武汉有一个区域的楼市很有意思，

经常话题不断，惹来各方热议。

它就是东西湖，

准确地说，是吴家山。

观察：吴家山楼市各种现象

现象一：一街之隔，豪宅、刚需楼盘价差高达6千！

2018年，融创观澜府、中建壹品澜湾、中南熙悦、电建洺悦御府相继开盘，刷新了区域住宅价格新高。其中融创观澜府和中南熙悦均价18500元/平，含装修3000元/平。目前，中南熙悦仍然在售，价格未变。

武汉楼市最奇葩区域：十几个楼盘火拼开盘 天量供应谁来买单？

有意思的是，和中南熙悦相隔一条街的，位于轻轨1号线三店站旁的佳兆业悦府，2019年4月28日开盘价，高层均价12500元/平，含装修2500元/平，和中南熙悦单价差高达6千！

现象二：一月之隔，地价“坐火箭”，此后房价开挂

2016年，可说是吴家山房价的分水岭。

前期一直是整个东西湖的价格洼地，均价在6000左右。

然而房价的起飞，是从地价“坐火箭”开始的。

2016年8月，融创以近29亿元摘得东西湖住宅地块，楼面价10687元/平，首度破万，刷新了东西湖最高楼面地价。而1个月前，东西湖楼面价记录仅为安徽文一创下的4556元/平。

同年11月，江苏中南建设以楼面价10133元/平拿下东西湖住宅地块，该地块为目前的中南熙悦，东西湖楼面价再度破万。

此后，东西湖的楼面地价如“开挂”一般，屡次逼近万元大关。同时，吴家山新房市场开始火热。

楼盘均价呈现跳涨，从最初的6000多，跳到9000，然后片区破万，2018年甚至开始出现1.5万/平的报价。

在经历短暂回调后，截止到2019年4月，东西湖片区均价在1.3—1.4万/平。

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现象三：地王低头卖毛坯，高价盘佛系卖房无惧销量低

2018年10月下旬，地王融创观澜府突然“降价”推出少量15000元/平的毛坯房源，140平户型，名曰工程抵款。

同区域另一个高价盘中南熙悦，于2018年11月4日首开，均价18500元/平（含装修），推出192套房源。

据说开盘当天只卖出去了10几套，去化率5%，后期因为价高，销量一直不好，但开发商似乎并不着急。有业内人士称，他们是“佛系卖房”。

此外，进入2019年5月，一批新盘扎堆入市。

目前吴家山区域内聚集有大量项目，包括佳兆业悦府、金地悦海湾、电建洺悦御府、中南熙悦、武地华发时光、华发四季、东源阅境等，待售新盘、老盘多达十几个。

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大部分新盘主要集中在吴家山三店轻轨站附近，几百米内就有佳兆业悦府、华发四季、东源阅境、中南熙悦、电建洺悦御府等五六个楼盘扎堆在此。且多在2019年5-6月开盘，开盘价预计在1.3—1.5万/平。

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尽管东西湖吴家山这个区域楼市现象不少，话题、争议不断，

但从售楼部现场人气和蓄客情况来看，还是不错的，

加上区域整体的发展加速，后续楼市依旧看好，可能还有一波行情。

解析：四大原因拉动整个片区楼市行情

1、受益于整体规划利好、区域发展增速明显

由于受益于武汉临空港新城“一轴、两带、五片、多点"规划的影响，整个东西湖区经济增速明显。

据相关数据，2018年，东西湖临空港全年计划推进亿元以上重大投资项目239个，协议投资额5177亿元，当年计划完成投资900亿元。

2019年，全区预期目标生产总值突破千亿元，增长8.5%。

2、上亿产业注入为其导入人口和能量

近几年，借助于武汉招商引资政策，东西湖吸纳了多批超大体量的高新企业。

2018年，全年招商引资签约47个项目，协议投资额2068.69亿元;过百亿项目5个，50-100亿元的项目7个。开工重点产业项目72个，协议投资额2979亿元，均创历史新高。

其中，最受到关注的东西湖临空港网安基地开工项目15个，总投资2224亿元，预计将直接带动就业人口3000人。

还有投资近700亿元的京东方10.5代液晶显示屏、美国康宁玻璃基板项目正在建设中；

以及华中地区规模最大的数据中心中金数据也将在此建设中国“数谷”。

目前，正在如火如荼建设之中的港网安基地，预计今年10月建成并投入使用。

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3、军运会助力区域新建设

2019年10月世界军人运动会在武汉召开，东西湖体育中心作为主会场，又正好是在吴家山，有望借力这次盛会激活整个区域发展，迎来片区各方面建设提速的机会。

运动场馆已完工

东西湖体育中心 作为军运会最受关注的新建场馆，军运会足球比赛和乒乓球比赛的承办地，目前已完工，即将投入使用。军运会后，所有比赛场馆将对市民开放，建成集体育比赛、全民健身、文化会展、休闲娱乐为一体的城市体育建筑综合体和群众健身活动中心，成为市民健身娱乐的好去处。

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东西湖环区绿道 全长106公里的东西湖环区绿道，正在建设中，预计于2019年军运会前建成开放。

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交通升级提速

吴新干线一期(金山大道新径线) 目前已经通车

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地铁6号线2期工程和7号线3期工程，已经有多个车站开工，其中6号线2期工程中到军运会运动场馆的站点——临空港大道站，从现场看到，正在进行主体结构封顶，有望近期完工。

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医院配套竣工

协和东西湖医院 按照国内三甲医院标准建设的高水准国际医院，目前一期已经完工，老的东西湖区人民医院即将迁入。

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4、土地出让大户 品牌房企聚集效应

这几年越来越多的外地开发商看中了东西湖这块区域。

恒大、远洋、碧桂园、中建、华润、融创、中南建设、越秀、电建以及万科、华侨城等品牌房企的入驻，将东西湖的“封印”打开，不断为区域注入新鲜活力，同时也吸引来了城市配套与资本。

从2018年至今的武汉土拍中，东西湖成为房企拿地最热的区域。

截止2019年4月为止，全年出让近30块土地，其中大多数位于吴家山新城和金银湖新城，特别是吴家山，约占八成。

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数据来源：亿房研究中心

结语：

尽管东西湖吴家山版块一直是被各方人士吐槽的热地，

但就东西湖整个区域发展、楼市成交量以及市场供应量来看，后期还有提升空间，

而且很多规划利好都落地在吴家山，

相信在2019年下半年，该区域的楼市会有一波小行情。

同时，由于后期有大量新盘入市，楼市竞争也会异常激烈。

品牌、品质、配套、服务都会成为楼盘之间的角力点。

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