都说房企是城市发展的见证者,同时也是这座城市骨架成型的重要参与者。在对于某个板块价值的预判,房企的敏感度明显要高于普通购房人群。经验也告诉我们,品牌开发商聚集度越高的区域,发展都越来越好。而汉南就是这样一个一直在默默储蓄小宇宙,随时等待爆发的区域。
2014年武汉开发区整体托管汉南区,成为汉南区域和房地产发展分水岭,汉南发展进入快速期。随着两规合一,产城融合及城乡一体化的推进,汉南已经吸引绿地、招商、广电、庭瑞、新城、恒大等众多品牌房企进入,汉南房地产发展迎来黄金期。
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汉南成土拍绝对宠儿 品牌集中度进一步增大
2017年之前汉南板块土拍,可以用“岁月静好”来形容。其中2014年-2015年共计成交2宗地,且楼面价均未突破650元/平米;2016年土地供应虽有明显加大,但全年共计成交7宗土地,全部以底价成交,且少有品牌房企拿地。而当年主城区却诞生多宗地王。
进入2017年,汉南土地市场迎来重大转折,全年共计成交6宗地,就有5宗地出现高溢价,其中有3宗溢价100%。最热地块,更是惊现110家房企激烈争抢。
2017年7月18日,编号为P(2017)059号地块(汉南区纱帽街纱帽正街北侧)竞拍。参与此地块竞买的房企包括中锐、金辉、招商等在内的近110家,是武汉土地拍卖历史上参与房企最多的一次。然而戏剧性的一幕出现了,当天10点左右开始的一次报价环节中,因为同时间内登陆抢拍的人数过多,武汉土拍网出现罕见的系统崩溃,直接导致延期揭牌。
2017年9月11日,编号P(2017)059号地块再次竞拍,参与的房企有万科、广电、中交、厦门建发、正荣、碧桂园、雅居乐、现代城建,另外电建联合南国,招商联合华润一起参加,进场的一共有120人,共计50家房企报价。
纵观P(2017)059号地块的竞拍历史,众多一线房企同时参与竞拍,也给一些本来持观望态度的投资者指明了方向。
同年,广电、中城先后均以溢价100%拿下汉南地块,楼面价均破2000元/平米。
2018年,绿地以9.24亿再次拿地汉南;恒大集团更是花12.26亿连续斩获五宗地。
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汉南地块屡创武汉土拍记录,数次熔断正面证实了汉南土地的价值与实力。
当前汉南不仅有老牌深耕房企绿地、碧桂园以及恒大。更有广电、招商、庭瑞、华发&中城、统建、中建三局、泰禾等房企也加入汉南板块的造城运动。短短两年的时间,汉南已成为龙头房企扎堆拿地的热点板块之一,其品牌房企分布版图也在进一步扩大。
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那么,是什么吸引品牌房企愿意布局汉南?
除了汉南产业的快速落地、交通的快速提升、人口的快速涌入外,对于房企而言,开发获利空间和价格调整空间远高于周边,以及汉南大量的土地储备,均是吸引绿地、恒大、招商、广电、正荣等品牌房企前来的主要因素。
据亿房网研究中心数据显示:2018年武汉平均楼盘地价/住宅均价比值为38%,其中远城区均值为26%,而汉南地价/房价占比仅为17%,不仅低于远城区平均值,也远低于周边沌口和蔡甸。
根据规划,汉南2015-2020 年新增建设用地1500万方。其中2017-2018年达到供应高峰,出让建面超过250万方。与日趋枯竭的沌口片相比汉南仍有大量土地储备。
汉南土地集中度进一步提高,而品牌房企拿地力度也在不断加大。其中绿地、恒大、碧桂园更是在汉南投下的棋子不止一枚。如2018年,绿地以9.24亿再次拿地汉南;碧桂园携手招商联合开发汉南地块。房企频频再次出手,除了表明愿意深耕汉南的决心外,也从侧面反映了其对汉南板块价值的深度认可。
