对话叶学平:这里的发展模式可以对标浦东

湖北地产联盟 2019-04-18 19:32
【摘要】
“湖北地产联盟深度对话湖北省社会科学院经济研究所所长叶学平,聚焦武汉GDP“千亿区”榜首背后的原因。”

近来,武汉这个区域似乎有点“过火”

它连续两年(2017-2018年)蝉联武汉“千亿区”GDP排名榜首;

2019年初,吉利控股集团高端整车项目、盒马鲜生华中总部、天猫华中物流中心等众多产值上亿的重量级项目都密集选择在这里落址;

2019年10月,第七届世界军人运动会飞行表演项目也将在这里举行;

这里还将诞生中国未来的“星谷”......

这里是?

一个过去被认为是“飞地”,现在发展却让人惊叹的地方,它就是汉南(详见湖北地产联盟《千亿经开一路向南 汉南完美诠释武汉速度》一文)

为了探寻汉南发展背后的原因,就汉南的经济地位、产城融合、汉南房地产市场走势分析等相关问题,亿房网深度采访了湖北省社会科学院经济研究所所长,湖北省房地产经济学会会长叶学平。

叶学平,湖北省社会科学院经济研究所所长,湖北省房地产经济学会会长,湖北省经济体制改革研究会执行秘书长,英国剑桥大学访问学者、博士后。长期从事资本市场、房地产金融、宏观经济政策及地方经济发展战略研究。

汉南是武汉最重要的经济增长极之一,吸引人更可以留人

湖北地产联盟:从发展轨迹上,汉南的“产城融合”有没对标的城市或区域?

叶学平:从发展轨迹、模式的角度,对标区域比较像浦东,浦东没开放之前是荒地,作为改革开放特区,也是由于产业导入后迅速发展起来;对标城市像苏州,苏州不是一个省会城市,但经济体量比南京还大,主要还是产业的依托。

汉南和他们类似,都是由于产业导入吸引人口带动城市发展,然后商业流、物流、金融流以及基础设施配套越来越完善,城市发展后反过来又支撑了产业的壮大,产业和城市形成良性互动。

湖北地产联盟:汉南被托管后发展迅猛,它在武汉经济发展中承担怎样的角色?

叶学平:武汉想从中部区域的中心城市发展成国家的中心城市,无论从经济还是社会功能上,都要具有辐射带动作用。这种辐射带动更多是靠产业带动。武汉要具备中心城市的功能,需要通过主导产业的支撑,比如光电子和汽车,目前最大的两个万亿产业,一个在光谷一个在经开南。而汉南在千亿GDP区域中占榜首,说明它是武汉最重要的经济增长极之一。在湖北整个汽车零配件走廊中,武汉是龙头,在武汉,经开南则是汽车产业的龙头。

湖北地产联盟:大城市全面开放落户后,各城市区域都在抢人,这对汉南来说是不是机会?

叶学平:既是机遇又是挑战。一方面,汉南被托管后,区域更有吸引力;另一方面,现在很多城市都意识到人口是城市经济增长很重要的因素,大家都在抢人。他们出台各种优惠落户政策,相互间竞争压力大。但这些优惠政策可以吸引人不一定能留住人,真正可持续的人口增长还是要靠经济和产业的发展。

目前汉南具有很好的发展势头,上亿产业项目密集落户开工,通过产城融合释放更多就业机会,既可以吸引更可以留住人,这比单纯的落户优惠政策更持久更有竞争力。

曾经“飞地”的汉南 今天是你不能忽视的产城融合之势

汉南将打造中国航空运动产业中心

湖北地产联盟:怎么看待2013年汉南被经开托管后产值大爆发?

叶学平:作为一个上万亿的产业,它的发展必须要有一定空间来承载。经开区这几年发展这么迅速,空间越来越有限。它托管汉南后,发展空间得到很大释放。空间打开了,重要增长极的发展就变成可持续。

过去汉南发展不起来是因为缺乏产业支撑,没有人口导入,公共服务和基础设施配套无法展开,制约了本区域的发展,只能被边缘化成为“飞地”。托管后,经开区的产业延伸到汉南,产业导入吸引更多人口到汉南安居乐业,基础设施的配套也逐步完善,产业和城市相互融合带动了片区发展,使得整个区域发展形成良性循环。汉南的吸引力自然越来越强。

湖北地产联盟:2019年将全面推进地铁16号线(汉南线)建设,这对拉动汉南版块的区域升值是不是有直接影响?

叶学平:确实,汉南被托管后,虽然融合加快但距离毕竟还在。地铁、公路等交通配套的完善会将区域间的物理距离大大拉近,带来城市发展的提速,并加速汉南融入主城区的进程,而且还会拉近人们的心理距离,无论对投资者还是刚需用户。

品牌房企洞察潜力集中发力 汉南在向主城区靠拢

武汉绿地城欧洲风情小镇项目

湖北地产联盟:汉南被托管后,近几年吸引了绿地、碧桂园、庭瑞、新城、恒大等众多知名品牌房企云集,区域热度大幅提升,会给汉南房地产市场带来哪些变化?

叶学平:这会起到一个市场风向标的作用。绿地这些知名名牌房企正是看到了汉南未来发展的潜力,看中这个区域才想进入。这是一种积极的市场信号,汉南的房地产市场会越来越热。

湖北地产联盟:3月份70城房价总体呈现回暖势头,这对汉南的房价有影响吗?未来区域内房价是否还有持续性上涨空间?

叶学平:之前在房地产市场整体低迷的情况下,很多人都持观望。市场回暖的信号发出后,购房者可能会由观望变成行动。汉南因为有产业支撑和良好的发展态势,房地产市场未来有很好的增长空间。

它有两个优势:一是升值空间大,目前的楼盘价格和经开区相比算是价值洼地;二是托管后,伴随交通的逐步完善,它会进一步融合到主城区,价格也会向主城区靠近;再加上政策上目前还没被限购,这个地区具有很大的投资空间,会成为周边投资者的首选

湖北地产联盟:未来两年汉南房地产市场的发展走势,及主要竞争点是什么?

叶学平:目前汉南从区域来讲价值被严重低估,随着产城的深度融合,区域发展越来越快,人口导入、交通和城市配套的完善,必然导致区域房地产价值走向回归,价格向主城区靠拢。

未来,这里的房地产市场需求增加,关注度提升,开发商竞争会更激烈。城市功能的定位决定居住的个性需求不同。真正能够为购房者提供更高附加值的产品,才能赢得购房者的青睐。项目的质量、配套,特别是和当地产业的吻合度是非常重要的。这是一个产城融合的城市,要结合当地产业的发展,满足区域内工作就业群体的需求,建设生态绿色的公共空间,满足职居关系的平衡,这是至关重要的关注点。

叶学平认为,在汉南宏观经济形势大好的前提下,加上地铁16号线等交通规划的助力,众多万亿项目建设如火如荼,势必会为汉南导入更多的人口,为楼市打开更大的需求空间,也将更突显汉南房价价值洼地的优势,这对于刚需或者投资者来说,都是非常难得的机会。

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