“现在楼市行情还不错,本来我们小区的价格就已经比周边的小区低2000元/平米了,物业管理再跟不上去,不仅生活品质受影响,后期脱手都比别人困难。”家住徐东的小陈跟笔主抱怨到。
而这种抱怨恰恰来自于房价差距所带来的落差感,以及当前人们对生活品质、对服务买单的一种觉悟。
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好的物业更容易实现项目溢价
说起物业,随着当前换房成本越来越高,买房者更看中的是楼盘品质以及后期物业服务。好的物业也会让同一地段的房价相差几十万,它已经渐渐成为一套房屋的附加值,比如说在同一地段,一套两室一厅的房子,除去房子本身的好坏,有的对外出租3000,有的却只能租到2000,这里面很大部分原因是来自于物业管理的服务。
几年前,某领导人去深圳视察,行程里有考察万科开发的某小区,该小区是深圳当时的高档项目,自带露天游泳池。当领导人问及物业管理的细节时,万科高层直接自取一个方便杯将游泳池的水装满,一饮而尽,据说该游泳池的水已经达到可以饮用的标准。而这个项目也一直是深圳豪宅的典范,价格位居前列。
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当前全国的龙头房企,均有自己核心的物业管理团队。如万科物业、金地物业、绿城物业、龙湖物业等等,均是名声在外。拿融创来说,融创一直以豪宅专家自称,产品品质一流。其物业管理也为融创的品牌及溢价提供了坚定的保障,比如说融创位于重庆的项目-----滨江时代,其物业执行的贵宾级服务在业绩口碑极好,以此为基础,融创项目较周边同类产品价格相差在30%以上。
重庆龙湖更是重庆的扛把子,其物业服务更是有口皆碑,龙湖物业每年7月份有一个晒被节,贴心的物业会上门服务收送被子。而旗下的项目均比周边同地段价格高出3000元/平米以上,而有的小区物业费更是十几年都是1.63元,但坚持的是一样的高标准。即便价格高出几千元/平米,业主仍愿意买单,这里更多的是当前人们愿意为服务买单的一种觉悟。
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那么在谈到武汉的本地项目时,大多数情况下,品牌开发商及品牌物业对比非品牌物业,在同区域,价格相差约在5%--8%不等。拿白沙洲来说,万科金色城市项目的地段等因素均没有清能项目或佳兆业项目地段好,但凭借万科物业的口碑效应,以及实打实物业服务品质,硬是将销售价格较同区域高出了近10%,且一房难求,每次开盘必售罄。
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据内部人士透露,该项目60%客户源来至于老带新,这么高的比例,足见老客户对于万科物业服务水平的认可。其次,万科接手的金银湖高尔夫花园及汉阳国际项目,这两个项目均是收购项目,规划方案没有任何修改空间,产品还是原来的产品,只是注入了万科的品牌,但市场认可度依然非常高,价格较前期上涨了接近30%,依然销售火爆,客户依然已老带新为主。老客户愿意推荐,大部分原因是对居住环境满意,而满意源至于物业的悉心服务。
现阶段的市场,物业介入对项目溢价无非有三种情况:
1.品牌开发商及自有品牌物业,例如万科,金地等。
2.非品牌开发商借助物业品牌实现溢价,例如某别墅项目聘请物业顾问戴德梁行。
3.武汉本土发展多年的本地开发商自有物业,如人信地产的人信物业,新长江地产的新长江物业,以及福星惠誉的自有物业等等,这类公司物业在本土有一定名气,管理项目较多,虽无法实现物业品牌输出,但运作项目对比非知名开发商而言,还是有一定优势。
好的物业管理对于项目的溢价及口碑肯定是具有良好的推动作用的,据不完全统计,在武汉本土,好的物业管理对比差的物业管理可以直接溢价8%,部分高端产品更是超过10%。
武汉有很多开发商也因为物业相关方面的问题,导致销售后期限入尴尬境地。拿盘龙城的纯别墅项目龙泰北郦湖来说,项目地段不错,品质也不错,一线临湖。但鉴于龙泰置业是武汉一家中小开发企业,没有过多的名气,产品有了、也花了大价钱,但由于缺少高端物业服务的支撑,怎么办?该项目后来聘请戴德梁行做物业顾问,所有广告均以此为卖点。引进了戴德梁行物业尽管比原先物业价格贵1倍,但小区门禁、安防得以修复,设施设备该换的就换掉,绿化、垃圾处理上重新整顿。结果市场认可度较高,价格也卖得不错。待该项目交房后,开发商就没有延续顾问合同,直接由龙泰自己的物业公司接手,销售情况就不理想了,价格一降再降,可还是去化速度缓慢,同时后期物业管理的滞后,让众多前期购买的老客户都不愿带新客户。
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另外,物业管理对于商业物业的推动也是非常明显的,比如说武汉天地A5那栋楼,自从被中信泰富整体从瑞安手里收购后,该项目就一直备受瞩目。首先中信泰富入驻后的第一件事就是放弃原来的瑞安的物业,委托戴德梁行全程直管,半年后,该项目目前租金水品、入住率、满意度居全市写字楼前三,租金更是达到130元每平米,有此可见物业给项目带来的巨大影响力。
那么好的物业对二手房又有哪些影响?