除品牌房企拿地力度加大外,房企强强联合现象也在不断增多,如碧桂园联合招商局地产、广电联合金地开发兰亭风华项目,中城联合华发开发华发中城御景湾项目,庭瑞联合新城开发新城庭瑞君悦观澜等。
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汉南房地产发展 从一家独大到多强争霸
与众多板块一样,汉南的房地产发展,也是经历了孤寂、震荡、蓬勃、繁荣等几个发展时期。
2007年武汉碧桂园首入汉南,开发碧桂园凤凰城;
2010年新长江地产开发60万方新长江香榭澜溪;
2013年2月绿地集团拿下东荆街9宗地块,共计117.2万方,这也是汉南首批主力军。
2018年华发和中城携手打造的华发中城峰景湾。
2007年至今已十二年。在这十多年里,汉南板块无论是城市形象、房产品、开发商、居住人群、城市资源都有质的改变。区域均价也从1500元/㎡上涨至8100元/㎡,足足涨了5倍。这样的涨幅放在武汉的任何一个区域,都不低。
房产品:户型从早期的100方左右的两房到89方的三房到如今的中大户型遍地,布局从大围合到如今的高低层组合,立面从涂料到石材;
开发商:从早期少数本土开发商,到当前绿地、正荣、招商、广电、庭瑞、新城、恒大等品牌房企百花齐放。
居住人群:从刚需购房者到当地的拆迁置换,现在已逐渐向城市精英中产转变。
品牌房企的入驻,势必会给区域注入新的血液,新的房产品也会给购房人不同的居住体验。那么,当前汉南的楼市产品上有哪些变化呢?
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早期碧桂园一家独大 武汉绿地城后来居上
汉南早期产品主要以洋房别墅为主,如碧桂园早期打造的碧桂园凤凰城。随后陆续开发的江汉山色、翠堤春晓、河畔花林、桂湖映月等组团。以及目前正在售的有武汉碧桂园六期悦山湖、碧桂园凤凰湾等,业态涵盖高层、超高层、洋房等多元选择,楼盘形态更丰富。
碧桂园算得上是汉南板块楼市开拓者,多元化产品,也给区域购房人群带来不一样的选择。
随着2013年绿地进军汉南板块,开发的欧洲风情小镇,开启了汉南从造盘到造城的时代。
武汉绿地城基本涵盖了小城市的全部功能,包括以商务办公为主的产业服务组团,以奥特莱斯为主的商业组团,业态涵盖欧洲洋房、高层、公寓及配套的教育,休闲等娱乐配套。
总投资400亿,占地面积5.6平方公里,总建筑面积达362.8万方,拥有 1.71平方公里滨河景观带,自身配套有商业37万方,规划有2万方的大型购物超市,同时还有室内运动中心,欧式酒吧等。
同时,项目将奥特莱斯购物公园引进武汉,且总投资10亿元的绿地城奥特莱斯购物中心已开街,这是继盘龙城、江夏之后,武汉第三家奥特莱斯。
2013年至今,凭借宠大的体量,以及绿地对产品的精细研究,其给购房人群带来的不同居住概念,绿地城已成为汉南楼市的封面产品。
2018年,蓝光高端产品系 “雍锦系”第一次落地武汉,也是首选汉南板块。
2019年,汉南在售的主力代表楼盘绿地城、碧桂园凤凰城、蓝光雍锦天府、新城·庭瑞·君悦观澜、新长江香榭澜溪以及华发中城峰景湾等。除了产品类型的多元化外,新上市楼盘的高层面积不再局限于之前的60-90㎡的主流区间,呈现出面积大、起步高、跨度大的特点。
从新上市楼盘的面积段可以发现,汉南板块将彻底告别刚需市场,90㎡以内的产品系列已经退出,120㎡以上的中等面积则是未来的主流趋势。由此可以看出,汉南板块目前已经是初级改善置业客户心中的理想之地。
结语:随着经开的发展,其向外的经济辐射能力越强,对人口的吸引力就越大,汉南作为门户的作用就越发凸显。
而绿地等品牌房企陆续选址汉南造城,且均以自己的招牌产品系试水。一方面是对区域价值的判断;另一方面随着居住需求的升级和外溢,汉南也将凭借品牌房企的产品力,在这一轮抢人大战中杀出重围。
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