攻城略地谁最强?2018首进武汉的外来房企都看重了这些区域

亿房网 肖雯静 2019-01-04 07:57
【摘要】
“武汉这块“蛋糕”诱惑太大……”

送走2018,迎接2019年。作为房地产的转折年,刚过去的2018年楼市整体行情不被业界所看好。无论是土地市场的流拍、延期、底价成交,或是新房市场成交量下滑,整个楼市变化明显。

不管市场如何变,总有一批表现出彩的房企,在通过重重考验的同时,也让自身的业绩和规模迈向了新的台阶。在刚刚湖北地产联盟发布的武汉市企业成交金额和成交面积排行榜中,有房企挤身榜单前10,也有房企退出。

我们先对比2017年和2018年的武汉市企业成交金额排行榜,座次排行有何不同。

2018年武汉市企业成交金额排行前10房企

2017年武汉市企业成交金额排行前10房企

单从近两年榜单对比来看,前10强的房企座位变化:

退出企业:外来电建地产;本土福星惠誉;

挤身企业:武汉地产集团和招商地产凭借97.6亿元和78.4亿元进入前十。

2018年榜单中绿地集团以145.1亿的销售额取代万科跃居榜首,但销售额较去年仅小幅增长;万科则以138.8亿居第二,主要依靠汉口传奇、万科翡翠玖玺万科主场及伟鹏万科御玺滨江打榜。中建三局地产以128亿的成绩进入三强,主销区域集中在东湖高新区域。

2015年首入武汉的融创,在短短3年时间里就连续两年挤进全成交金额榜单第4的位置;保利是央企,一直保持在第一梯队。保利在各个城市的表现也有所不同,但是稳定性没什么问题;融创比较上进,在其他城市前十的地位也比较稳固,这是一家进步很快的公司。

其次是华发,2014年在四新拿下当年的区域地王,2017年更是把势力扩大东西湖盘龙城汉南以及新洲,全年斩获7宗地。2018年仅拿到位于阳逻新城的1宗地块。

一座城市的建设是跟开发者紧密相关的,他们通过提供更好的产品,来对城市做出贡献。尤其是会对居民的生活方式,带来巨大的改变。我们也可以通过这样的变化,洞悉今后的选房逻辑。

比如碧桂园,在成交额上可以稳居前10,靠的也不仅仅是品质本身,而是跟它的战略有较大关系; 万科的房子和物业,从平均水平来看,会略好于碧桂园;而碧桂园又略精细于恒大,毕竟碧桂园一路走来,还是比较扎实的。当然具体到每一个楼盘,每一套房子,也不可统一而论。

那么,这些入榜的品牌房企,在2018年武汉土地市场的拿地情况如何?根据亿房网监测数据显示,1-11月万科、保利、华发等龙头房企合计拿地金额分别为122.32亿元、34.86亿元、9.64亿元,远低于恒大、中建地产拿地金额。

从数据来看,房企拿地集中度呈现不同程度的下滑。其中华发、金地、金茂、龙湖、中海等地产拿地态度普遍趋于谨慎,拿地规模纷纷回落;中建、恒大等房企保持高速扩张,万科保持较大规模的土地储备。

武汉的土地盛宴之中,从中建三局、到中铁、中海、中粮、武汉地产集团等企业,大部分都是国企或者国企背景,相反,龙头房企对于土地的态度似乎相当暧昧,拿地越来越谨慎了。

毕竟,在现在房企融资难的背景下,相当一部分房企,尤其是民企实在缺钱得紧,能把资金链稳住,现有项目不烂尾就不错了,手头实在没有余粮去“补货”……

那么,2018年品牌房企更偏爱在哪个区域布局呢?

品牌房企扎堆  东西湖、黄陂、新洲最热

往年底价就能获得的远城区地块开始出现了多家房企的竞争。随着远城区城市建设的提速,以及主城区的限购政策,越来越多的购房者开始在不限购的远城区买房置业。

当前越来越多的开发商纷纷进驻远郊市场,远郊楼面价一路攀升,多个价值洼地相继失守。从2018年各开发商拿地进驻情况可见:新洲、黄陂、蔡甸成为品牌房企必争之地。其中新洲共有10家品牌房企拿地进驻,其次是东西湖。

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典型热门区域土地成交明细

东西湖

东西湖是目前主城区少有土地供应较多的区域,这几年恒大、远洋、碧桂园、中建、华润、融创、中南建设、越秀、电建以及万科、华侨城等品牌房企的入驻,将东西湖的“封印”打开,不断为区域注入新鲜的活力。

2018年武汉土拍中,东西湖成为房企拿地最热的区域,2018年全年出让26块地,其中大多数位于吴家山新城和金银湖新城。

最近较有看点的拿地情况一览:

12月25日,P(2018)164号东西湖区金山大道以北、新城十二路以西底价成交,楼面价为5200.49元/平米成交,成交总价78710万元。该地块开拍前,就引起多家房企关注,最终被北辰实业以底价拿下。

12月25日,编号P(2018)165号东西湖纯住宅地被武汉海伦堡置业以0.44%的溢价率拿下。此次也是海伦堡置业也是首进东西湖;

