西安限购加码,普涨的武汉,调控还会远吗?

湖北地产联盟 2019-06-22 08:58
【摘要】
“武汉楼市近来确实升温,局部甚至较热,但暂时还未失去理性。为什这么说?”

6月20日下午,陕西省西安市最新限购政策紧急出台。

这次主要在提高限购门槛,扩大限购范围。

限购收紧的背后,西安已经连续6个月成为新房价格同比涨幅最大的城市。

6月18日,国家统计局发布2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,西安市的新房价格环比涨幅至2%,同比涨幅24.4%,居70城之首。

正因为此,数据发布不到两天,相应的限购政策就此出台。

1

西安楼市调控及时

限购主要针对落户炒房

6月20日下午,陕西省西安市最新限购政策紧急出台。陕西省西安市住房保障和房屋管理局发布《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知》(以下简称“《通知》”),收紧限购政策。

《通知》主要内容是:西安市限购区域范围内,无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的非西安户籍居民家庭,可购买1套商品住房或二手住房。

还规定,从市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外),在西安市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的,应落户满1年,或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。

同时,西安将临潼区纳入住房限购范围。限购区域内,西安及非西安户籍家庭只能新购买一套住宅。

专家分析,西安属于房价过快上涨的城市,也是亟需进行房价稳定的城市。就西安此次政策管控的时间和内容来看,较为及时。

也可看出西安近期房价炒作和过快上涨的三个主要原因:借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房。此前,西安等地就被质疑通过降低人才落户门槛,变相放开限购。这次的调控内容算是对人才落户政策打了补丁,堵住漏洞。

2

现象:武汉近期推盘加大

价格上涨由试探到大胆

从今年5月开始,武汉房地产市场的推盘量就开始大幅增长。整个5月,武汉近70个楼盘扎堆入市,6月截止到21日,已经有约50个楼盘入市,整月预计有70多个楼盘开盘,推盘量进一步加大。

重要的是,价格上涨明显,幅度日渐加大。由4月开始的小范围小幅度增长,逐渐到大范围、大幅度上调。

其中5月有27个日光盘,近一半楼盘价格上涨,大部分上涨幅度都在500-1000元/平不等。经过5月的上涨试探,到了6月,目前开盘的楼盘约有2/3都出现不同幅度的上涨,分水岭集中在均价2万这条横杠上。单价2万以上的楼盘基本上涨1000元/平以上,以下的楼盘基本上涨500-1000元/平左右。

部分神盘上涨数千元,仍然开盘售罄。比如中建大公馆,6月13日开盘直接上涨2000元/平,均价24000元/平开盘售罄。

更有知情人士透露,名为“武汉XXXX”的楼盘营销部,最近已经收到通知,从7月1日起,全线产品价格上调3000元/平。

这不由得让人心生警惕和疑惑:武汉楼市这波由小心翼翼到疯狂上涨的举动,是否会步之前苏州以及现在西安等城市调控的后尘,导致最新的调控政策出台?

3

分析:神盘日光事出有因

市场暂未失去理性

武汉楼市近来确实升温,局部甚至较热,但暂时还未失去理性。

为什这么说?

首先,销售分化明显。

从区域来说,不限购的远城区以及热门区域销售较好。比如黄陂新洲,再就是一直的热门区域白沙洲、光谷东等。即使同一区域,也存在有的涨价还日光,有的平价却依然卖不动的现象。

其次,神盘销量好皆事出有因。

从武汉整个市场来看,大部分日光或销量较好的楼盘多具有以下几个属性:

毛坯、地段好、地铁旁、和附近二手房价格倒挂严重......,总的来说,就是性价比高的新盘更容易受到追捧,说明购房者还是比较理性的。

2

比如东湖高新区的中建大公馆、黄陂横店的中建壹品澜郡东西湖三店的佳兆业悦府、后湖的星河2049

中建大公馆作为神盘代表之一,尽管24000元/平的均价并不低,但“宇宙大道”的核心位置加上自带学区,又是时隔一年后再次开盘,开盘当日售完其实并不意外。

中建壹品澜郡,毛坯均价基本是在10200元/平左右,而附近其他楼盘多以精装为主,均价都在11000元/平以上,所以中建壹品澜郡的优势明显。

佳兆业悦府,周边有多达十来个楼盘扎堆,佳兆业悦府因其离地铁1号线三店站最近,虽然带装修,但均价13500元/平比其他楼盘精装价格平均低了1000-2000元/平,所以一直销售情况良好。

星河2049,后湖版块由于新房供应一直短缺,导致区域内一二手房价格倒挂现象。星河2049前期开盘带装修均价约为18000元/㎡,相比其周边二手小区而言,新房均价每平米低约3000-5000元左右。所以它低调开盘仍然可以很快售空。

还有月月开盘月月光的福星惠誉福星华府峯境,毛坯均价16328元/平,量少价低,不被抢才怪。

再者,放眼全国楼市来说,涨多跌少是大趋势,武汉暂未表现特别突出

根据统计局数据,2019年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10.7%,升幅与上月持平,连涨44个月;环比上涨0.7%,连涨49个月,涨幅比上月的0.6%有所扩大。从房价上涨和下跌的城市数量看,房价上涨的城市数量为67个,与4月持平,1至5月的数据都说明,当前房价上涨的城市数量依然是比较多的。

总体上看,房价有“涨易跌难、涨多跌少、涨长跌短、涨快跌慢”等特征。其中武汉新房价格环比涨幅至1.2%,同比涨幅14.8%,暂时并未特别突出。

鉴于以上几点,武汉楼市升温明显,但暂时还未到危险的境地,这可能也是为什么很多楼盘大胆涨价的原因。但凡事都是由量变发生质变,军运会前这波行情能延续到几时,谁会接住最后一棒的上涨,最终还是得看市场的去化能力。

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