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新闻背景
8月15日，在人们的惊愕与感叹中金地以6879元/平方米的楼面地价，拿下P（2007）020号京汉大道义和巷地块。而在这个项目周边最贵的是九龙仓的时代广场，目前销售均价是8900元/平方米，外滩棕榈泉的平均价格才6676元/平方米。与此相比，本应引起关注的东谷房产的4358元/平方米的洪山区珞瑜路地块、时隔数日后紫菘房产刷新了武昌地区纪录5047元/平方米的地块似乎显得不足道。金地的这次成交，彻底颠覆了武汉的房地产格局，开创了一个楼面地价高于周边房价的局面。
不仅仅是武汉，8月1日，天津市河东区津塘路南侧17.8万平方米的地块被金地集团以22.67亿的价格拍走。8月2日，同样的场景再次发生，深圳振业集团以10.6个亿拍走了河东区新开路东侧的一块3.68万平方米地块。连续两天的强烈刺激，让很多天津地产圈子里的人都唏嘘不已，他们称之为“非理性的天价拿地”。
8月10日，距南京市中心有17公里的板桥新城地块经过66轮拍卖，最终被金地集团以22.5亿元拍得，此价格相比5.7亿元底价高出近４倍。尽管拍卖前国土部门的拍卖人员加入了“希望各位开发商沉着冷静，理性应价”的开场白，但是仍未能让开发商“手下留情”。
8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得上海市黄浦区163号街坊地块，其楼面地价竞达6.69万元，成为迄今为止内地单价最高的“地王”。上海从来就不缺天价“地王”，也不缺“气吞山河”的地产大鳄，6.69万元的楼面价还是让诸多见惯大风大浪的上海地产业界目瞪口呆。
与此同时，长沙，长春，东莞等城市的土地市场都在上演着同样让人们错愕的土地争夺战……
其实，为了对抗调控，“拿地”一直为地产开发商所热衷。在之前的两个月时间，保利地产在全国7个城市拿下了11幅地块，并为此支付了82.9亿元。同样，作为中国楼市领军企业的万科，也在此轮“圈地运动”中风生水起，仅7月份，万科就在北京、东莞等市拿下多块土地，总支出近60亿元。除了直接在一级市场上通过招牌挂拿地，很多公司还通过收购股权等方式获得土地使用权。近两个月仅武汉市场就发生了三起并购事件，万科以公司收购方式揽得高尔夫城市花园后续300亩地块，福星惠誉通过收购徐东团结村集团67%股权，获得其下十余宗用地开发权，金地花费2.4亿元价格收购武汉澳强房地产开发有限公司股权，获取了10.68万平方米土地。在招拍挂市场上拿地成本高居不下的情况下，通过兼并与收购等方式曲线获得土地不失是一种上佳的选择。大大小小的公司都在忙在囤地，转战在一线，二线甚至三线城市。
到底是什么让土地市场如此火爆，让开发商打破了一个又一个地价记录？是政府地根太过紧缩导致市场的供不应求？还是开发商本身的土地储备太少?抑或是对市场太过看好以致于忽略了高成本拿地的风险？地价助推房价，房价拉动地价，未来市场又会何去何从？一个个地王的产生给市场又能带来哪些震荡？公屋计划的出台，物业持有税的开征等政策会不会让市场慢慢归于理性？
是什么让土地市场如此火爆？
宏观调控已两年有余，但是在今年8月，全国70个大中城市房价再创新高。而地价也跟随房价一路飙升，这是一个房地产企业大肆圈地的时代，在目前国家收紧地根情况下，这些地产龙头在土地市场创造着一个个地王。到底是什么让土地市场如此火爆？
城市整体土地供应不足是地价上升的主要原因
武汉、上海等几个地价涨幅比较大、地王频出的城市，2004年以来土地成交量都较低,约在600万平米以下，而成都重庆，长沙这几个楼面地价相对较低的城市，其04年的土地成交量在1000万方以上。
根据土地成交之后两年之内必须开发的规定，2006年至今的新增供应基本上应该是04年以后的成交土地，我们假设2006年至今的新增供应有75%是2004年之后的成交土地， 2004年之前的成交土地已经开发完全并进入市场，可以大概算出这几个城市的土地存量。
上海06年末土地存量为负主要是源于上海近年来的协议土地转让较多,无法列入统计数据导致。但从上图还是可以很清晰地看到武汉、上海2007年城市地价飞涨的重要原因，即土地市场的供不应求。而长沙、重庆、成都等城市土地存量相对较大，潜在供应量较多，而在目前城市的房价水平下，这些土地的地价相对较低，因此，这三个城市无论是地价还是房价，上涨较为缓慢。
资本市场活跃是开发商大胆圈地的原动力
8月1日，保利地产正式启动以55.48元/股，公开增发募资约70亿元的增发计划；8月23日，万科对外宣布了其蓄势已久的定向增发方案，定向增发股数约31万股，每股增发价格为31.53元，总募集资金在100亿元左右。
还有金地等企业100亿元，如此一个天文般巨大的数字，刷新了我国股市定向增发历史上的两项新记录。另外整个地产股都在上涨。在地根紧缩，资本市场融资顺利的市场，这些企业理所当然的在加大拿地步伐。另外目前房地产上市公司市盈率过高，也是开发商血拼价格获取土地的原因所在，因为上市公司需要寻找利润外的增长点，土地储备成为一个不错的选择。
资本的力量使得他们左右逢源，底气十足。在资本市场的运筹帷幄，在消费市场得到的追捧，都使得他们能够土地市场上得心应手。
理论分析：对未来房价增长的预期，是开发商高价储备土地的重要因素
房地产开发商最终的目的是在企业的经营和发展过程中获得最大的利润。根据基本的经济供需模型，考虑到房价对开发商土地需求的刺激，在完全竞争市场上，开发商利润最大化的土地储备量的理论公式为：
