进入专栏  湖北地产联盟 阅读更多内容 + 订阅

后湖神盘备案均价1.5万?热门新盘1.8万?重回刚需?

湖北地产联盟 2019-04-28 18:13
【摘要】
“后湖楼市新房二手房价格倒挂严重,背后原因居然是......”

后湖“神盘”迟迟不开售,新房二手房倒挂严重?

业内人士透露,后湖正地铁口旁边、开建三年却不开盘的神盘,备案价预计15000元/平,这个价格如果属实,那此盘就是片区内实打实的刚需盘。

另外,后湖楼市还出现一个相关现象:几个待售热门楼盘的均价都在18000元/平(含3000装修)左右;而周边的二手房均价已过20000元/平,新房价格低于二手房,两者价格倒挂严重。

这些是否说明后湖有了重回刚需怀抱的迹象?

于是,抱着对神盘的强烈好奇和后湖楼市是否重回刚需的大问号,笔者三探该区域,试图找到答案。

1

神盘何时开盘?

真相:一拖再拖 扑朔成谜

这个业内人士口中的“神盘”就是星湖湾,全名“星湖湾及君怡公馆”。

说它“神”,不是没有道理的。从开发商拿地多年不开工,到开工后迟迟不开盘,都让人看不懂。

网友对后湖“神盘”的热议

星湖湾其实是中一花园的二期项目,它的开发商是凯恩斯国际置业(武汉)有限公司。

说起中一花园,就有一段小故事。2001年3月,凯恩斯国际置业(武汉)有限公司,在武汉首次采取公开拍卖土地的背景下,获得后湖中一路和兴业路交汇处30万平方米土地开发权,曾被媒体和业内冠以“武汉土拍第一槌”。

2004年,首期项目中一花园以现房入市,价格不低,然而因为各种纠纷问题,入住率一直不高。此后的二期项目也就是现在的星湖湾,迟迟未见动工。尽管2010年开发商就表示要开建,但直到2016年才正式开工,一度被外界诟病是开发商故意长年捂盘。

星湖湾施工信息

此后,星湖湾从2017年下半年就开始传开盘却至今未开。网上释放的项目信息也极少,只说正在建设,预计2019年年中开盘。

星湖湾楼盘网上信息

笔者走访时发现,星湖湾位于江岸区后湖大道和中一路交汇处,距离已开通的地铁8号线中一路站(B出口)仅100米,步行至附近的石桥永旺梦乐城约10分钟,地段优势非常明显。

走进小区,楼房基本完成封顶,看到挖土机正在工作。

一湖之隔的,就是一期项目中一花园,不难看出,入住率确实不高。

笔者围着四周找了半天,果然如网上所言没有看见售楼部。没办法,只好打销售电话询问星湖湾工作人员。电话接通后,对方给出的楼盘信息也十分有限:正在封顶阶段,开盘时间估计今年6、7月份,户型从 77-139平都有,但价位和细节信息等尚不确定。

看来,神盘的备案价和开盘日期依然成谜,只能静待后续。

2

后湖热门新盘均价1.8万?

真相:是也!非也!

过去,后湖因为靠近主城区,配套设施较完善,房价相对合理,一直被视为刚需首选区域之一。

近年来,由于片区内地块存量供应不足,新房市场僧多粥少比较紧俏,特别是一些交通便利、配套完善的新楼盘,更是供不应求。

笔者探访时发现,最近在该片区最热门的后湖大道板块,确实有两个不错的待售楼盘均价在18000-19000元左右,且不管户型、价格、购房条件都较适合刚需。

一个是星河2049

星河2049为武汉地产集团旗下的纯新项目,位于江岸区温馨路与景秀街交汇处,项目首期占地7.2万方,总建面36万方。

它的优势是本土品牌房企开发,品质相对保障;紧邻后湖公园,过街即到生态资源佳;共享周边汉口城市广场的商业配套和附近丰富的育才系教育资源;

不足也比较明显,虽然共享地铁3号线、21号线交通轨道,但步行距离较远,微循环交通尚未打通,更适合有车人士。

项目地门前马路暂时成了私家车的停车场

星河2049共规划有11栋16-47层的高层、超高层住宅和沿街商业,已于2019年4月12日开盘,推1、4号楼,建面约88-171平精装房源,均价18000元/平,共212套,开盘即售罄。

