广州60%以上楼盘降价

亿房网 中国经济网 2008-03-19 10:38
【摘要】
“  “我的几个同事去年买的房,现在已经严重缩水,最多的几乎缩水一半,几十万就这么凭空‘蒸发’了。他们现在心情很糟,都不许别人问房子的事。”广州某咨询公司职员王菱(化名)接受中国经济时报记者采访时表示,这几个同事买的还是广州很有名气的雅居乐、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)等开发商的楼盘,没想到会跌得这么“惨”! ”

  “我的几个同事去年买的房,现在已经严重缩水,最多的几乎缩水一半,几十万就这么凭空‘蒸发’了。他们现在心情很糟,都不许别人问房子的事。”广州某咨询公司职员王菱(化名)接受中国经济时报记者采访时表示,这几个同事买的还是广州很有名气的雅居乐、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)等开发商的楼盘,没想到会跌得这么“惨”!

  不过,王菱也告诉记者,同事买的这些楼盘地段都不算好,离市中心的车程要1个小时,所以整个市场不好的时候,这些地方的房价降得也快。相比之下,广州市中心地段的房子基本没怎么降。

  广州房价大面积下跌

  “广州房价这回不是‘假摔’,是真降;不是短期营销,是大面积下跌。60%以上的楼盘都降了,而且像万科、富力、碧桂园等大公司都参与了降价。”广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文(赵卓文博客|赵卓文新闻)接受本报记者采访时表示,广州房地产市场化程度非常高,十大开发商占有60%的市场份额,垄断特征明显,因此,大开发商降价,对整个市场的影响而言是全局性的。

  事实上,不仅是偏远地段,包括广州市中心区域的房价也出现了小幅下跌。

  据广州媒体调查报道,广州108个主流在售楼盘中,与2007年10月前后的房价相比,有1个楼盘跌幅超过50%,17个楼盘跌幅在20%-40%之间,44个楼盘跌幅在20%以内。而跌幅最大的前十个楼盘,每个跌幅都超过了29%。

  另外,有21个楼盘房价已经止步,15个楼盘处于断货阶段,只有不到一成、10个楼盘房价上涨。其中,素来抗跌的中心城区房价也出现了回落。

  而据近期广州市房管局公布的数据显示:2008年1月广州市新建住房成交均价为9766元/平方米,环比去年12月的10586元/平方米下降了7.8%。

  新房市场1月份成交量为35万平方米,环比去年12月减少了18.4%,同比2007年1月更是减少了53.4%。

  “广州房价下跌有多方面因素。”赵卓文认为,广州房价2004年之后涨幅过快,大涨之后目前面临大跌考验。

  而广州市政府在今年强势推出了1.5万套限价房,对商品房市场的杀伤力非常大。广州一年的房屋销售不到10万套,限价房就占据了近20%的市场,其影响力可见一斑。

  此外,在市场遭遇寒冬的同时,投资行为也逐渐退潮。

  “尽管严重滞销,但广州房价目前看还算平稳,并没有出现大幅回落。主要是因为前两年买房的大部分投资客还在观望。”赵卓文认为,如果接下来,投资客集体看空、大规模抛售房产,二手房受打压,一手房市场将面临更为严峻的考验。

  那么,经过数月降价,广州房价目前是否已经“触底”?

  “广州房价已步入下行通道,目前只是下跌中继。”赵卓文告诉记者,尽管广州楼盘近期纷纷打折促销,但市场反应并不热烈。即便具备低价优势的限价房亦未能受到热捧,保利西子湾有8倍认购,而万科新里程仅有3倍认购,市场氛围仍显低迷。

  而对于近来似乎愈演愈烈的降价风潮,赵卓文认为,会让市场继续恶化。纵观广州楼市历程,历次降价促销都会演变为购房者持币待购,成交量进一步萎缩。

  在市场加剧恶化的同时,前期观望的多数投资客也会选择抛售,届时,广州房价的“底部”将会显现。

  对于2008年的广州楼市,赵卓文坦承不乐观:“在房价下跌的大众心理预期下,在限价房的‘打压’下,目前还看不到上升的动力。”

  尽管如此,他也指出,广州市作为广东省省会,经济增长向好,再加上土地成本日益高企,房价不可能无限往下。因此,中长期看广州房价仍将持续上升。预计本轮降价会在今年下半年见底趋稳,明年回暖。

  赵卓文还表示,广州自有住房拥有率达80%以上,不依靠投资性购房,难以维持房价的长期走高。因此,广州房价未来的走势,关键还要看市场是否具备投资吸引力。

  京沪楼市未来引分歧

  同为内地一线城市,与广州相比,北京、上海楼市尽管也初现促销、打折苗头,但显然要温和得多。不过,仍有人担心,广州房价明显下跌对于京沪楼市具有“示范”效应,而这股降价浪潮将会席卷全国。

