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老武汉的纠葛:既想区域腾飞 又想房价落地

湖北地产联盟 2018-11-08 07:04
【摘要】
“看似“混沌”的吴家山,我们希望它不论是在发展还是房价上都能稳一点,因为这个板块是东西湖的未来。”

老武汉都有一种情怀,越是小时候感情最深的片区,越希望它发展好起来,而同时心里又有些矛盾:区域腾飞了,那里的房价也水涨船高了。

东西湖,在1957年以前还是一片芦苇丛生的沼泽地。城市的跃进是必然的过程,这个跃进的过程首先偏向有一定基础的城市次中心区域。离汉口中心区不远的东西湖,因为先天潜力而成为了被“垦荒”的对象。

多年后来,东西湖建起了工厂区和大片工业园。许多居民原住民因拆迁、腾退土占地而获得产权置换赔房、拆迁补偿赔偿。东西湖开始大转变。

从食品工业强区向高新产业发展 如今GDP增速领跑全市

早年的东西湖是全国食品工业强区、国家新型工业化(食品)产业示范基地。而近年来,依托东西湖保税物流中心、铁路集装箱中心站,区内聚集了德邦物流、卓越亚马逊、京东商城、湖北中建工程机械有限责任公司等知名企业。东西湖还将在走马岭区域规划建设电子商务与快递企业(总部)聚集区,建设东西湖综合物流园。国家网络安全人才与创新基地,和ATG空地无线宽带,及广电通讯网络信息项目也正在建设之中。

在今年上半年武汉市公布的经济数据中,东西湖区的GDP增速领跑全市,8.8的增长速度仅次于洪山区。东西湖的经济实力已不容小觑。

同时,东西湖还拥有武汉最大的湿地公园。金银湖板块成为武汉环境最优美的生活区。

楼市蝶变:东西湖从刚需青睐区域成为地王频出的网红区

东西湖楼市在武汉崭露头角的时候,还只是刚需关注的对象。

2016年8月,融创以10687元/平的价格刷新了东西湖最高楼面地价,彼时该区域二手房价格还在9500元/平以下。有一种说法是,融创拿下了吴家山新城的定价权,成功拉动房价,.今年9月项目融创对外报开盘价1.67-1.78万/平,甚至有望达到2万,而周边目前新房价格在1.2-1.3万/平,楼盘差价高达6000元/平。

高价地块的入市自然也推动了片区房价的上涨,与之紧密联系的各项配套也在不断跟进。

东西湖的交通“开了挂”

在地铁建设上,东西湖一直走在武汉各区前列,成为开通地铁最多的新城区!目前东西湖坐拥35条地铁线路(即地铁1号线、2号线、3号线、6号线、7号线),武汉地铁6号线二期工程将在年内开建,届时将拉进东西湖片区与中心城区的距离。在武汉地铁最新规划中,东西湖还将新增一条地铁26号线。由径河至常福,大致经过协和、欧亚会展、金银湖中百仓储、古田二路。

明年,武汉北四环建成后,武汉四环线将正式画圆,东西湖可驾车半小时直达黄陂,全程高架!

东西湖的商业配套逐步完善

当片区不断涌入购房人群,商业配套这个短板也在被渐渐补齐。目前,东西湖的商业主要靠金银潭永旺和宜家带动,2016年末,东西湖区与万达就“东西湖万达广场项目”签订了框架协议,目前已经开工,最快将在两年内2019年开业,届时东西湖商业配套现状将得以明显改善。 

在楼市方面,大东西湖分为吴家山、金银潭、金银湖三大板块,今年下半年将迎来一波开盘潮,其中,最活跃的就是吴家山板块。

金银潭 ——东西湖发展最成熟区域 常青板块目前较饱和

地铁2号线最早通达的金银潭整体是东西湖发展最好的板块。目前金银潭的新房含精装均价为16500元每平。

当年武汉第一家永旺的入驻带动了金银潭的知名度,也曾一度让金银潭成为了刚需和改善群体置业的选择。

目前,金银潭常青片区发展较为成熟,居住氛围浓厚。紧挨地铁2号线金银潭站和永旺梦乐城的恒大常青花园,曾以均价1.6万元/平开盘,仅60秒就被秒光。常青板块新房源目前供应供不应求。但从长期来看,一些老盘后期将加推,房源还是较为可观。

