最近关于汉阳的消息出得比较多,一个是五里墩万科金域国际今年3、4月份营销中心对外开放;其次是远洋拿下的大归元寺A包地块报建;除此之外,汉阳琴台大道与罗七路地块将在本月29日揭牌。1年以来,鲜少有新项目入市的汉阳中心区,似乎迎来了供应大爆发。
汉阳中心区供不应求 新供应迫在眉睫
说起汉阳,近几年也进入了快速发展阶段。无论是整个区域面貌,还是区域品牌房企的强势入驻。今天的汉阳已经形成了以王家商圈、钟家村商圈、马鹦路商圈为中心的3大居住板块。尤其是武汉地铁4号线、3号线、6号线的相继开通,以及高架桥的通车,加之汉阳独特的地理位置,区域内江湖交错,自然资源丰富,汉阳也早已经不是价格洼地了。
在笔者梳理完武汉各区域的楼市“家底”之后,发现汉阳区域属于接下来供应比较旺盛的板块之一。
数据来源至:亿房网
据亿房网研究中心监测数据显示,汉阳中心区的新增供应在逐年下滑,整体供不应求的局面在2016年加剧。而进入2017年,武汉多地出现房源断供,汉阳中心区的供应量与全年成交量的距离拉小,这个也与库存紧张有关,区域对新供应量的需求,也是迫在眉睫。
目前整个汉阳中心区在售的仅3个项目。其中三环以内的如佳兆业滨江壹号,项目在售均价11000元/平米;其次是汉阳滨江项目复地海上海,目前所剩的公寓产品在清盘中,均价是23000元/平米。
除此之外就是钰龙旭辉半岛,该项目于2017年12月29日下午5点50微信开盘加推1号楼、7号楼102平、122平、130平、165平房源,交40万认筹,均价18000元/平,精装修3000元/平,还有房在售。
汉阳中心区楼盘动态
目前的汉阳中心区出现了阶段性的供应不足。未来的汉阳中心区将有哪些新盘入市?
接下来这些新盘要开:
保和墨水湾预计2018年1月加推8号楼88-128平毛坯高层,已正式开始诚意登记中,约200套房源,目前在售190平和198平别墅,均价37000元/平;
碧桂园晴川府即将推出2、3号楼170-200平户型,约180套房源,看房需提前预约,开盘时间待定;
远洋东方境世界观项目临时接待中心已开,首次开盘时间待定,项目在建中;
纽宾凯公园里预计2018年1月将推出1号楼99-144平房源,前期房源已售完,前期均价18000元/平;
华润万象汇预计2018年首次开盘,具体开盘楼栋和价格待定;
万科新世纪翡翠滨江将开盘二期118-140㎡精装房源,预计在3月9日开盘。
这6个项目当中,有5个为纯新盘入市,其中不乏五里墩地块、大归元寺地块这些受关注高的热点盘。那么接下来,我们来回顾一下这两个地块的情况,以及目前的建设进展。
汉阳楼市后期供应跟上 产品高端化
2017年4月18日的土拍中,不出意外,远洋以150亿底价拿下归元寺两宗地,归元片A包74.65亿、归元片B包75.35亿。
大归元寺地块
2017年11月24日,远洋旗下武汉元慧置业有限公司报建新建住宅(归元片A包2号地块)项目,该项目位于汉阳大道以南,国博大道以北,鹦鹉大道以西,属于大归元片改造项目。距离地铁钟家村站约900米左右。
根据规划,远洋归元片A包2号地块总建筑面积19.03万方。容积率4.03、绿化率31.5%,其中住宅由4栋56层的超高层组成。
远洋归元片A包2号地块住宅4栋高层共计1040套,总建筑面积157325平米,户均151.27平米,均以改善性为主。项目建筑密度23%,绿化率仅27%,但容积率高达8.02.
此外,项目还规划一所24班的初中(原武汉情智学校所在地)用地面积1440平米、一所的6班小学(原翠微路小学迁入)用地面积4600平米。
远洋归元片A包2号地块配建学校规划及经济技术指标
2016年万科收购中恒五里墩B地块,万科B地块占地171.9亩,总建筑面积59.2万方,拟建商业4.9万方,办公写字楼10万方,住宅43.3万方,建成后将成为汉阳品质最高的集高端商业、5A甲级写字楼、高品质住宅于一体的城市综合体。
五里墩地块规划分布图
而万科B地块于去年6月份开始动工,且定了案名-万科金域国际,项目共计7栋超高层,1栋170m甲级写字楼,1栋210m超甲级写字楼,同时自带约11万方主题购物中心,建成后将成为集高端商业、5A甲级写字楼、高品质住宅于一体的城市综合体。目前项目营销中心还没开放,预计2018年3、4月才会开放,具体户型及开盘时间待定。
万科金域国际楼栋分布图
从整个区域来看,汉阳相较于武昌和汉口,价格还是有一定的差距。而五里墩,作为汉阳核心区域地理位置优越。其所处片区的北边靠近大剧院等公共设施,而汉阳区政府也想在其周边打造中央文化区,加上轨道交通的开通,汉阳区的居住、商业等方面都有新的机会出现。其次,中恒地块具有很良好的溢价空间。
那么,盘点近几年汉阳中心区的产品变化来看,无论是面积、还是产品线都有很明显的变化:
先说户型,目前汉阳中心区在售的项目面积区间都在100-160平米,仅有的佳兆业滨江壹号和保和墨水湾90平米左右的产品还有一点点量。
第二大产品变化,就是产品高端化。
而除了以上项目即将入市之外,琴台大道与罗七路的地块也将于本月揭牌,汉阳中心区供应也逐步跟上。
12月28日,据武汉市国土资源和规划局公告显示,武汉市国土资源和规划局决定以挂牌(包括现场挂牌和网上挂牌)方式出让7宗地块的国有建设用地使用权。
挂牌地块详情
地块信息:P(2017)196号地块位于汉阳区琴台大道与罗七路交汇处,出让面积约为48783平方米,容积率为3.59,该地块为住宅、商服、公园绿地。
出让方式:现场挂牌;
出让指导价:竞买保证金为113970万元,出让指导价是149000万元;
指导楼面价:8507.92元/平米
P(2017)196号地块区位
该地块紧邻汉阳钢铁厂,周边交通体系完整,可通过琴台大道、汉阳大道、江城大道等城市主要干道通达各地。
地块周边配套
居住环境成熟,周边分布着香樟水岸、金龙花园、七里香苑、琴台馨都等众多小区。
P(2017)194地块为此次唯一一宗位于二环内的地块。而就在2017年7月18日,位于汉阳区赫山路与玫瑰街交汇处的P(2017)062号地块挂牌。据悉,该地块为限价安置房项目。该地块与此次挂牌的P(2017)194地块仅相隔近900米左右。
综上所述:大汉阳区域早期主要以刚需产品为主,随着产业升级以及需求的多样性,势必需要一些高端项目以分流客户需求,这是产品本身定位决定的。而大型品牌开发商有成熟产品线,更容易操作。武汉很多本地房企想同时兼备一二级开发的这种现象普遍存在,以底价拿下优质地块后,即使其本身的资金和操盘能力不足,无法自己开发,也可以引入品牌房企来做代建,对项目进行产品定位、建设管理运营等运作。而随着汉阳中心区楼盘供应量的加大,后期购房者买房的选择余地会越来越多。
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