10月21日,四新天祥广场参与选房人数超1500人,劲销约700套!而且该项目此次开盘就全盘售罄了,这一消息令众多人咂舌。
10月31日,越秀星悦峯首次入市推出54(部分54平米为双钥匙入户)和82平米精装LOFT产品,6梯23户,层高4.5米,共计644套,成交均价31000元/平米(含3000精装),认筹金是5万,认筹300组,贷款利率上浮30%。当天644套房源,成交277套,整体去化达43%。
除了越秀,绿地和碧桂园也陆续推出了号称是武汉公寓豪宅的产品,单价自然是不便宜。公寓日光盘不少见,但公寓中的豪宅却并不常有。
数据来源于网络
2015年下半年以来,武汉楼市以及土地交易可谓是热火朝天。而随着地价和房价的上涨、银行贷款额度紧张、贷款利率上浮、限购政策等一系列加持。买房者的购房成本大大增加,高端住宅“门槛”更是水涨船高,而不限购的公寓开始走红。公寓产品忽然热了起来,好的公寓产品能不能买到,全看手快不快。
武汉的高端产品,一直以来特别青睐的是滨江、滨湖等资源。随着中心城区优质地块的稀缺,豪宅产品回归市中心也成为购房者考虑的重要选项之一,而公寓豪宅正是迎合了这类人群的需求。
而引爆购买欲的公寓豪宅,有一个共同的特点,面积都在40-70方左右,总价大多在210万上下,这也是当前公寓豪宅最大的共性。
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公寓豪宅的客户都来自哪?
有一段时间,武汉楼盘都比较千篇一律,创新感不强。近年来,武汉楼市正处于蓬勃发展的时期,楼市发展变化所呈现出来的东西,一定跟产品的变化有所关联。
此次笔者实探了三个公寓豪宅项目,首先谈谈越秀星悦峯。项目于10月31日,越秀星悦峯首次入市推出54(部分54平米为双钥匙入户)和82平米精装LOFT产品,6梯23户,层高4.5米,共计644套,成交均价31000元/平米(含3000精装)。笔者在营销中心了解到,刚开盘的一共是644套房源,从去年七、八月份开始蓄客,现在还剩下300多套了。然后最便宜的是从147万开始,最贵的是到254万。
越秀星悦峯实景
当笔者询问客户大部分来看哪里时,置业顾问告诉笔者,客户大部分都是来自这附近的,比如说在中北路、徐东这一带,90年代的一些老盘,在是当时也是最贵的,这些房子都有改善的需求。
这部分人大部分之前住的都是大的房子,且都是120多平以上的。然后他们也觉得原来的房子房龄长,还有小区、停车这些方面都没有办法跟新的楼盘比。并且因为在他们的心中,武昌中心还是在中北路一带。
其次也有外地的人群,比如说越秀星悦峯54平米双钥匙产品,公寓租金在6000元/月左右,多以外地人群购买之后对外出租。置业顾问告诉笔者,他手上就有一个外地人,买了三套54平双钥匙公寓。
54平双钥匙公寓
置业顾问告诉笔者,项目从今年7月份开始蓄客,也没有去做大规模的推广。然后样板房也都是预约制才能带看,客户基本是已经买过的人所推荐过来的。买过的客户觉得好,他会带朋友、亲戚过来看,认为大家可以住一起。
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有意思的是,这些公寓豪宅并不缺少买家。位于和平大道的绿地铂瑞公馆,均价在3.8万元/㎡。据某银行负责贷款的人士透露说,购买绿地铂瑞公馆的人,大多是一次性付款。
绿地铂瑞公馆沙盘图
现在武汉的一些高端公寓面对的客户人群都以企业高管居多。他们共同的特性:第一个,他们的时间非常紧张,因为国外公司跟总部的联系时间可能就是晚上,所以他们工作的时间非常长,所以他在办公跟居家这两个地点的距离的要求上必须要非常近。
第二个,在国外的人到中国来生活非常看重安全性的问题,假设我们去旅游我们也会警示一些,对自身的安全性也会考虑。此外,居住环境的选择上,选择更多的是一些保安比较严密的、或者服务比较好的,可以满足他一般生活需求,购物、办公比较靠近的,有一些娱乐的、餐饮的各种配套的,或者有时候举行很多大型的一些会议。
