成为武汉江南版图上的高端别墅聚集区。但区域尚缺标杆项目以快速拉动整个片区的发展。
片区代表项目——宜家·汤臣、梅兰山居、清风别墅、银河湾、美院COAST、保利十二橡树庄园等
3、区域相关产业及其配套
（1）产业发展
汤逊湖地区紧邻关山一带，在武汉的城市发展规划上，定位的是高新科技产业区。伴随着中国光谷、中国药谷等科技产业的蓬勃发展和武汉高校的逐步迁入以及新校区的建设，汤逊湖地区逐渐成为科技、教育、人文强势区域，其价值的成长空间是无可限量的。
（2）交通道路
汤逊湖周边环绕着珞喻路、楚雄大街、关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统，川流不息的公交车辆保证了出行的便捷。而且武汉市城市总体规划中确定的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿基地内五大园区，又与主城区连为一体；更为可喜的是，拓宽改造的民院路———两湖大道、关山一路———江夏大道、关山二路———滨湖大道，新建南湖南路、大学园路到“十五”末期能让整个东湖新科技开发区的30平方公里地域内形成“四横三纵”的道路主干网络。同时，布置的4个公交首末车站和若干公共停车场，将配合新建的科技商贸步行街和光谷创业街，为汤逊湖的魅力增添更多色彩。可以预计，汤逊湖最终将形成以轨道交通为骨干、以多层次公共交通系统为依托的便捷、安全、舒适和智能化、生态化的内部交通网络系统和对外货流通道。
近年来,在建的沪蓉高速公路和武汉中环线将使汤逊湖地段的交通更加便利，光谷的发展为该区域增加了新的居住内涵。这些都带动周边配套居住生活设施和相关交通的建设，使得汤逊湖的开发渐入佳境。
（3）政府规划
生态保护方面：拟建设湿地公园。湿地作为“地球之肾”，在城市发展中扮演着重要的角色。而依照已经批准的武汉湿地保护规划报告，2020年以前，汤逊湖、黄家湖等10个湖泊将建成湿地公园。这为汤逊湖的发展也迎来了重要契机。
（4）区域生活配套
学校：武汉国际大学城、武汉大学东湖分校、华中师范大学汉口分校（新校区在建）、中南财经政法大学（南湖校区）、武汉科技大学、武汉化工学院、湖北经济管理大学长江职业学院、中国地质大学、中南民族大学、华中科技大学等。武汉外国语学校光谷分校、华师一附中寄宿学校、江夏区第一中学、江夏区流芳中学、江夏区实验中学、私立武汉光华学校、江夏区实验中学、关山中学、华师一附小、玉龙岛幼稚园、国际双语幼儿园等。
科技：武大科技园、华工科技园、华师科技园、武汉理工科技园、博大科技园等。
建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、中国信合。
购物：鲁巷购物广场、中百仓储、武商量贩等大型超市及周边小型便民店。
餐饮：汤逊湖鱼丸美食街、度假区酒店等。
休闲：武汉民族文化村、中洲旅游度假园、亲水平台、湖边露天剧场、游艇码头等。
三、汤逊湖房地产市场状况
1、区域不同物业的价格分布
2、价格区间
通过武汉房地产市场信息网的相关数据显示并结合我司对此区域在售商品房项目的调研，其成交均价区间主要集中在2000-4000元/㎡之间。其中2000-3000元/平方米的户型成交所占比重最大，占总成交量的38.95%，其次是3000-4000元/平方米的户型占总成交量的35.47%。2000元/平方米以下和4000元/平方米以上的分别占14.37%和11.21%。
3、在售项目各建筑类型均价水平
上图所示，该板块各物业类型销售价格依次排位是别墅、多层、小高层。据武汉市房地产市场信息网的相关数据显示：
别墅物业类型价格为7649.52元/㎡；多层销售价格3528.75元/㎡，上述两种物业建筑形态是目前区域内商品房市场的主流产品形式，供应量大，呈稳步攀升态势；小高层销售价格3343.84元/㎡，这一物业形态呈逐步递增的态势。
4、部分楼盘销售总价范围
从上表中可以看出，该区域别墅的总价范围集中在120-160万元之间，但其楼盘项目品质，内部环境，居住舒适性等相关指标都要高于中心城区。
5、供需关系
据我部调研并结合相关数据统计，面积供需比为1：0.84，在市场需求方面：今年该区域房地产成交量与去年同期相比，步伐相对加快。表明了开发商对该区域房地产市场的发展具有较强信心。
6、未来推出量
根据对该区域调查统计得出，未来几年该区域房地产将有数百万方以上的商品房项目向市场推出。楼盘规模日趋扩大化，集中多在占地200亩以上，如，瑞华集团的千亩高端别墅项目既将高调面世。
7、户型
从调研的情况来看，开发商在充分考虑户型设计动静分区、洁污分离、公共空间、私密空间分开的基础上，特别强调户型设计的均好性和舒适性；追求户型高使用率；功能分区明确、设置齐全等特点。
从上图中可以看出，本区域房地产住宅市场中，户型结构上是以3*2*2占绝对优势，达43%；其次是2*2结构的户型占28%；别墅类产占19%，并且呈逐年增大的趋势； 而3室以下的户型一般只是一种附加产品。
8、不同销售面积
从上图中看出，本区域内住宅面积以120-140平方米为主力销售面积，占总成交量的36.84%。其次是面积在140㎡以上及100-120㎡的户型面积，分别占总成交量的29.03%和25.37%。其中别墅类的产品推出的面积多在160平方米以上。
相关链接：解密版——汤逊湖别墅市场报告（下） |
