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楼市转凉 房企“三巨头”转向抢占先机

湖北地产联盟 2018-09-07 07:08
【摘要】
“未来的中国房地产,“一条道走到底”将不复存在了。”

最近,武汉楼市一则消息颇有看点:万科金域时代于8月30日推1号楼,除去村民回购房源,共计64套房源销售,整体均价23000元/㎡(毛坯)。据悉,项目上一期商品房备案价格约在28500元/㎡。

解读背后信息,不难提取出重点:万科在武汉开始销售毛坯房了?此前,万科在全国均以高标准精装项目交房。此次的“一反常态”,是否是万科对当前楼市转向作出的快速反应?

无独有偶,近两日有媒体报道:恒大启动了一项全国范围的楼盘大型促销,对旗下部分住宅楼盘甚至可以最低74折进行销售。部分业内人士将其解读为“面对即将到来的“金九银十”,恒大打响降价促销的第一枪。”

纵观2018上半年全国房地产市场,限购、限贷、限价、限售等政策层出不穷;土地供应日趋紧张,出让规则愈发严格;银行信贷多次收紧......

在各大房企层面,销售增速回落、行业集中度逐渐提升,房地产“马太效应”已经显露。同时,正因为2018年市场风向的转变,促使不少房企除了规模化扩张之外,也不断调整经营策略。近期,各大房企先后发布了企业年中报告,我们在从中盘点房企业绩和战略的同时,也可以推导出楼市在下半年乃至未来的趋向。

万科:租赁住宅列为其核心业务“去地产化”探索中

万科上半年营业收入1059.7亿元,其中房地产业务占95%。上半年净利润135.2亿元,毛利率27.3%,连续三年稳步提升。总资产13452.4亿元,净负债率32.7%。

净负债率32.7%三巨头”中最低

在上半年3000亿+的房企中,万科净负债率最低。中国地产行业的传统特征就是高负债。而只有低负债率才能让企业建立起反周期操作的能力,其效果往往需要两年后才能显现。这是否代表万科已经做好“打持久战”的准备?

房地产业务营收95%

“去地产化”是近年来万科提出最多的战略。上半年,万科的各项地产之外的业务“百花齐放”:物业服务对象已经延展到了政府办公和企业总部的物业服务以及城市服务。在商业开发和运营方面,万科联合印力收购了凯德商用在国内的20个购物中心。产业和办公服务已布局20个城市,建筑面积超过600万平方米;养老业务已经布局15个城市;教育方面,万科运营超过20个全日制学校。但今年上半年的万科,无论是从房地产业务营收占比95%来看,还是从新增项目数量、建筑面积上看,仍流露出在拿地上加速补仓的趋势。可见其对于房地产业务仍抓得很紧。

对城市等级战略布局有了新理解

从土地储备来看,上半年万科累计获取新项目117个,总规划面积2049万平方米。从拿地情况看,上半年万科绝大部分拿地在二线城市及以下,一线城市拿地只占3%左右。从销售额来看,万科在一线城市的销售额占比,由2016年的26%下降至今年的18%。

万科对一线城市没那么执着了?

从客观因素看,一线城市的销售许可执行更加严格,影响了一线城市销售额对房企的贡献。从主观来看,一线城市在万科布局中扮演的角色发生了变化:一线城市销售额的贡献角色变淡,城市角色扮演朝向多元新业务。配合着长租、养老、装修、户外营地等多元业务发展,一线城市对万科的价值,不再单一局限于住宅销售。

万科对此的说法是,“我们进入城市的策略,不是按照一二三四线城市等级,而是根据城市圈城市群和城市带来投资。”

租赁首入核心业务

长租公寓可谓是2018地产界年度最热词汇。同样,其也是今年万科业务的“关键词”之一。今年万科已将租赁业务作为集团核心业务。2018年,万科将租赁住宅业务纳入,与房地产开发、物业一同列为核心业务,截至目前累计获取的房间数超过16万间。数据显示,万科目前在深圳公寓入住率在92%以上。

房地产业务未停止“加码”“去地产化”如何实现?

在年中的股东大会以及7月初举行的万科董事会上,万科都曾透露“去地产化”的目标,即去掉地产属性。而其半年度报告数据显示,万科依旧在房地产业务上加码。未来万科将通过何种路径实现“去地产化”目标?对万科来说,这或许是下半年思考的问题。

万科金域国际 (待售)
均价: 待定
联系电话:400-0271717转199921
汉阳区汉阳大道与江城大道交汇处(地铁4号线五里墩地铁站C出口)
(责任编辑:褚苏亚)

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暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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