这次加推的是99-142平的新品。具体开盘时间和套数信息暂未公开。不过经过笔者调查,还是获得了一些详细信息。

据星河2049销售顾问讲,加推时间在5月,一栋高层和一栋超高层共300多套房源。户型主要为100平、120平和140平三种,公摊20-23%,均价可能仍然和前期18000元/平(含精装3000)持平。目前资料登记情况良好,客群基本都是周边自住。当问其有没cha shui fei时,对方肯定地回答:绝对没有。

不得不说,在一期开盘销售情况良好的条件下,加推没有涨价房源还有增加,对刚需购房者来说算是不错的消息。

另一个值得一说的就是汉悦府坤璟。

汉悦府坤璟是武汉地产集团联合武汉兴悦晟房地产开发有限公司开发的项目,位于后湖大道与怡康路交汇处,在汉口城市广场的正对面,距离地铁3号线后湖大道站不到100米。

项目地块由武汉地产集团于2017年2月28日竟得,当时共竟得4宗地块,其中汉悦府坤璟所属的K2地块是地理位置最好的一块,在整个后湖片区都算是好地段。

项目占地面积约3.2万㎡,总建筑面积约22万㎡,住宅建筑面积约9.4万㎡,商业建筑面积约5.9万㎡(其中写字楼建筑面积约5.1万㎡),容积率4.81,绿地率26.49%,总计702套住宅房源。可能因为占地面积有限,容积率和绿地率不太理想。

首次开盘推的是一期的4号楼、5号楼,户型面积为86-130平,精装修,预计开盘时间为7-8月,目前正在收资料。

笔者向售楼顾问了解得知,首推的350多套房源会优先向刚需购房者倾斜,经过刚需摇号选房后,再对非刚需购房者释放。

而刚需购房者需满足以下三个条件:

1)三年之内无房产交易

2)选择房源在140平以下

3)首套房

项目开盘均价预计在18000—19000元/平(含装修约3000),后湖这个位置这个价格,汉悦府坤璟算是绝对的刚需盘。正对面汉口城市广场二手房的价格有的都到22000了。

所以,价格预计都在2万以内的星河2049和汉悦府坤璟,可说对刚需置业者非常友好,怪不得有意向购房者表示,能买到就算运气。

但是,这是否就表示后湖正在重回刚需板块呢?

非也,因为同样也有高端楼盘在瓜分后湖市场。

说的就是由新加坡最牛开发商——仁恒集团,首次入汉打造的高品质楼盘——武汉仁恒公园世纪

此前,身为豪宅专业户的仁恒已在上海、苏州、天津等地开发过此产品。因为主打国际化、质感和精品,项目价格都高于周边楼盘。像上海仁恒公园世纪,单价高达125000元/平;苏州仁恒公园世纪,单价35000元/平。2017年,仁恒进入武汉,开发了仁恒公园世纪。

笔者从地铁3号线市民之家站出来,走到市民之家南门,在南门斜对面就看到了仁恒公园世纪的售楼部。

仁恒公园世纪踞汉口二环行政商务区核心地段,周边公园环伺,且紧靠地铁3号线,走旁边的金桥大道上二环三环也方便。项目总占地约3.5万方,建筑面积近20万方,绿地率32%,建筑密度仅为17%。共由7栋高层组成,房源895套,车位配比约1:1.3。

这样的规划,区位优势非常明显,所以主打国际化的豪华居住区,据说项目内还专门配套了一个只对业主开放的,运动休闲类的高端私人会所。

项目地和武汉市民之家仅一街之隔。

目前开盘时间和价均未对外公布。笔者得到的信息是,预计2019年中开盘,首先推出1、2号楼,建面约120、133、144平带精装的房源。均价预估在23000-25000元/平(含装修约5000),物业费4.9元/平。

这个价格确实高端,不说周边楼盘,比之前融创在后湖打造的轻奢楼盘融公馆都还要高。而且据说后期加推的,会是170平的大平层,价格势必创片区之最。

仁恒公园世纪完全可看作是后湖高端楼盘的新代表,可能会改变之前片区以刚需盘为主的老格局。

3

后湖二手房倒挂?

