高得房率房源为楼市“放水” 选房好时机错过就是输
小亿的朋友施先生,一直在为买房奔忙,去年买到今年,1年多的时间里,都没有选到心仪的新房。但就在近日武汉二手房市场出现降价的情况下,施先生最终在江汉区菱角湖附近的蓝空国粹香舍买了套二手房“77.78平,均价20000元/平,总价在156万元左右”,
施先生还告诉小亿:
“我买的房子临近地铁5号线唐家墩站,离菱角湖万达三站地铁站;另外该小区是公务员小区,在居住人群上,素质较高;重点是房子公摊小,得房率高,还有梦寐以求的大阳台。”
二手房一直以来在被不少人诟病,比新房价格高、无电梯、老破旧、交易贵……今时今日,被人盛赞,顿时让人觉得妙不可言,武汉楼市发生了什么吗?
经过多番考察发现,这几个月武汉二手房挂牌均价变动幅度不大,但有下降趋势(见下表)。而据中介门店反映,部分区域挂牌量增长明显,价格出现松动,个别房东降价急售,但还有部分房东心理彷徨,把房子挂出来试探行情,如果市场预期继续下行,买家出的价格合适,成交几率很大。
2018年1-9月二手房挂牌均价变化
换句话说,如果考虑首套房在主城区,想置换地铁房、学区房的话,又或者作为投资需求,现在便是二手房捡漏好时机。
那么问题来了,目前武汉市场上哪些二手房值得捡漏?小亿从得房率、配套、物业和中介,给大家说说。
公摊小,得房率高是王道
得房率的多寡一个公式就可一目了然,以建筑面积100平为例。
100㎡-100㎡*公摊10%=90㎡
100㎡-100㎡*公摊20%=80㎡
100㎡-100㎡*公摊30%=70㎡
可见,公摊越大,得房率越小,房屋实际使用面积就越小。所以,在一定程度上得房率越高,价格越划算。
那么,在武汉什么样的房子得房率有优势呢?
武汉房地产开发初期,许多老小区只有6/7层,公摊约10%左右。原因在于无电梯,公共区域较少,致使得房率高。比如2000年左右的商品房统建千禧园、百步亭部分小区等。
武汉房地产开发中期,大多数是塔楼,公摊23%左右,得房率一般;建面大多在70平左右,价格实惠,档次中等,比如楚天星座、青年广场。
武汉房地产开发近几年,从塔楼转变为高层,公摊25%-30%左右,绝大多数是130平左右的大户型;公摊较高,后期交易税费较高,得房率相对较低。
显而易见,从公摊和得房率的量值来看,2005年以后的楼梯房显然完胜!
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