  “上海不会步广州后尘。”上海汉宇地产研展部主任邵明浩(邵明浩博客|邵明浩新闻)对本报记者表示,万科此番在各地降幅不一,上海5%、北京10%、广州20%以上,这也表明三大城市房价调整的空间不同。

  广州由于投机比例过高,波动幅度自然大于京沪两地。在近几年的上涨过程中,上海2005年调整了一次,北京房价则一直单边攀升,因此本轮调整,北京房价的波动可能会大于上海,而且广州楼市目前还看不到“底部”,调整的时间会较长,北京、上海则要看最近3个月的市场变化。

  对此,赵卓文则指出,万科在广州降幅高是因为其在土地招拍挂制度实施以前,在广州储备了大量土地,这些土地的价格成本较低,因此其广州楼盘的利润也较高,下调空间自然也大。

  他认为,广州经过20多年的市场竞争已经高度市场化,是市场经济先知先觉的地方,此番广州房价波动只是提前反映了国内房价的波动,这仅是全国性波动的起点,而北京上海同样也会形成共振。

  赵卓文甚至认为,北京、上海房价的波动会比广州更为剧烈,因为广州地产业垄断特征明显,竞争不充分,几家大开发商联合就能“止跌”;而北京、上海有很多中小开发商,竞争充分,更容易降价。

  邵明浩则认为,上海房价向下的空间有限,15%就是极限位置了,估计还达不到。

  “整体来看,目前上海房价与去年的高点相比,下滑不到5%。”邵明浩告诉记者,从局部看,部分中外环楼盘出现价格向下波动,但也有部分仍向上波动。

  如去年年底,位于浦东罗山路的别墅项目汤臣湖庭花园推出的一批售价为2.8万元/平方米的房源一天内即售罄。今年3月1日,该项目再次推出72套房源,售价已飙升至3.9万元/平方米。网上信息显示,该项目已售出45套房源。

  今年2月,位于外环线以内的徐汇新城三期以1.7万元/平方米开盘,比去年11月份的开盘价上调了2000元。

  “3月上海将有30多个新盘入市,供应量陡增可能会引发降价高潮,市场将面临严峻考验。”邵明浩表示,最近3个月的市场变化对于上海楼市的走势非常关键。

  21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)分析人士认为,京沪两地房地产市场投机成分有限,两地房价上涨是基于人口增长等刚性需求增长所带来的供需矛盾,市场中虽有投资的成分,但与深圳等南方市场追求短期暴利的投机相比有着本质的区别。且历年来的政策调控已经迫使大部分投机者离开上海市场,因此,在面对政府更加严厉的宏观调控时,京沪并未出现大幅调整。

  此外,北京、上海都是国际化大城市,有着周边强劲而稳定的购买力支撑,且今年北京将承办奥运会,2010年上海将承办世博会,这些利好都增强了京沪两地业主和消费者的信心,房价不会轻易出现大幅下跌。

  据21世纪不动产监测数据显示,春节过后北京咨询购房的客户量出现明显回升,上海二手房市场2月成交量环比1月同期上涨了15%。在价格方面,京沪两地均未出现大的波动,北京2月二手房挂牌价环比1月微涨0.3%,上海则仍保持1月份的挂牌均价15750元/平方米。

  “目前看,北京、上海出现像香港当年房价降30%、40%硬着陆的可能性不大。”北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅2007年初曾预测,保障性住房入市,加之利率、经济周期等各种因素形成共振,将促使北京房价在2008年二季度出现向下“拐点”,硬着陆的可能性不大,但会有一段时间的僵持期,成交量极度萎缩。

  “我仍然坚持原有观点。”张寅表示,土地拍卖目前虽出现流标但并未出现价格崩盘,因此,房价降15%以上的概率都不高。

  在几大城市住房成交量持续萎缩的背景下,部分大开发商以促销暗降的方式试探市场,而部分中小开发商目前还不“认输”,还在捂盘观望,他们在等宏观调控的政策是否会放松,等地方政府换届后态度是否会缓和。

  事实上,万科等大开发商降价的市场效果并不明显。据媒体报道,万科今年1月份的楼盘销售金额,仅为18.5亿元,不足去年12月份的三成。

  “等到二季度,随着参与降价的上市公司日益增多,那些捂盘的中小开发商,在成本、产品、经营水平上都不如上市的大开发商,可能会扛不住参与降价。”张寅表示,目前先观察二季度房价拐点是不是真来了,如果在二季度调整确立,还要根据当时的市场气氛判断未来走势。

  记者近日走访了北京多家楼盘后发现,尽管城郊有些楼盘以一次性付款优惠或者赠送等方式促销,但市中心地段的楼盘价格却依然坚挺。如位于官园桥附近的京桥国际公馆(论坛像册)二期网上报价3万元/平方米,记者在售楼处得知的价格却是3.8万元/平方米,而其去年5月开盘时的价格为2万元/平方米左右。

  “如果中心地段的房价下跌,那就是硬着陆了。”张寅表示,地价不崩盘,中心地段的房价也不会降。

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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