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房企该如何拿地?2019年武汉土地市场供应或出现调整

湖北地产联盟 2019-01-10 08:27
【摘要】
“中原地产作为湖北地产联盟一直以来的合作伙伴,将一如既往地全面总结武汉土地市场。”

2018年,武汉房地产在住宅价格严控的背景下,市场呈现多变性,土地市场开始趋于理性,住宅市场呈现两极化发展态势,商业业态在微观中迎来聚变。2019年武汉房地产又会走向何方?

由武汉房地产开发企业协会、湖北地产联盟共同主办的《武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会》,将于2019年1月16日13:30武汉万科君澜酒店盛大启幕,届时将为您揭晓2019楼市走向迷踪。

土地市场作为楼市风向标,对房地产走向有着指导意义。为此,湖北地产联盟特别采访了中原地产首席分析师杨丽宇,聆听她对2018年武汉土地市场的解读和2019年土地市场走向的预判。

中原地产首席分析师杨丽宇

2018年武汉土地市场“关键词”:

流拍、土拍新规则

谈及对2018年武汉土拍市场的总体印象,杨丽宇提到,“流拍”成为了一大关键词。 尤其自9月开始,土地流拍现象增多。

此外,2018年,武汉的土拍规则发生了较大变化。纵观近年来的武汉土拍市场,之前的一些拍卖规则已逐渐取消, 目前2018年最新土拍规则提出了竞公共租赁比例、 竞配建比例等新要求。这些都是支持国家长租公寓发展政策而发生的土拍规则上的改变。 

流拍背后

地块吸引力不够 开发商拿地更谨慎

2018年,武汉土地市场流拍现象频出,杨丽宇认为其背后的原因主要在于买方与卖方的“博弈”出现了不匹配。 

从供给面来看,有些出让的地块较为偏远,有些地块起始楼面价较高,或是商服比例高,而有些地块要求竞得者须自持的比例比较大。

从需求面来看,新房销售从2018年第四季度开始出现了下滑,开盘去化率有所降低,市场竞争激烈加剧,导致了开发商采取谨慎拿地策略。这也在一定程度上体现了房企对后期市场预期的保守态度。

联合拿地降低房企风险与进入门槛

已成未来大趋势

2018年,武汉土地市场出现了很多房企联合拿地、国企、央企背景拿地增多等现象。对此,杨丽宇认为,联合拿地将成为未来的大趋势。

目前,武汉主城区出让的大部分地块楼面地价较高,起拍价、总价较高,对房企来说以高总价拿地也势必承担一定的高风险。为了控制未来的开发风险,多引入几家房企可以分摊风险,降低进入门槛。

另外,不同房企的竞争点各不相同。 有的房企融资渠道比较广 ,资金实力较好,有拿地能力,但开发实力相对欠缺一些;有的房企虽有资金压力但有较高开发实力。联合开发是属于共赢的方式。

在武汉,未来主城区内大的地块,联合拿地将成为较好的选择。

2019年武汉土地供应热点:

仍将集中在三四环地铁沿线

谈及2019年武汉土地供应的趋势,杨丽宇认为:未来武汉土地供应的热点区域仍将集中在三四环之间,地铁沿线附近。目前武汉三环内的地块愈发稀少,开发难度也愈发增大,而四环已快成圆。因此三四环未来是武汉开发外延的大趋势,尤其三四环地铁沿线的地块价值较大,区域土地供应的意愿也会更强。

2019年供应层面或出现调整 

房企拿地意愿将增强

基于2018年出现的流拍现象,2019年在供应层面有望出现更多调整,在地块因素上做调整,以增强房企的拿地意愿。

在具体措施方面,杨丽宇认为:在供应层面,有可能采取降低土地出让保证金比例的方式。例如2018年12月出让的部分地块,在延期出让后,调整了土地出让保证金比例。

另外,地块全款交付周期也有望延长。武汉在2016年的地王出现后的土拍中,将地块全款交付周期延长到了一个月,后期亦不排除延至半年或一年之内缴清。

此外,也不排除提高出让地块的容积率、降低地块商服比例等形式吸引房企拿地的可能。

看好2019武汉土拍市场:

土地供应或顺势调整

杨丽宇用“热闹”两字来形容自己对2019年武汉土地市场的看好。从全国范围看,2019年的武汉土拍市场仍是拿地好时机。她总结了两方面的原因:

从房企层面看,房企的融资端目前已出现了一定程度的放松迹象。不论是央行的全面降准,还是从2018年11月房企的融资窗口逐步打开,及部分房企的企业债发行,房企融资或许会走向宽松。

从土地市场来看,一线城市未来没有太多土地供应;而三四线城市开发风险大,许多大中型房企的离开,均有目共睹。

而二线城市有足量客户量,较大的土地供应,是未来房企的重点选择。在诸多二线城市中,从开盘、成交数据等各方面来看,武汉的市场表现都是脱颖而出的。

可以预见,在2019年初的各大房企全年预算中,对武汉的资金预算量将会更高。

房企拿地意愿强、土地供应层面或将顺势出现调整,市场前景看好,是杨丽宇对2019年武汉土地市场的预判。

期待本届发布会:

“把脉”2018土拍市场 指导2019拿地策略

最后,作为湖北地产联盟的“老朋友”,杨丽宇不忘表达自己对本届《武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会》的期待之情。

她提到,中原地产作为湖北地产联盟一直以来的合作伙伴,将一如既往地全面总结武汉土地市场,对2018年的土地市场进行全方位分析,总结出现流拍的原因和背后现象。

同时,在发布会上,中原将重点指导2019年的拿地策略,分享2019年武汉土地市场将会如何表现:分析未来供地热点区域,并对拿地指导意义比较强的新房市场相结合进行全面解读。另外,中原也将针对湖北三四线城市给出拿地的建议。

而我们也同样期待本次发布会上她即将带来的精彩演讲。

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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