笔者此次实探明显感觉到售楼处人流量较少,而通过置业顾问了解到,此次限购区域扩大,受限的黄陂盘龙城区域去化明显减少。
此外,笔者探访部分中介了解到,目前盘龙城二手房市场的降温效应也比较明显。由于该片区二手房源较为稀缺,而其需求量也一直较大。中介人员告诉笔者,政策出台之前,是上午出来一套房源,下午就空了。现在限购政策出台以后,之前惜售的业主,部分开始调整挂牌价格。中介小刘告诉笔者,他手上有一位客户,限购之前就把房子挂出来了,报价是107万,这周就将报价下调为105万了。而对于购房人群,小刘告诉笔者,“之前成交的多以红安以及孝感的外地购房人群居多,现在限购了,外地人失去了购房资格,进店咨询的人数变少了许多。”
外地购房者占主导的盘龙城遭“腰斩”
随着中心城区限购政策的溢出效应,盘龙城片区成为外地购房者的首选。其吸引了来自于后湖板块低端客户群体,部分东西湖板块分流客群,同时兼顾了大黄陂区域的地缘性客户,除此之外的刚需低端客户群体。以上四大类基本构成了盘龙城普通住宅的主要人群结构。
而由于距离汉口城区更近,盘龙城的客户在选择楼盘的时候首先优先考虑的是靠近岱黄高速沿线。而随着2号线机场线的开通,使得盘龙城居民出行的便利度发生了根本性变化,而地铁靠近盘龙大道沿线,其沿线楼盘受地铁效应的影响较大,因此价格直线上涨。从地铁的走线来看,原来地处于较偏僻的楼盘,目前成为抢手楼盘,较为典型的项目就是恒大龙城。原来该项目地处偏僻,周边无任何配套,且项目体量巨大,一直以来,该项目依靠精装修加高性价比来争夺市场,而现在该项目与某些巨龙大道上的项目价格持平。
综合来看:盘龙城片区有优势,除了10月28日运营的2号线延长线,规划中的地铁8号线在盘龙城有盘龙湖站和巨龙大道站,这两条地铁线均与地铁3号线在武汉客厅无缝换乘,地铁7号线二期在盘龙城也有宋家岗站,此外汉孝城际铁路也设有盘龙城站。在公交方面,一直困扰盘龙城居民的交通问题也有很大的改善,公交车从此前的略等于无进展到约有11条线路经过,其中有两条已经完成了与地铁2号线延长线站点的对接工作。
在教育配套方面,除了现在已经有的盘龙城一中,盘龙城小学之外,武汉外外校的总部也将迁移至盘龙城,另据政府公布的信息显示,这个片区还将规划建设1所省内一流高中、2所初中和3所小学。
限购的出台,使原本庞大的外地购房群体被卡在政策门外,失去了购房资格,对整个片区的销售是较大的威胁,但整体价格会依然坚挺。由于相对于中心城区的整体价格而言,盘龙城现阶段整体价格还是相对有一定的性价比,限购不是购买力出现问题,而是购房资格的限定。如果降价,反而会对前期高价入世的客户造成一定的负面影响,得不偿失,再者各家楼盘存货相对来说已经不多了。从开发商的角度来分析,有资格的购房人群减少,使得竞争更加激烈,各家楼盘会努力提升楼盘品质,提升物业服务水平,更重要的是需要提高项目的附加价值,只有这样才能在目前这样的情况下,使自己处于领先。最后,对于后期还有开发的项目而言,可能会适度考虑改变产品结构,所以在该片区较为成熟的地段(比如盘龙大道与巨龙大道交汇的空港城附近或地铁口等地段)会出现一些SOHO或LOFT等商业地产主要优势产品,不限购不限贷是主要优势,同时可以分流一部分年轻客户群体的首次置业,该类产品价格优势明显,又有地铁出行,可以化解距离所带来的项目硬伤,还是值得期待的。
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