其中：Qc：土地储备量
P1：土地出让价格
a、b、c：常数，其中b为地价需求弹性，c为房价需求弹性，且b>0，c>0
d：单位面积土地储备交易成本（拆迁、资金的时间价值、各种税费等）
m：单位土地开发的商品房面积。
n：储备系数，且n>1
公式很复杂，但至少可以清晰地看到企业最优土地储备量不仅与土地出让价格直接相关，同时还受到地价需求弹性、房价需求弹性、土地指标等因素的影响。在这种情况下即使地价在一个较高的水平，只要有购房需求对房价增长的支持，开发商还是会选择增加土地储备量。简而言之，对房价增长的预期才是目前开发商貌似不顾成本、加大土地储备的主要因素。
土地储备量与房地产开发企业的发展相关
土地供应紧缩，资本市场活跃，这样看来，2006年下半年以来，以万科、保利、金地，碧桂园为首的地产巨头们在全国掀起的大规模的抢地热潮，似乎也不足为奇。碧桂园从今年4月赴港上市集资后，公司土地储备已达到4500万平方米，而金地、华润则更是在各大城市更出手不凡，另外万科预计今年继续增加1000万平方米的土地储备。
国家明确规定“获取土地满两年不开发的土地无偿收回”，按目前企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，这些企业的土地储备量却足够其开发5年以上，他们这样疯狂拿地似乎太过冒险，再加上利息持续上升，土地储备成本也再加大。但逐利是资本的本性，开发商在这样大手笔拿地前肯定经过反复计算的，那么他们在拿地过程中又会作何考虑呢？
案例分析：金地集团武汉公司的土地储备顺应企业高速发展需求
以金地集团武汉公司为例，2004年金地在武汉的项目储备量为55万平方米，而与之相对应的是10万方的开发量。当2005年项目储备量为46万平方米时，2005和2006年项目开发速度放缓，年开发量降到4万左右；但在其储备量足够多的情况下，2006年却又开始进行土地储备，使其项目储备量达到了61.9万方。
根据金地的开发计划，2007年开发量应达到为19.8万方，在进入武汉市场4年后开始一轮高速发展期，即使金地在武汉的项目储备量2007年底仍有42万方，但仍不足以支撑未来业务增长的需求。
所以，金地在2007年的土地市场上又有所动作，不仅通过收购获得了武汉澳强旗下的土地，而且以高价拿得京汉大道义和巷地块，使其储备量又达到了73万方。这个储备量应该能够支撑金地未来1年半-2年的开发，可以预见的是（1）金地2008年-2009年的年度开发规模应在25-35万平方米，（2）2008年上半年前，金地暂时会在土地市场稍作休息。
多项目操作是开发企业高速发展的必经之路
还是以金地为例，金地集团2003年进入武汉市场，主要的也是唯一的项目即了金地格林小城，历经三年后，虽然金地格林地块仍有较大的项目储备量，但仅仅靠一个项目，难以实现企业的高速增长。在3年的历练和积累后，2006年金地在加大土地储备的同时，注重选择不同区域的地块，从积玉桥、东西湖到汉口中心区，区域市场不同，产品线也不同，以为多项目操作做准备。
再看万科。
从上表可以看到，武汉万科的项目储备量相比武汉其他开发企业还是比较充足的，但是以武汉万科企业未来数年内的倍速发展需求，以及万科朗苑、魅力之城等项目开盘当日即售罄而带来的项目储备压力，目前万科的四个储备项目不足以支撑2008年万科可能计划的35-40万平方米的年度开发量。因此可以预料，2007年下半年-2008年上半年，万科将会是土地市场重要的参与者、竞争者，只有在新储备至少2个项目、25万平方米以上的土地后，才会稍作喘息。也许，在2008-2009年，继金色系列、魅力系列之后，万科产品线下的其它产品系列将会登陆武汉市场。
地王的频繁出现会给武汉房地产市场带来哪些影响？
地价杠杆效应明显
京汉大道义和巷地块的6879元/平方米楼面地价刚落槌，一周内，汉口中心区的在售楼盘立刻普涨300-500元/平方米，而9-10月份即将入市的中心区中高端项目已经将价格线瞄准了10000元/平方米的心理价位。而事实上，以武汉目前土地供求、商品房供求的形势，未来2-3年内房价上涨的趋势不会改变。2009年金地项目入市时区域商品住宅的价格应该能够达到12000-15000元/平方米，那么这个7000元/平方米的楼面地价还值得惊叹吗？
高价地块的出现，其积极意义在于：提醒我们应该深入地分析目前房地产市场的格局，对未来的发展趋势作出准确的预测。
中心城区未来土地市场处于两难
地价的极速上升也使得中心城区未来的开发喜忧参半。以即将挂牌交易的王家墩CBD首批地块为例，目前城市中心区地块的高价无疑使这次拍卖全城瞩目，地价继续走高有利于王家墩CBD价值的体现。但是，CBD的开发是一个长期的过程，如果以较高的土地价格入市，那么其后期的地块整理过程中将会遇到更高的拆迁难度，付出更高的拆迁费用。而2008-2009年，武汉市的主要土地供应来自于旧城改造和城中村改造，将会面临同样的问题。
本土开发商转战周边城市
高地价也意味着未来城市中心房价也会有很大的提升，在城市中心置业也会显得更加困难，这会形成一股将置业需求推向城郊、郊区的力量，带动新一轮的住宅郊区化；而对众多中小开发商而言，郊区的供地规模较大、总价相对较高，因此,土地成本较低的周边城市，可以成为武汉开发商寻求突破的新方向。而这种趋势将会对“1+8”城市圈的发展带来积极影响。 |
