后限购时代 开发商与购房者谁将会更难过?
来源:亿房研究中心郑军华 2016年11月29日 16:56
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[摘要]经济增长、城建红利、人口净流入是提升武汉房地产价值消化房价泡沫的三大利器。这一点有目共睹。因此在武汉房地产价值不断提升的情况下,武汉房价下跌的可能不大。但另一方面,受成交结构、限购等因素影响,房价涨幅收窄是大概率事件,同时结合供销及政策变化趋势来看,武汉楼市已经进入周期性盘整。

中国房地产的市场化历史同时也是住房政策及调控政策发展演化的历史。市场与政策犹如一对恩怨纠葛的夫妻,既有相亲相爱缠绵悱恻,也有吵吵闹闹博弈较量,而这种关系往往存在于市场参与者的多方。但凡有形之手与无形之爪博弈较量的时候,总会有人提出疑问,市场调控、开发商、政府与购房者谁能笑到最后?

但历史也证明,除少数特殊时期,笑到最后的往往是开发商?因此在本轮史上最严限购出台后,基本没人提谁能笑到最后的问题了,免得被打脸。但政策必定要对市场有影响的,不然政府脸没地搁,又得继续加码。因此在后限购时代,开发商与购房者谁会更难过,也许更确切些。

武汉限购 武汉房价 武汉买房

武汉楼市进入调整 房价下跌可能不大

近日,位于后湖融创澜岸在限购加码后一次大手笔推出1355套房源,从公布的报价看最高也不到15000元/平米,大多都在13000元/平米左右,低于限购前所传的16000元/平米。从表面看似乎限购后开发商价格低开了,实际上之前预计推的精装房因价格备案没通过,而改为推毛坯。因此其实际价格并没有下降。

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从限购前后短期市场变化的账面数据来看,10月初武汉重回限购后,对市场量价走势并没有明显变化,反而较之前继续走强。但11月限购加码后,量价呈断崖式下滑,似乎限购取得明显效果,但实际上我们分析成交结构就可以看出,虽然至11月第四周武汉均价下滑至9212元/平米,环比跌去三成多,但远城区成交1642套,主城区成交1870套,成交比近1:1,,这是历年来少见的。

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而从较长期走势看,近13月远城区成交缓慢走高,而主城区则出现较大的下滑,远城区的成交占比也不断走高。这一方面是因为远城区供应状况相对较好,另一方面则是远城区价格相对较低且交通配套提升较快。

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更主要的是分区限购的政策导流。武汉分区限购的意图很棉线,就是将需求导向三四环间,需求导过去了开发商自然会跟进,三四环庞大的土地储备也能卖个好价钱继续延续土地财政。

近年来,房价泡沫的真论一直以来甚嚣尘上。所谓的房价泡沫是指价格与价值的背离,或者说价格与价值不相符。消除泡沫方法有2个,一个是调整价格来符合价值,第二是提升价值来符合价格。武汉毫无疑问是采用第二种办法。

经济增长、城建红利、人口净流入是提升武汉房地产价值消化房价泡沫的三大利器。这一点有目共睹。因此在武汉房地产价值不断提升的情况下,武汉房价下跌的可能不大。但另一方面,受成交结构、限购等因素影响,房价涨幅收窄是大概率事件,同时结合供销及政策变化趋势来看,武汉楼市已经进入周期性盘整。

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[责任编辑:郑军华]

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