阳光100易小迪:央视专访谈房地产发展走向

2012年2月17日 13:54:53    央视 2012年02月17日 【 】【打印位网友发表评论
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   问:您对未来楼市的走势怎么看,中国楼市的下降幅度还会有多大?

  答:我认为未来房价还会有一个持续走低过程,但是走低幅度不会太大,可能就在10%以内。因为现在房地产公司的房价已经降到了微利的阶段,降价收到的促销效果越来越差,所以降价的动力也越来越少。房地产经过去年一年严厉的调控,很多公司已经做好了转型,比如减少拿地的投入和开发量。从各方面来看,房价还会有一个慢慢低迷的过程,崩盘暴跌不会出现,反转也很难,可能有半年时间会持续低迷。对房地产的市场我还是谨慎乐观的,我认为这次调控是加速房地产行业自身转型的到来,就像冬天是一年的结束,也是另一年的开始,新的时代即将开始。中国城市化进程进入了第二阶段,这个阶段还有10-20年比较繁荣的时期。中国的城市化人口现在是50%,要上升到70-80%才正常,因为中国已经是工业化的国家。从城市化的地域来看,中国前几十年的城市化仅限于沿海 大城市、一线大城市,而二三线城市还没有完成城市化。随着一线城市房价不断走高,也不再能吸纳新的就业人口、新的企业落户时,它的产业就要转移——从沿海向内地转移,从大城市向中小城市转移。第二轮城市化必然开始,它的好处是由产业发展带动城市发展,这是谁也阻挡不了的。我们所在的城市比如长沙武汉,包括重庆,是接受沿海扩张来的企业最多的城市,它们的GDP增长远超过了沿海一线城市,这就是我们通常讲的上半场结束了,下半场开始了。下半场跟上半场不是重复,兔子也不会再撞到同一棵树上了。下半场要怎么做,恰恰是我们今天行业和社会关注的房地产走向问题。

  问:我们采访过一位开发商,他说房地产资金的杠杆率是很高的,用5000万就能撬动几亿的项目。这就引发了楼市是否存在暴利的思考,您觉得楼市存在暴利吗?如果存在,您怎么看待这个现象?经过调控,您是否觉得房地产的暴利时代已经终结了呢?

  答:楼市确实过去存在着暴利。招拍挂之前,中国土地价值非常低,地方政府地卖不掉,允许你分期付款。我们都是这么走过来的。我到北京来,注册资金6660万,做了20亿的项目,但这并不意味着这个行业当初就是不正常的。当时也存在风险,很多公司也会血本无归,产品做得好会盈利,做得不好,销售受阻,也会遭到淘汰。第二个阶段的暴利是在招拍挂之后,是资本市场的暴利。招拍挂之后需要大量资金来买地,实质上谁垄断资金,谁买到地,谁就能获得暴利。因为地价每年都要涨,有一段时间平均每年楼面价涨30%以上,所以只要把地买到,就是暴利。这是很不公平的,就是谁垄断了资源,谁就赚得到钱,跟市场没有关系了。那段时间在香港上市的公司可以在海外借到便宜的钱,到内地投资买地,实质上打了一个空间差;还有大型国企,可以利用国企的平台获取土地,赢得暴利。这是招拍挂之后直到去年都存在的现象。所以你会看到,所有上市公司毛利率都差不多,品牌之间差异不大,只是在一线二线城市有差异。这种情况下,大家都争着把规模做大,没有亏损。这是最不正常的,标志着这个行业进入了垄断时代,这才是真正的暴利。这两年的调控消除了这个暴利,结束了两个时代,一是结束了住宅市场的高增长时代,二是结束了土地暴涨推动房价暴涨的时代。这样很多投机的开发商就会逃离这个市场。因为他买了很多地,地价不升值就无法获利。没有利用品牌获得高溢价能力的公司会大量淘汰。反过来说,从市场中来的有产品能力的、有市场经营能力的公司将来的竞争空间会更大。

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