后限购时代 开发商与购房者谁将会更难过?

亿房研究中心 郑军华 2016-11-29 16:56
【摘要】
“经济增长、城建红利、人口净流入是提升武汉房地产价值消化房价泡沫的三大利器。这一点有目共睹。因此在武汉房地产价值不断提升的情况下,武汉房价下跌的可能不大。但另一方面,受成交结构、限购等因素影响,房价涨幅收窄是大概率事件,同时结合供销及政策变化趋势来看,武汉楼市已经进入周期性盘整。”
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中国房地产的市场化历史同时也是住房政策及调控政策发展演化的历史。市场与政策犹如一对恩怨纠葛的夫妻,既有相亲相爱缠绵悱恻,也有吵吵闹闹博弈较量,而这种关系往往存在于市场参与者的多方。但凡有形之手与无形之爪博弈较量的时候,总会有人提出疑问,市场调控、开发商、政府与购房者谁能笑到最后?

但历史也证明,除少数特殊时期,笑到最后的往往是开发商?因此在本轮史上最严限购出台后,基本没人提谁能笑到最后的问题了,免得被打脸。但政策必定要对市场有影响的,不然政府脸没地搁,又得继续加码。因此在后限购时代,开发商与购房者谁会更难过,也许更确切些。

武汉限购 武汉房价 武汉买房

武汉楼市进入调整 房价下跌可能不大

近日,位于后湖融创澜岸在限购加码后一次大手笔推出1355套房源,从公布的报价看最高也不到15000元/平米,大多都在13000元/平米左右,低于限购前所传的16000元/平米。从表面看似乎限购后开发商价格低开了,实际上之前预计推的精装房因价格备案没通过,而改为推毛坯。因此其实际价格并没有下降。

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从限购前后短期市场变化的账面数据来看,10月初武汉重回限购后,对市场量价走势并没有明显变化,反而较之前继续走强。但11月限购加码后,量价呈断崖式下滑,似乎限购取得明显效果,但实际上我们分析成交结构就可以看出,虽然至11月第四周武汉均价下滑至9212元/平米,环比跌去三成多,但远城区成交1642套,主城区成交1870套,成交比近1:1,,这是历年来少见的。

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而从较长期走势看,近13月远城区成交缓慢走高,而主城区则出现较大的下滑,远城区的成交占比也不断走高。这一方面是因为远城区供应状况相对较好,另一方面则是远城区价格相对较低且交通配套提升较快。

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更主要的是分区限购的政策导流。武汉分区限购的意图很棉线,就是将需求导向三四环间,需求导过去了开发商自然会跟进,三四环庞大的土地储备也能卖个好价钱继续延续土地财政。

近年来,房价泡沫的真论一直以来甚嚣尘上。所谓的房价泡沫是指价格与价值的背离,或者说价格与价值不相符。消除泡沫方法有2个,一个是调整价格来符合价值,第二是提升价值来符合价格。武汉毫无疑问是采用第二种办法。

经济增长、城建红利、人口净流入是提升武汉房地产价值消化房价泡沫的三大利器。这一点有目共睹。因此在武汉房地产价值不断提升的情况下,武汉房价下跌的可能不大。但另一方面,受成交结构、限购等因素影响,房价涨幅收窄是大概率事件,同时结合供销及政策变化趋势来看,武汉楼市已经进入周期性盘整。

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后限购时代 开发商与购房者谁会更难过?

总体来看,限购后,武汉楼市仍是一个供应决定销量的市场,这一点与限购前没有根本改变。供求关系的不足在很大程度上抵消了限购的效果和威力。而对于自住型购房者来说,分区限购也并没有对购房者产生什么影响。反而因担心政策进一步收紧,一定程度上刺激购买需求,由于分区限购总有地方可以买到房子,因此购房者尤其是合理性购房者也没多少感到难过,这从主城区本月销量高于上个月就可以得到支持,只要有供应就会有需求。

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11月27日晚,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式发布。,普通老百姓最关注的住宅建设用地70年产权大限问题,就已在研究续期法律安排。住宅金融属性的确定也将一定程度上抵消了限购的效果和威力。

既然合理性需求购房者在限购下并不难过,或并不特别难过,那么开发商是否会难过呢、结果是肯定的,主要是以下几点。

市场洗牌加剧

本轮调控调控一个重要的区别就是武汉土地市场出台的“熔断机制”,封顶价、评标,以前没有过的新花样层出不穷。不止一个人问我,武汉土地熔断机制是短期政策还是长期政策,个人以为武汉熔断机制会长期保留下去,因为作为不可再生的土地资源越来越少,而钱越来越多,就这么简单。而“狼多肉少”的局面会越演越烈,最开发商实力的要求越来越高,并最终导致实力不济的开发商出局,市场洗牌加剧。因此在后限购时代,高价拿地的开发商会难过,但没地的开发商会更难过。

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资金承压日趋严重

正如万科总裁郁亮所说,“今年以来全国最多买地的买家是谁,不是传统房地产商,是金融机构,或者虽然表面上去拿地,背后都是金融机构在支持,平安是今年以来买地最多的发展商,金融的影子在中间扮演了非常重要的角色。这是结盟发展中的一个新的趋势,跟金融的结盟。” 今后的土地市场对开发商自有资金比例的要求越来越高,而融资渠道相对收窄。开发商将承受越来越大的资金压力,虽然今年很多开发商并不差钱,许多开发商年中就几乎完成了全年的销售和回款计划,但在越加激烈的地王争夺战中却得到很大的消耗。另一方面,政策的高压持续也使得需求放缓,销售回款困难,资金压力将在明年更加严重。

城市发展和竞争最终将归结于对人口的争夺。

前面说过,经济增长、城建红利、人口净流入是提升武汉房地产价值消化房价泡沫的三大利器,但这种利器并不是无往不利的。城市发展和竞争最终将归结于对人口的争夺。任何一个城市人口不可能无限增长下去,对土地和空间的需求也不会无限增长。数据显示,目前人口净流入速度虽有所增快,但基本与城市及经济发展相匹配。但城市、经济及人口的发展的极限边界和功能的重构,并不能给开发商提供太多的剩余空间。这对开发商综合实力的考验也将越来越大。这也是为何说土地熔断机制能长期保留的另一个因素。

综上所述,在后限购时代,在市场进入横盘调整时期,2017年量价的小幅波动将是大概率事件。无论对于开发商还是购房者即使窗口也是挑战。

那些被买房卡住的年轻人们——逃离北上广 武汉也留不住了?

参与吐槽:外地人把远城区买房当跳板买中心城区房子是捷径吗?

(责任编辑:郑军华)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。

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