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2019年预计总供应3284.22万方 新洲、东西湖供应爆发
2018年随着土地和住宅市场降温,开发进度放缓,全年新开工面积约2919.2万方,同比减少1.88%。结合销售面积对比来看,新开工面积高于销售面积的幅度在扩大。
预计2018年新建住宅新增供应约2349.47万方,同比下降13.9%。加上2018年结转的存量,2019年预计总供应3284.22万方,以2018年月均销量算预计去化周期15.8个月。
2019年多数片区供应大幅增长,远城区库存去化承压,尤其供应和库存较大的新洲、汉南、蔡甸、江夏、东西湖等区域面临较大调整。
从房企分布来看,品牌房企新增潜在供应1597.15万方,占比达67.9%,集中度下降10.1%;其中万科、中建三局地产、恒大集团、华侨城、武汉地产集团等品牌房企将成供应大户。
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销量回落 2019购房需求加速向新房市场流动
2018年武汉新房成交19.21万套,同比下降7.24%;其中新房住宅成交18.87万套,同比下降1.5%。 二手房销量连续增长,2018年武汉二手住宅合同签约套数8.66万套,同比增长4.71%,武汉二手房销量达到新房销量的45.1%。
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中心区新房供应不足 二手房替代率高
由于新房住宅供应不足,武昌区、江汉区、江岸区、硚口区和洪山区等中心城区二手住宅对新房住宅的替代作用远高于远城区。其中武昌区二手住宅占区域住宅总销量高达73%。
其次武昌、江岸、江汉三个区域二手住宅占总住宅需求比重超过50%。表明武汉中心区将率先进入“存量房时代”。
2018年商品房成交2476.69万方,同比减少5.4% ; 其中商品住宅成交188767 套,同比减少1.5%;成交面积2183.11万方,同比增长5.3%;套均面积115.65平米,同比增加6.43%。
三环外销售占比65% ,远城区除江夏小幅下滑外其余区域均大幅增长;主城区仅南湖、东西湖、白沙洲和青山四个片区同比增。
新房销售区域重心持续向三环外外溢。数据显示,三环外成交占比从去年55% 增长至今年癿65%,其中远城区成交占比增至40%。
三环内成交集中在二环至三环之间、白沙洲、四新和青山等区域,占比29%,同比下降9%。
政策方面,2017年,构建长效机制成为政策核心方向;时至2018年,“支持以刚需为核心的合理性购房、保障住房政策兜底”为政策主题,一系列的监管政策相继出台; 从长效机制的实施节奏来看,2019年必然是配套政策和执行攻关年;而伴随着2020年房地产长效机制和新住房体系的基本成形,限购政策或将适时退出。预计随着楼市降温的市场因素影响,调控力度或将逐步减弱,继续出台进一步打压政策可能性较小,对长效机制的推进使得2019年对现有政策放松的可能也不大,但局部因城施政、分类调控的趋势将进一步凸显。
2018年武汉常住人口1089.29万,较往年多增27万。到2020年武汉市常住人口预计1180万,人均住房建筑面积35平方米,预计2030年,武汉市人口或将达到1720万人,这意味着全省将有四分之一的人口居住在武汉。所以我们认为在2019年,人才房的政策或许会继续放宽。结合近年来新流入的人口分布来看,特别是留汉大学生超过六成落户武昌,尤其是光谷,这也大幅推动了光谷各版块住房的需求和价格。
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