真相:市场异常火热,改善购房居多

针对后湖二手房倒挂的现象,笔者还特地调查了后湖大道、兴业路、百步亭等周边的房屋中介市场,将其调研结果归纳为以下几点:

第一、后湖二手房交易异常火热,房屋中介遍地开花

最明显的感受是,几乎每一个社区或街道都有中介,有的甚至一条街上4家并排的店铺就有3家是房屋中介。

第二、二手房房源增多,成交总体情况好于去年同期

走访后得知,后湖的房屋中介对房源基本不愁,老小区新小区皆有。有的一个月甚至有大几十套新房源挂出,且整体交易情况大大好于去年同期。

有中介顾问举了一个形象的例子说,“去年到房管所办理房产过户,可能1-2个小时就够了,现在可能需要半天甚至大半天才能办完。”二手房市场似乎又热起来了。

中介房源信息较为充足

第三、二手房交易以改善购房居多

据中介顾问介绍,现在求购后湖片区二手房的,大多以改善房源为主,特别120、130平左右的改善型房源关注较多。

而且此类改善购房者,成交果断,往往比刚需购房者更容易出手。反而刚需购房者持观望较多,想再等等,看看有无更便宜的房源。

第四、二手房价格差异大,次新房更受青睐

“很明显,带有电梯的新小区房源更受欢迎,价格也明显高于老小区。”亿房房产百步亭店的负责人谈到,后湖二手房价格从15000-22000元/平不等,主要根据小区新旧程度而定。

目前比较热门的几个小区是海赋江城、幸福时代、汉口城市广场,它们的二手房成交价相对较高,普遍在20000-22000元/平左右。

4

后湖是否重回刚需怀抱?

真相:小版块之间差异大!

通过连续几天对后湖神盘、新盘及二手房市场的调研,笔者认为,因为个别现象就说后湖重回刚需怀抱,可能为时尚早。

至于为什么后湖的二手房价格会比新房贵?

原因最主要有两点:

首先,目前和将来很长一段时间,后湖释放的地块存量偏少,甚至可能断供,导致新盘越来越少,好地段好配套的新盘就更少,所以购房者的眼光不得不投向二手房市场;

其次,受楼市调控政策的影响,目前的新房备案价和购房条件都控制得较为严格。

同时,如果横向对比,同样位于二环和三环之间的区域,比如之前涨幅较大,部分新盘快靠近17000元/平的白沙洲片区,笔者以为,后湖无论从居住环境还是整体配套上来看都更完善、性价比更高。

7条轨道交通串联后湖

后湖,未来将是拥有后湖大道站、兴业路站、百步亭站三大换乘地铁站、武汉地铁1号线、武汉地铁3号线、武汉地铁6号线、武汉地铁8号线、武汉地铁12号线、武汉地铁21号线、武汉地铁14号线(远期规划)共计7条轨道交通的汉口次中心。

武汉地铁3号线后湖大道站

中小学教育资源丰富

后湖片区学位资源丰富,中小学众多,比如育才实验小学、育才同安小学、育才怡康小学、育才可立小学、育才家园小学等,以及武汉十三中、汉铁高中、武汉第二初中等。

武汉市育才实验小学

汉铁高中

商业配套新老联手

以汉口城市广场为代表的后湖片区老牌的商业综合体,一直人气稳定;近两年还引进了亚洲零售百货业巨头品牌永旺梦乐城、网红盒马鲜生,此外还有新生活摩尔城以及华林广场等商业的助力。

石桥永旺梦乐城

综上所述,后湖楼市目前整体呈分化发展,其中:

1、新盘,大部分对刚需友好,高端楼盘亦有布局,可满足改善需求;

2、二手房,市场热度高,部分热门板块二手房价格倒挂,与新房价格差距大;

3、横向对比,同环线内,后湖的交通、教育、商业配套和居住环境都更成熟,且目前价格相对合理,整体性价比高,值得理性购房者关注。

武汉绿地城 (在售)
均价:8800 /㎡
联系电话:400-0271717转198846
汉南区马影河大道(汉洪高速汉南出口处)
(责任编辑:胡萍)

参与评论

全部评论

暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
打赏
我的积分 5800
1积分 5积分 10积分 50积分 100积分 200积分
积分
打赏