11月30日,编号P(2018)135号-136号均为金山大道以北、新城十二路以东地块分别被葛洲坝集团和中国铁建拿下。

10月25日,编号P(2018)111号东西湖地块,由武汉当代与华侨城实业联手竞得,成交总价139570万元,楼面地价6104.53元/㎡。据悉,去年,华侨城在东西湖已拿一地,该地块位于东西湖区环湖中路南、北区一路西。

10月23日,P(2018)109号地块被武汉瑞华置业发展有限公司(东原地产)以84,180 万元竞得,楼面价为7,023.14元/㎡,位于东西湖区宾新路以西、三店西路以北,规划为纯住宅。

典型热门区域土地成交明细

新洲

2018年新洲共供地18宗,有16宗成交,其中品牌房企拿地9宗。华发2宗、金茂、中交、中建、中粮、万达、地产集团等房企各1宗。阳逻已成为华发土储重镇。品牌房企相继入驻,正反映了市场对阳逻的良好预期。本次统计供地位置更多集中于新洲老城区以及阳逻新城,且均以底价拿地居多。

较有看点的拿地项目有:

2018年1月,新力地产入股武汉升阳房地产,从而操盘P(2008)033号地块,获得新力金沙湾项目。P(2008)033号地块位于阳逻街童院村,该项目规划总用地面积29563.61平方米,净用地27290.49平方米。该地块在2017年11月将土地性质调整为商住用地。

2018年5月16日,武汉华怡城房地产开发有限公司报建华发中城华府项目,而武汉华怡城房地产开发有限公司正是由武汉中央商务区投资开发有限公司100%控股。

虽说2018年武汉楼市行情在下行,2019年武汉这些热门区域是否还能继续成为各大房企的“粮仓”也不好说,但在2018年土拍市场中,我们依然可以看到很多的“新面孔”,通过多种方式进入武汉,以此敲开武汉的大门。

2018首进武汉的外来房企,进军武汉的方式,和最看好的区域

河南正商首进武汉拿地白沙洲 时隔7月又刷新蔡甸地王

2018年1月,正商以200167万元总价拿下白沙洲的P(2017)174号地块首次布局武汉,地块成交楼面地价为8389元/平,溢价率59.75%。该宗地为正商在现场一次报价的环节取得,PK掉数家大牌房企,正商首度布局武汉。

目前该地块已入市,案名正商金域世家。项目于11月30日开盘,均价16140元/平米(含2500元精装),首推308套房源,去化246套。

而就在2018年8月28日,正商拿下编号P(2018)062号蔡甸区蔡甸街成功大道与茂兴路交汇处以西地块,成交价41030万元,成交楼面价4000元/平。

该地块楼面地价刷新了此前奥山地产以楼面地价3500元/平竞得P(2018)049号地块单价纪录,成为蔡甸地区楼面地价最高的地块。

德信首入武汉选择蔡甸 以24%的竞配建比例胜出

2018年7月18日,蔡甸P(2018)048号地块在挂牌期间竞争十分激烈,短短数次出价就已达熔断价。与德信同台竞争的有城投、华润、联发、中粮、景瑞、北辰、统建,每家房企都似乎对这块地势在必得,经过15轮竞价达到最高价17940万元,最终进入现场竞配建。通过竞配建公共租赁住房,最终德信以24%的配建比例胜出,首入武汉。

中粮联合孔雀城拿地 首入武汉

2018年10月24日,P(2018)085号新洲邾城纯住宅地块以底价成交,成交总价36040万元,成交楼面价2276.55元/平米,竞得单位:中粮地产该(项目由中粮地产和孔雀城合作取得。)

中梁城市板图扩张 首次挺进武汉

2018年11月30日,在加速布局二三线的战略指引下,中梁在土地市场传来捷报,首次挺进湖北武汉,摘得黄陂区P(2018)132号优质地块。这也是继黄冈、恩施、襄阳、随州、鄂州、宜昌等城市后,中梁在湖北精准布局的又一座战略重镇,深度扎根湖北。

黄陂区P(2018)132号地块位于前川街板桥大道以南、向阳大街以西,用地面积50427.91平方米,是一幅优质的居住用地。地块所在的黄陂区位于武汉北部,是国家历史文化名城,素有“千年古郡、木兰故里、滨江花都、孝信之城”的美誉;也是武汉面积最大、生态环境最好的城区,以及长江新城和武汉临空经济区核心区。

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结语:一个个数字和利好的出台,增强了外来房企扎根武汉的信心。长江新城和长江主轴战略的提出,每年200多万的净流入人口……对面临扩张和转型的主流房企来说,武汉这块“蛋糕”诱惑太大。

受限于整体市场下行,房企拿地日趋理性,尤其是外来房企,相较于2017年,2018年新进武汉的房企明显减少。

而从品牌房企布局情况来看,东西湖、蔡甸、新洲、黄陂等板块成为他们首选板块。另外,2018年土拍门槛越来越高,房企联合体的形式拿地较为普遍。那么,2019武汉土地供应会更多的集中在哪些区域?2019是不是房企拿地的好时机?外来房企进军武汉的策略会不会发生改变?

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