2018武汉楼市盘点:新房先扬后抑,二手房高开低走

湖北地产联盟 2018-12-18 08:37
【摘要】
“新房市场春暖夏热,秋凉冬冷,可谓是先扬后抑;二手房市场一路走低,陷入僵局。”

大概是从二十年前《甲方乙方》开始,站在一个年份的尾巴上,说一句“这一年过去了,我很怀念它”成为一件深情而极富仪式感的事。年初的踌躇满志仿佛刚过去不久,年中的感慨和总结也近在眼前,一转身2018还剩最后几天,是时候对2018年做一个总结了。有人说2018是一个时代的落幕和终结,霍金、李敖、金庸大师一个接一个离开我们。而2018年的楼市也在扑朔迷离中走向分化。

2018年的武汉楼市,呈现出了出人意表的态势。新房市场春暖夏热,秋凉冬冷,可谓是先扬后抑;二手房市场一路走低,陷入僵局。这些现象产生的根源是什么?将对2019年产生怎样深远的影响?2018年武汉楼市盘点,将带你走近真相。

新房市场:先扬后抑 

供求

限价、限购、限贷、限售,当各种调控政策层出不穷,武汉新房市场受到的冲击力,正逐渐彰显。

从近1年来武汉商品住宅供求情况来看,除2月份受春节假期影响,2018年7月之前,武汉新房市场供应量、成交量均呈不断上涨的趋势,且多处于供不应求的局面。

表现在市场上,全款,连夜排队,购房者现买房热潮,恐慌情绪蔓延。

而2018年7月开始,随着调控政策的推进,武汉新房市场供求形势出现逆转。虽然供应量、成交量依旧呈现出上涨趋势,但成交占比也在减小,纵使传统的楼市旺季金九银十,也未能挽救这一态势。金九供应量大增的情况下,成交量不升反降;金十成交占比虽有所反弹,但11月又迅速走低。武汉新房市场整体供过于求,供需结构发生逆转。

与此相对应的,房企全民营销、精装改毛坯等现象不断涌现,购房者热情降低,观望情绪上扬,买房逐渐回归理性。

不过,从区域来看,黄陂东西湖蔡甸新洲江夏白沙洲等远城区商品住宅需求旺盛,依旧是成交的热点区域。随着武汉城市版图的外扩,购房者目光不再仅仅局限于三环主城区内,而是逐渐延伸到了四环及四环以外。

存量

从近1年来武汉商品住宅存量情况来看,2018年上半年,武汉商品住宅库存量整体较为平稳;而下半年,这一数据开始逐步攀升,11月达到峰值。

与此同时,武汉商品住宅去化周期也与库存量趋势趋同。2018年上半年,武汉商品住宅去化周期稳定在2.5个月左右;而下半年开始,去化周期开始拉长,9月去化周期更是达到了3.42个月。10月、11月去化周期虽有所缩减,但这或与年底开发商集中出货,频出促销手段刺激销售有关。去化周期整体仍呈上扬趋势。

其实,武汉商品住宅去化周期拉长,从新房日光盘占比也可见一斑。据亿房网数据,2018年上半年,武汉新房日光盘占比一路飙升至74%;而下半年,这一数据却直线下跌,低峰时,甚至只有38%。10月、11月虽略有回升,恐怕依旧与年底促销息息相关。

整体呈增长趋势的库存量,以及呈拉长趋势的去化周期,极有可能导致武汉新房市场库存量铢积寸累,供过于求的矛盾或将进一步加剧。

价格

2018年下半年以来,武汉新房市场供过于求的供需结构,以及房企全民营销、精装改毛坯等现象的出现,使得购房者或认为房价已降,或对房价大跌心存期待。那么,武汉新房市场价格趋势究竟如何呢?

据亿房网数据统计显示,2018年楼市虽然由暖转冷,但武汉新房市场价格波动并不明显,稳定在14000元/㎡左右。4月、11月价格虽略有浮动,但这与商品住宅成交结构有着莫大的关系。

以11月为例,2018年11月武汉商品住宅共成交19852套,成交均价约为15361元/㎡。从区域分布上来看,其中有12455套位于主城区,占比高达62.7%;较10月增加了4083套,增幅高达48.8%。从价格分布上来看,15000-20000元/㎡的商品住宅占比19%,20000元/㎡以上的商品住宅占比21%,合计占比高达40%。非刚需盘的大量入市以及集中成交,拉高了整体成交均价。

排除特殊因素,武汉新房市场价格整体稳中略涨,增速放缓。这一方面有力地驳斥了购房者对于房价大跌的期望,另一方面也体现了武汉楼市调控政策的积极到位。

行稳致远,武汉新房市场正迈入良性发展之路。

二手房市场:一路走低

与新房市场受楼市调控影响有升有降,日趋平稳不同,2018年武汉二手房市场一路走低,陷入僵局。

据亿房网二手房挂牌均价显示,2018年武汉二手房市场开局良好,均价达到18000元/㎡以上,但自3月开始下跌,4月断崖式跌至16000元/㎡后,此后一直维持在这一水平线上下。11月均价15984元/㎡,较10月又小幅下降了0.12%。二手房价格可谓高开低走。

与此同时,武汉二手房市场成交量也正大幅下滑。数据显示,今年前11个月,武汉二手住房成交72524套,同比减少了6.76%。其中,9月成交7900套,10月成交6000套,降幅高达24%。 

对于购房者来说,二手房高价挂牌,再行议价的现象颇为常见,他们由此普遍认为二手房标价水分略大,会因此而持观望态度。加之二手房业主一般并不急于出手,期待房价回升也是常见心理。买卖双方的博弈,导致二手房成交量陷入僵局。

此外,受限价政策影响,武汉二手房、新房价格倒挂严重。新房备案价受限,导致购房者对二手房的需求大减。而随着新房市场供应量的加大,购房者选择增多,对二手房的需求还将进一步削减,二手房成交量或将进一步下滑。

2018年,随着新房市场日趋平稳,二手房市场溢价遭到挤压。那么,2019年,武汉楼市究竟又会呈现出怎样的局面?欢迎留言讨论~

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