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楼市转凉 房企“三巨头”转向抢占先机

湖北地产联盟 2018-09-07 07:08
【摘要】
“未来的中国房地产,“一条道走到底”将不复存在了。”

最近,武汉楼市一则消息颇有看点:万科金域时代于8月30日推1号楼,除去村民回购房源,共计64套房源销售,整体均价23000元/㎡(毛坯)。据悉,项目上一期商品房备案价格约在28500元/㎡。

解读背后信息,不难提取出重点:万科在武汉开始销售毛坯房了?此前,万科在全国均以高标准精装项目交房。此次的“一反常态”,是否是万科对当前楼市转向作出的快速反应?

无独有偶,近两日有媒体报道:恒大启动了一项全国范围的楼盘大型促销,对旗下部分住宅楼盘甚至可以最低74折进行销售。部分业内人士将其解读为“面对即将到来的“金九银十”,恒大打响降价促销的第一枪。”

纵观2018上半年全国房地产市场,限购、限贷、限价、限售等政策层出不穷;土地供应日趋紧张,出让规则愈发严格;银行信贷多次收紧......

在各大房企层面,销售增速回落、行业集中度逐渐提升,房地产“马太效应”已经显露。同时,正因为2018年市场风向的转变,促使不少房企除了规模化扩张之外,也不断调整经营策略。近期,各大房企先后发布了企业年中报告,我们在从中盘点房企业绩和战略的同时,也可以推导出楼市在下半年乃至未来的趋向。

万科:租赁住宅列为其核心业务“去地产化”探索中

万科上半年营业收入1059.7亿元,其中房地产业务占95%。上半年净利润135.2亿元,毛利率27.3%,连续三年稳步提升。总资产13452.4亿元,净负债率32.7%。

净负债率32.7%三巨头”中最低

在上半年3000亿+的房企中,万科净负债率最低。中国地产行业的传统特征就是高负债。而只有低负债率才能让企业建立起反周期操作的能力,其效果往往需要两年后才能显现。这是否代表万科已经做好“打持久战”的准备?

房地产业务营收95%

“去地产化”是近年来万科提出最多的战略。上半年,万科的各项地产之外的业务“百花齐放”:物业服务对象已经延展到了政府办公和企业总部的物业服务以及城市服务。在商业开发和运营方面,万科联合印力收购了凯德商用在国内的20个购物中心。产业和办公服务已布局20个城市,建筑面积超过600万平方米;养老业务已经布局15个城市;教育方面,万科运营超过20个全日制学校。但今年上半年的万科,无论是从房地产业务营收占比95%来看,还是从新增项目数量、建筑面积上看,仍流露出在拿地上加速补仓的趋势。可见其对于房地产业务仍抓得很紧。

对城市等级战略布局有了新理解

从土地储备来看,上半年万科累计获取新项目117个,总规划面积2049万平方米。从拿地情况看,上半年万科绝大部分拿地在二线城市及以下,一线城市拿地只占3%左右。从销售额来看,万科在一线城市的销售额占比,由2016年的26%下降至今年的18%。

万科对一线城市没那么执着了?

从客观因素看,一线城市的销售许可执行更加严格,影响了一线城市销售额对房企的贡献。从主观来看,一线城市在万科布局中扮演的角色发生了变化:一线城市销售额的贡献角色变淡,城市角色扮演朝向多元新业务。配合着长租、养老、装修、户外营地等多元业务发展,一线城市对万科的价值,不再单一局限于住宅销售。

万科对此的说法是,“我们进入城市的策略,不是按照一二三四线城市等级,而是根据城市圈城市群和城市带来投资。”

租赁首入核心业务

长租公寓可谓是2018地产界年度最热词汇。同样,其也是今年万科业务的“关键词”之一。今年万科已将租赁业务作为集团核心业务。2018年,万科将租赁住宅业务纳入,与房地产开发、物业一同列为核心业务,截至目前累计获取的房间数超过16万间。数据显示,万科目前在深圳公寓入住率在92%以上。

房地产业务未停止“加码”“去地产化”如何实现?

在年中的股东大会以及7月初举行的万科董事会上,万科都曾透露“去地产化”的目标,即去掉地产属性。而其半年度报告数据显示,万科依旧在房地产业务上加码。未来万科将通过何种路径实现“去地产化”目标?对万科来说,这或许是下半年思考的问题。

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联系电话:400-0271717转199921
汉阳区汉阳大道与江城大道交汇处(地铁4号线五里墩地铁站C出口)

恒大:半年净利530亿稳居“利润王”下半年不上调5500亿目标

8月28日,中国恒大发布2018年度半年业绩,多项核心指标继续行业第一:尤其值得关注的是,恒大半年净利润高达530.3亿元,稳居行业利润之王。

同时,恒大的总资产17699亿元,是行业最高纪录;净资产3245亿元,是行业最高纪录;半年营业额3003亿元,也是行业最高纪录。

这样的成绩单得益于什么?总结来看,恒大完成了这几件事:

1,超前的土地储备策略;

2,标准化生产流程;