同样一个道理,其实很多国内企业的工作习惯、生活习惯也是跟着一些企业的步伐来走的,很多现在国内大的企业的顶层员工,他们的时间也非常紧张的,出差非常频繁,生活方式和一些国外的高管非常类似,而且现在大家对外面的世界看得比较多,懂得去选择。
如果说越秀星悦峯还可以吸取那么一点点刚需的话,那么,绿地铂瑞公馆就是纯投资型的。这些非普通的购买人群会有这样的需求,比方说私人会所。
可以发现,这类人群多以企业高端客户为主,工作生活很高效,时间观念强;同时,他们对生活品质、服务水准有着更高的要求,周边的配套、氛围、公寓的品质、品味、服务等,都在考量范围内。
金字塔尖的消费为什么会有这么一个模型,就是基数的问题。豪宅基数内的人群一定是少的,但是同样的房子也是少的。如果纯粹从回报率来讲,低总价的房子回报率可能会很高。但是现在是限购时代,每一张房票都很珍贵。 或者说,要去办点什么事情的话,也会比较方便。今后如果要用钱,抵押也好办,毕竟是市中心的地段。
那么,租公寓豪宅的那是哪些人群了?
公寓豪宅意味着更好的产品、更细致的服务、以及更高的价格。在租赁市场,需要这些服务的,主要是这么几类人群:
1、常驻国内的外籍人士、外派专家、企业高管等,因为工作的原因,租期较长,通常在3个月至1年,甚至2、3年更久;
2、短期出差、旅游到中国的商务人士,注重附加服务;
3、国内消费群体,注重享受,近1-2年比较活跃,比重开始增加。
那么这类人群选择公寓的原因又是什么了?
1、由于公寓为小户型,因此总价也要比普通住宅来得更低,让更多人能买得起,同时还降低了还贷压力,适合投资,也适合过渡。
2、公寓拆迁赔偿金比70年住宅高。
3、公寓可自住,可注册公司。
4、公寓拆迁时间短,换房时间优先。
5、公寓一般住单身贵族,企业白领,整体人群素质高。
6、公寓对二次换大面积住房无影响,仍能享受首套按揭利率。
7、公寓比住宅的租金要高。
8、物业管理会更加的规范和到位。
9、公寓多数处于繁华地段,生活配套齐全。如果自用,生活和出行都很方便;如果作为投资品,不仅能享受一定的回报率,也便于出售转让。
10、在政策方面,在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的,但公寓就不受限购约束。
随着未来高端产品的供应量持续增加,高端市场的产品竞争压力将明显加大。高端项目的稀缺性降低,产品竞争能力将有所下降。开发商需充分考虑到项目的可操作性和自身实力,同时在高端产品的开发上需更加注重品质与多样性,提高产品竞争能力以应对越发激烈的竞争。能真正沉下心来做产品,站在用户的角度,也不枉“豪宅”二字。
特点:距离地铁5号线和平公园站500米以内,一线临江,三面公园环绕,周边2公里内大型商业众圆广场助力
电话:400-027-1717转102443
特点:临近中南商圈、徐东商圈、楚河汉街商圈,紧邻地铁4号线东亭站,交通便利
电话:400-027-1717转105059
电话:400-027-1717转101216
特点:二环内徐东商圈,价格仅14000元/平,紧邻12号线地铁口。
电话:400-027-1717转100513
特点:地铁房,宏图大道站,三轨换乘
电话:400-027-1717转105970
特点:品牌开发商;地铁房:市民之家站;5.4M层高
电话:400-027-1717转103900
特点:品牌开发商;一站式教育配套
电话:400-027-1717转103144
特点:主推5.4米层LOFT房源,距离地铁3号线四新大道D出口200米左右,离王家湾商圈地铁3站路。
电话:400-027-1717转106517
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