供应为王 武汉这些片区有钱都难买到房

亿房研究中心 郑军华 2016-07-28 15:29
【摘要】
“结合去化周期的变化来看,黄陂、光谷南、白沙洲、四新、光谷东、关山、南湖、江夏等片区仍然供不应求许多片区和地段有钱也难买到房;而库存和供应较大的汉南、蔡甸、新洲等远城区及汉阳中心区、武昌中心区、东西湖、江夏、古田等片区将以相对较大的存量和供应成为下半年销售热点,尤其是汉阳中心因城市和配套水平提升块,供应和存量大,性价比相对高于汉口和武昌中心,因此汉阳中心下半年热度将增强。”
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今年以来,与新建商品住宅热销形成对应的是武汉整体供应偏紧多片区面临“断供”购房者也面临“一房难求”的局面,许多片区有钱都难买到房。此外,5月起,武汉楼市成交高位回落,房价涨幅开始收窄。下半年武汉楼市量价和市场需求会将如何变化。同时,武汉地王评出,地价不断刷新。“金九银十”等待市场的是另一个惊喜还是另一个惊悚。

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供应为王 大量“日光盘”与销量下滑并存

数据显示,今年上半年武汉商品住宅新增供应约1033.54万方,虽然同比增长17.11%,高于近年来989.37万方的平均值处于正常偏上水平。但环比减少了20.98%。表明武汉供应总体偏紧;同时,与上半年1684.61万方的销量相比存在651.07万方的供应缺口,巨大的供销差也放大和加剧了供应的不足。此外,5月到7月中旬,武汉住宅成交持续下滑和大量“日光盘”长期共存,也表明武汉区域结构性“缺货”将在下半年继续拉低销量。

此外去年供应不足及今年热销的南湖、青山、光谷、四新东西湖等区域推盘节奏加快,供应增幅较大,而去年同期库存量相对较大的汉口、武昌汉阳三大中心区今年调低了供应节奏,其中汉阳中心区和武昌中心区供应同比减少,加上今年上半年大幅增长的销量,供销剪刀差扩大,武昌和汉阳中心区房价仍面临较大的上涨压力。

武汉片区房价 武汉买房 武汉楼市供应

值得注意的是,2016上半年有武昌中心、二七后湖、沌口、新洲、汉阳中心等5个片区供应出现同比较大幅度的下降。整体来看,上半年19个片区中过半供应不足。

2016上半年武汉各主要片区重点热销地段或板块:

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2016上半年巨大的供销剪刀差使得武汉新建商品住宅去化周期急剧减小,减少幅度也创历史新高。数据显示,至2016年6月底,武汉楼市整体去化周期降至3个月,武汉商品住宅库存由1月初的1600.60万方下降至6月末的1034.00万方

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从理论上说价格是市场供求均衡变化的结果,在不考虑政策、经济、城建等场外因素也不考虑收入效应的情况下,结合上半年武汉楼市供求变化看,目前武汉房价涨幅在供求均衡线内波动,武汉新建商品住宅需求(销售)的价格弹性较小,而供应的价格弹性较大,供销之间巨大的剪刀差(销量大于供应)是导致上半年武汉房价上涨的主要因素。

后市研判 这些片区有钱都难买到房

数据显示,出现阶段性“断供”的片区由年初的2个,迅速增加到6月末的5个,除南湖和白沙洲外,光谷南、四新黄陂均不足1个月。此外,二七后湖、青山东西湖、光谷东、江夏等4个片区仅有2个月。而处于6个月供求转换值的片区则有汉口中心区、古田、关山等片区,而供应相对充足的仅有武昌中心、汉阳中心及蔡甸新洲等片区。在武汉19大片区中有过半处于供应短缺状态,“供应为王”是上半年武汉楼市的一大典型特征。

截至6月末武汉各主要片区去化周期及最新库存:

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数据分析表明,“供应为王”是上半年武汉楼市的一大典型特征。虽然在武汉下半年难以收紧楼市政策的预期和前提下,武汉楼市经过上半年的暴涨及政策红利弱化的情况下,武汉楼市面临短期调整。自5月以来武汉新建住宅成交量逐月下滑且下滑幅度逐月增大但这种下滑除因需求减少外,总体供应不足也是成交下滑的主要因素。因此总体而言供应量仍是决定下半年武汉住宅市场量价走势的主要因素。

据亿房研究中心不完全统计,下半年预计供应量1168万方较上半年有微幅增加。在总需求有所减少的情况下因此预计整体区划周期有所延长。但总体供应偏紧的局面将贯穿全年。

武汉片区房价 武汉买房 武汉楼市供应

分片区来看,仍保持较明显的差异或繁华。其中二七后湖片供应进一步缩减,白沙洲片、黄陂断供风险降低,南湖片、光谷南仍处供不应求,东西湖片库存将会增长。结合去化周期的变化来看,黄陂、光谷南、白沙洲、四新、光谷东、关山、南湖、江夏等片区仍然供不应求许多片区和地段有钱也难买到房;而库存和供应较大的汉南、蔡甸、新洲等远城区及汉阳中心区、武昌中心区、东西湖、江夏、古田等片区将以相对较大的存量和供应成为下半年销售热点,尤其是汉阳中心因城市和配套水平提升块,供应和存量大,性价比相对高于汉口和武昌中心,因此汉阳中心下半年热度将增强。而汉口中心区、青山、二七后湖等也将稳步增长。

武汉各片区楼市下半年研判:

区域

片区

2016下半年研判

中心片区

武昌中心区

下半年供应减少而库存相对较大,供求基本平衡,上半年房价涨幅最大,下半年涨幅收窄。

汉阳中心区

供应充足需求旺盛,城建红利持续释放房价持续补涨,汉阳滨江、王家湾、墨水湖等仍是热点。

汉口中心区

供求基本平衡、市场品质楼盘为主,CBD、滨江等板块仍是热点,房价上涨动力减小。

次中心片区

二七、后湖片

土地资源枯竭、未来供应持续减少,配套提升较快,房价稳步上涨动力充足。

关山片

未来新项目仅长动地块上市,供应将持续紧张,房价进一步上涨压力较大。

光谷东

承接关山等片区溢出需求,下半年销量持续增长,未来供应大但配套不足,房价涨幅受抑制。

光谷南

供应持续偏紧、部分需求外溢至江夏和光谷东,房价上涨动力较大。

南湖片

供应小,土地枯竭,未来市场以存量房为主,排涝等基础设施缺陷对市场需求有影响。

四新片

配套水平提升块,供求关系逆转,国博,墨水湖南等板块仍是热点。

古田片

供应充足、供略大于求、楼盘仍以主打配套为优势,房价涨幅收窄。

沌口片

区域内需求为主、产品及价格差异大,供应增长品质楼盘和高配套楼盘均受欢迎,量价有所回落。

青山片

配套水平提升块,供求相对均衡,量价相对稳定。

东西湖片

下半年供应大地铁等城建红利推高性价比,低房价承接汉口中心区外溢刚需,房价涨幅动力小。

远城区

江夏

承接光谷等外溢需求,供求两旺,量价稳步走高,纸坊、藏龙岛、大桥时热点区域。

黄陂

下半年供应大,地铁等城建红利推动,量价继续走高,盘龙城、五湖等是热点增长板块。

新洲

供应和库存较大,地铁等城建红利推动,量价稳步增长、地铁盘和品牌/品质楼盘量价看涨。

蔡甸

供应减小,以消化现有库存为主,地铁等城建红利推动,供销两旺,知音湖、蔡甸街是热点。

远郊区

汉南

库存大,去化周期长,配套相对欠缺,房价上涨动力不足。

 

(责任编辑:郑军华)

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