3,三轮战投,把永续债的1300亿元还清了,释放利润空间。

利润得益于低成本优质土地

特别值得一提的是恒大的土地储备策略,庞大的低成本优质土储保障了其利润的持续高增长。

恒大一共拥有超过3亿平米的土地储备,项目822个。其中,68%分布在一线与二线城市,平均楼面价格是2092元/平方米,三线经济发达的城市占比32%,平均楼面地价是1196元/平方米。在822个项目中,平均每一个建筑面积37万平方米。在一期开发完之后,二期三期的项目楼面价是锁定的,但销售价是增长的。恒大项目的单价增长从2012年的6000多元涨到10000多元,地价锁定,建筑成本略微增长,销售价格增长,利润就来了。

可以说,2018上半年,恒大最大的成功便在于所做的事与其反复提出的战略转型是相匹配的。

战略转型——增效益、降负债

恒大的战略转型,其一为由“规模型”向“规模+效益型”转变,其二为由“高负债、高杠杆、低成本、高周转”转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”。

以上战略转型可以解读为比起冲规模,如今恒大更加在意项目所带能带来的利润和降杠杆力度。联想到近日其降价新闻,是否可以解读为恒大目前在地产上的策略是稳扎稳打,更加务实了?

不调整今年5500亿的销售目标

结合下半年的销售目标来看,恒大“从快到稳”的变革转型战略依然明显。

值得注意的是,今年下半年恒大已经取得的有预售证的大概3000万平米,货值3300亿,新开盘的面积3500万平方米,也就是说恒大手上还有可售的下半年的资源在7000亿左右。然而,恒大在8月28日的中期业绩发布会上表示,对于今年5500亿的销售目标,不打算做出调整。 

回顾恒大近几年来的“城市换仓”操作,是在高转速状态下完成的,速度、安全与档位,都没有拉下。可以说,恒大在2018上半年跑赢了市场。显然,对于在销售任务上不盲目求大而求稳的恒大来说,下半年腾挪出了更多“可玩”的空间。

投资新能源汽车等科技领域

8月14日下午,恒大在广州召开恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团揭牌仪式。此外,于8月16日,恒大集团与中国科学院举行首批合作项目签约仪式,共签约计算机、人工智能、无人机等项目。

一句话总结恒大的战略便是:地产主业持续高质量增长,自有资金有力支持恒大积极探索高科技产业。

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联系电话:400-0271717转105038
东西湖区金银潭大道与机场二通道交汇处(毗邻2号线金银潭站)

碧桂园:进入中国1051个县城或区经营性现金流为正

碧桂园在2018年上半年实现总收入约为1318.9亿元,同比增长约69.7%;净利润163.2亿元,同比增长约94.9%;毛利率26.5%。领先的4124.9亿元合同销售背后,该公司实现回款3360.2亿元,回款率约为81.5%。

经营性现金流为正

经营性现金流为正,意味着企业的“健康状况”良好。它得益于碧桂园上半年不错的回款率。这个指标推动碧桂园目前的现金余额超过了2000亿元,加上净负债率仅有59%,也就意味着:尽管从6月底至今,碧桂园股票跌幅高达22%以上,但纯粹从财务账面上看碧桂园还是表现不俗。

提质控速”是下半年的关键

鉴于上半年碧桂园发生的事件的影响,“提质控速”显然会是接下来的企业重点。

从拿地策略来看,碧桂园仍坚持三四线是公司主战场,但相对会均衡布局一二三四线,所有拿地都是以不超过当地政府的限价去反推土地成本。

具体到开发节奏,碧桂园在年中会上强调:其全周期的开发速度其实和同行差不多:“碧桂园根据不同的楼层也是17-21个月完成交楼,开盘的速度会根据市场情况而定。”

同时,碧桂园强调:降速是针对碧桂园本身而言的。

进入中国1051个县城或区销售均价达9399元

与万科和恒大不同的是,碧桂园的一举一动更能说明中国楼市整体情况。上半年数据显示,碧桂园已进入中国1051个县城或区,可以说做到了中国有相当购买力的城市的大面积覆盖。在这方面,可以说其他企业是难以望其项背的。同时,碧桂园公布,按照目标城市来分,公司一二线与三四线城市销售金额的比重为48:52。

有一个值得思考的数据信息是:碧桂园上半年的销售均价达到了9399元每平米。碧桂园的城乡布局战略路线,业内是明了的:考虑到其主战场的真实分布比重中,三四线城市占比更大,因此,9399元每平米这个数字是否能在一定程度上代表中国楼市的平均水位线?

“三巨头”的年中报告也反映了许多房企的生存状态和未来方向:在地产业务上更加务实,关注实现利润的平稳增长和去杠杆率的完成。在房地产业务上实现“安全着陆”的同时,也更多进行深耕战略布局,拓展多元化发展路径。未来的中国房地产,“一条道走到底”将不复存在了。

碧桂园晴川府 (在售)
均价:30000 /㎡
联系电话:400-0271717转103512
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(责任编辑:褚苏亚)

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暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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