大家知道,很多过去那种多层住宅的楼盘之所以看起来很差,破旧老化严重与其物业服务不善有很大关系。而这类房屋在出租时,要么就是不好租,要么就是被租客压价。
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如果买了二手房投资,几年之后再卖。这样的投资者,未来在房子慢慢进入缓涨时代,物业公司的服务品质就显得更重要了。光靠地段、配套,说实话,过去3年,经过暴涨后早已透支掉这些所谓的优势了。
比方说,为什么很多地理优势极为优越的还建房,两证齐全,但是价格就是上不去,低很多。除了房屋质量一般的问题外,就是物业管理水平,居住环境太糟糕,小区租金上不来,后期脱手也比周边物业好的小区要困难。
同一地段,年限差不多的两套二手房,产品相差不远,价格相差2000元/平米,最后拼的就是物业管理。假设这套房子建筑面积80平米,那总价就差16万。就算它物业费3块/㎡,一年下来总共也就2880元,是房价差的零头都不到。请一家好物业,也许不会帮我们把2000元/㎡的房价拉平,但至少能够有所弥补。
武汉有几千上万个小区,很多小区还处于很传统的物业管理阶段,有品牌物业进驻的小区还是少数。这是一个庞大的市场。万科物业、金地物业都是比较早杀入其他房企开发的新盘与已交付楼盘的。
目前万科接手的物业有个选择范围,得是自有楼盘4-5公里半径内的,这样容易形成区域,管理起来方便。
现在优质的物业公司之所以愿意承接非自己开发的楼盘,一是看到市场环境在改变,人们愿意出钱为服务买单了;二是物业行业的确在变革,前景看好;三是大方向所趋,并购已经在加速,物业行业也要走上行业标准化之路。
楼盘 |
物业费(元/平.月) |
房价(元/平米) |
物业公司 |
区域 |
3.2 |
26000 |
楚世家物业管理有限公司 |
江汉区 |
|
3.88 |
21000 |
电建物业 |
||
4.8 |
36000 |
越秀物业武汉公司 |
||
4.95 |
34000 |
泛海物业管理有限公司 |
||
4.5 |
31000 |
和记黄浦物业 |
||
2 |
12000 |
武汉财富兴园物业管理有限公司 |
||
3 |
15000 |
武汉招商局物业管理有限公司 |
||
3.3 |
28000 |
越秀物业武汉公司 |
||
天宇盛世滨江 |
3.2 |
21000 |
世邦魏理仕物业 |
|
3.5 |
12000 |
武汉招商局物业管理有限公司 |
||
新世界梦湖香郡 |
4.5 |
25000 |
新世界发展物业有限公司 |
|
武汉天地盛荟 |
4.5 |
47000 |
上海丰诚物业武汉公司 |
|
东湖睿园 |
3.5 |
24000 |
戴德梁行物业 |
|
3.5 |
25000 |
长城物业集团股份有限公司 |
||
华桥城墅区 |
3.8 |
53000 |
武汉华侨城实业发展有限公司 |
|
4.8 |
16500 |
DTZ戴德梁行 |
||
武昌府二期橙果公寓 |
3 |
14000 |
武汉维佳置业有限责任公司 |
|
国博天墅 |
3 |
16000 |
武汉桥建物业管理公司 |
|
中海琴台华府 |
3.2 |
19000 |
中海物业管理 |
|
3.5 |
15000 |
广州广电物业管理 |
||
3.15 |
16500 |
万科物业 |
优质的物业服务,已经逐渐成为品牌楼盘的最大卖点。同地段、同品质的楼盘,其物业服务水平的好坏,直接影响其房屋的销售价格。
还有,物业公司跟开发公司一样,永远不会让人完全满意。哪怕这些物业公司做得再好,也一定有人会站出来持反对意见,没有十全十美的楼盘,也没有十全十美的物业公司。
最重要的是:在物业费、房价本身面前,生活品质更重要。房子毕竟是用来住的,你踏进小区大门时,眉头是皱着还是舒展着,这太影响自己的身心健康了。
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