同时,金银潭板块未来待售楼房有向宏图大道延伸的趋势,下半年即将开盘的楼盘主要集中在宏图大道附近,汇集了地铁3、7、8号线的宏图大道是武汉重要的交通枢纽点,但周边商业配套相对欠缺,还有待发展。

金银湖 ——东西湖环境最好区域 万达广场有待建成

金银湖版块因为是东西湖区域内自然环境优势最好的板块,一直占据了较高的起点优势。目前金银湖的新房含精装均价为15500元每平。大部分开发商选择在此板块建立高品质住宅和别墅。但区域内目前待售房源较少,刚需群体选择较少。

金银湖未来的发展仍是在于补齐大型商业配套的短板。未来万达广场的建立可期:万达集团将投资15亿建造金银湖屈指可数的商业综合体——金银湖万达广场,其挨着地铁6号线金银湖公园站,预计明年竣工开业。届时或将再度抬升板块的楼市。

吴家山 ——军运会成发展契机 房价让人看不懂?

吴家山,前期一直是整个东西湖的价格洼地,而近来吴家山区域却是东西湖当之无愧的网红板块。目前吴家山含精装均价约为16000元每平(吴家山三大高价盘极大的拉高区域均价)。

不论是军运会带动了区域的发展势头,还是近来区域频频的大批量开盘动作,甚至是仅一街之隔便是刚需与豪宅6000元每平的价差,都让置业人群对吴家山的讨论异常激烈。

吴家山楼市显然是一个高调的区域,实际上,东西湖几次地王的诞生,都是在吴家山:

除了2016年的融创拿下东西湖地王,地价首度破万,接着还有同年的11月,江苏中南建设以楼面价10133元/平拿下东西湖住宅地块;2017年12月,北辰以楼面地价10518.29元/平夺得金银潭一住宅地。从此吴家山地价上涨,房价也一路上扬,融创地王周围一些不被大家熟知的项目也在以捂盘或其他方式酝酿涨价。开盘的部分楼盘甚至出现价格三级跳,九坤新城壹号去年毛坯均价10000元/平,今年变相溢价,含精装修12500元/平。

市场风向一夜就变,就在武汉楼市转冷的时候,吴家山也是最先作出市场反应的区域。

10月下旬,融创观澜府推出少量15000元/平的毛坯房源,140平户型。中南熙悦据悉另一楼盘以均价18500元/平,含3000精装的价格开盘,最终去化率不佳创新低。

吴家山楼市的房价似乎开始让人看不懂了。

此外,更让人看不懂的还有一街之隔豪宅与刚需差价达6千。

和中南熙悦相隔一条街的,位于轻轨1号线三店站旁的佳兆业悦府,11月3日首开,推出97、111、129平房源和128-140平洋房,含精装12500元/平,和前者单价差高达6千。

东西湖,一直以来作为武汉主城区相对出货量比较大,且较好入手的区域,很长时间内都是刚需尤其是汉口的刚需和改善群体的重点关注对象。但近来一些人对吴家山的想法是:房价像坐“过山车”,购房者在和开发商玩心理大战,想买又不敢碰。

但至少,从吴家山的最新动作来看,区域似乎有进一步重回刚需的趋势:11月东西湖有大批量房源的上市,多个项目集中开盘,多数集中在吴家山板块,且价格合理,释放出了大批适合刚需的房源

在未来,随着政府大力扶持,吴家山经济开发区升级为国家级的临空经济技术开发区,行政和产业重心不断北移。加上军运会的契机促成了区域发展,投资潜力较大,给了吴家山PK金银潭和金银湖的可能。可以说,东西湖的三大板块发展商业配套的板块正在建设中,发展区域产业的板块也在齐头并进。

综上总结来看,东西湖目前属于整个武汉主城区较为适合刚需和改善的区域,三个板块各有优缺点:最成熟的金银潭是东西湖发展的起点,诸多配套也集中于此;环境最好的金银湖带来给了大多现在多数人对东西湖的好印象,商业配套还待补齐;而目前看似“混沌”的吴家山,我们希望它不论是在发展还是房价上都能稳一点,因为这个板块是东西湖的未来。

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(责任编辑:褚苏亚)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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