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作为房价的两次上涨节点，2004和2007对于武汉房地产显得犹为重要。那么，在房价上涨的过程中，2004和2007充当了什么角色，市场发生了怎样的变化，为什么房价会选择在这个阶段进入快速上涨期？要解答这一系列问题，让我们先回溯到2004，对比2007，也许可以获得答案。
一、政策
2004年：加息作为前奏，房地产综合调控新政跟进
2007年：密集性加息，主要运用金融手段调控
2004年，央行9年来首次加息，从此开启多次加息的开端，每次加息后2—3个月内，国家均会出台关于房地产的调控政策。加息，已经成为2005年和2006年房地产宏观政策出台的风向标。
2007年，央行在8个月时间内四次加息。如此密集性的加息。主要受月CPI高增长的触动，用于抑制汹涌的流动性过剩，防止随后有可能发生的通货膨胀。
二、价格
2004年：武汉中心区房价2667.64元/平方米，同比增长13.4%。
2007年上半年：武汉中心区房价4022.76，同比增长12.6%
2004年的武汉房价，基本处于不断上涨的过程中，这种上涨通过二个渠道实现：一是楼盘销售价格的调整。二是新楼盘或楼盘的新一期开盘时的高价定位。
在上涨过程中，劣势品牌和优势品牌的楼盘价格定位差距逐步缩小，特别对于城市中心区，地段成为楼盘价格的重要衡量方式。譬如消费者不排斥大量烂尾楼改建的小户型公寓，诸如非常男女、俊华雅苑诸多前期多少有点建筑瑕疵的楼盘依然可以卖出4000元/平方米以上的高价。
从土地价格上看，2004年商品住宅楼面地价均价为 1215元/平方米，比2003年增长38.4%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产项目中，商服类房地产楼面地价的最高价达到8500元/平方米。土地虽然是拉动房价上涨的刚性因素，但由于多数在售楼盘并非通过政府渠道获得土地，所以，至少在2004年，还不足以构成房价上涨的主要理由。
实际上，在2004年的房价变化过程中，更重要的经历在于开发商和消费者心理结构的调整。2004年的房价上涨可以称为“无序性上涨”，因为对于房价无把握，开发商开始习惯对楼盘随行就市隔三叉五的调价，这样的调价与成本等各类因素毫无关联，而在于不断的牟取物业的最大价值，同时，消费者受房价上涨的心理预期，自愿或不自愿的提前进行带有紧迫性的消费。
有趣的是，虽然武汉市房地产似乎在2004年的热市中获得成长，但其前进的步伐却多少有些混乱。对建筑风格、建筑规范和行业标准皆缺少考量。价格成为对楼盘规格的唯一衡量标准，2004年行业聚焦的热点无非是市场是否有泡沫，价格还会上涨到什么程度，结构问题及房价提升带来产品消费的微妙变化却被忽略了。直接反映在2005年初，就是120平米以上的中、大户型，作为全市供应量最大的一块在销售指数上却明显下挫。不论房产是否中高档，在价格上均追求中、高档的定位，使很多区域的整体价格水平从2003—2005年在千位数上经历了从1-3，或从2-4的过程。并且区域价格相对集中，使消费者在价格上的选择余地十分小。而这些问题被2004年的热市所掩盖，在2005年冷静的消费气氛中浮出水面。
因此，2004年的房价上涨可以定位为“高速上涨”。
而2007年的武汉房价，则出现明显的产品分化特征。
首先，出现了一批万元豪宅。武汉高端商品房消费市场开启。高档住宅的消费能力亦十分惊人，由万科润园开盘价格11000元/平方米到尾盘时近20000元/平方米可见一斑。
其次，品牌楼盘的高价引领。不论在土地市场还是商品房市场，品牌楼盘的价格号召力都显得十分强势，不论是融科天城6200元/平方米或是世界城尚都的5400元/平方米，都对区域楼市产生辐射影响。更何况，在这样的价格体系下，两个楼盘还呈现千人抢购的局面。
最后，是对城市中心区地段价值的高度认可。2006年，我市城区地价为114.46万元/亩，而2007年一季度我市城区地价为551.88万元/亩。这是因为2006年成交的地块主要位于非中心城区，而07年的土地成交地块则主要位于中心城区，且“地王”不断刷新。这些土地虽然不能立即在二级市场形成开发，但对商品房价格的“暗示”意味十分明显：中心地段的高价位置，中心地段的第一选择产品是高档公寓。
有别于2004年开发商对于房价判断的“无措”，2007年的房价上涨基本是稳步的、坚定的，这点从个盘上涨表中可以看出。2007年的楼盘上涨价格更为集中。开发商对于定价更有思量，这种思量一言以弊之：不怕定高，惟恐定低。
因此，2007年的房价上涨可以定位为“高价上涨”。
三、供求关系
2004年：销售面积613.91万平方米，竣工面积608.91万平方米。
2007年上半年：销售面积486.09万平方米，竣工面积189.17万平方米。
2004年，房地产市场的供求结构已经出现明显的失衡，这也是4年以来武汉楼市首次出现销售量大于供应量的情况。从数据来看，竣工面积的增量继续扩大，即开发商并非有意的缩小供应规模，但消费者对房产的消费却在短时期内达到很大的增幅，从而导致供应短缺。
2007年，房地产市场的供求结构局部失衡。如关山片区虽然销售量跃居全市第一，但同时待售量也是全市最大。供不应求的主要是鲁巷附近等核心区域的商品房。而东西湖片区的销量则明显低迷，从2004年占全市销量的34%萎缩到目前占全市销量的4.6%。
四、消费结构
2004年：外地购房者占5.7%。
2007年上半年：外地购房者占41%。
2004年，武汉商品房消费的主要支撑点是本地购房者。
2007年，外地购房者已经成为武汉房产消费市场新的支撑点，而且此比例还在继续上升。在外地购房者中，本市以外本省以内的购房者比重最大。
五、舆论与消费预期
2004年：看涨看跌莫衷一是，“泡沫论”兴起
2007年：普遍看涨
2004年，因为是房价的首轮上涨，消费预期对于房价会升还是会跌出现了两极化的判断。
2007年，宏观调控三年后房价依然上涨，对政策的失望加上现实的无奈导致消费预期普遍看涨。也有人将消费者的这种反映称为“温水青蛙”，即对房价上涨已经麻痹，即使房价涨的再高也无法逃避。
六、外部影响
2004年：外产业影响不大
2007年：股市资金推动
2007年，中国股市的这波大牛市，吸引了众多的投资与投机者，就连许多原本准备购房的人也把资金先期投入的股市中，这在一定程度上确实影响了楼市的销量特别是高档商品房的销量，但火爆的股市也催生了大量的购买力，进入五月随着股市屡创新高，股市的风险也逐步显现，部分谨慎的获利者把目光转向了相对稳健的房地产，在接连的加息、调高印花税的不断重击下，从而有了5.30股市暴跌，使原本准备进入股市的资金以及股市回流的部分资金也流向楼市（走访我市多家销售部证实），成为共同推高房价的又一支生力军.武汉市房地产的投资性需求达到了约25%。 |
