原因一:武汉土地出让指标越来越细
从大的规划看,土地挂牌之前,产品的规划雏形,就已经定型。地块面积、容积率、商业配比;居住比例;高度限制;公租房以及安置房代建;除此之外对精装标准有严格要求。
拿龙湖来说,因为龙湖的天街越来越多。龙湖天街让住宅、购物中心和地铁之间的关系越来越密切,这样的产品类型会是未来发展的趋势。龙湖的商业打造能力,是很多大牌房企都比不上的,这也让龙湖的辨识度和价值感越来越凸显。龙湖,从价格和产品的匹配度来讲,还属不错。
那么龙湖在武汉的产品呢?严格来说,龙湖在武汉的住宅项目还没有入市。据笔者了解的有两宗商住地块,一宗位于古田长丰村;
另一宗就是汉阳滨江平安地王项目J和K地块。
龙湖地块
平安的4宗地,仅K地块一宗为商业用地,将由擅长商业运营的龙湖来打造;而住宅J地块是3宗住宅地当中最小的。
而多数开发商在运营综合体项目时,前期多以宣传商业概念为主,便于在住宅销售期间,快速回笼资金,以备后续商业开发。因为商业地产需要多年运营才有可能盈利。武汉目前多商圈、分散化的特点使客户选择余地大,龙湖会不会把天街系复制到武汉,目前未可知。
龙湖以主打低密度别墅著称,园林景观和物业服务在国内迅速建立起口碑。再看龙湖长丰村地块,根据项目的各项指标来看,地块容积率4.23-6.87、建筑密度25%、40%,应该不适宜做低密度产品类型。项目或以高层住宅加商业为主。受成本跟它因素的影响,预计会以现金流为主的中档化产品,面向城市白领阶层或改善型客户。
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