北京土地市场也"拐"了。
3月19日上午10点,北京今年首块"两限房"用地"北京丰台区纪家庙地块"(以下简称"纪家庙"地块)招标。
"纪家庙"地块拟开发的"两限房"销售限价为7800元/平方米,为目前北京最贵"两限房"。"纪家庙"地块仅有4家开发商参与投标,投标价格也紧贴标底价。
"限价地"遇冷
参加"纪家庙"地块投标的4家企业分别是:北京住总集团;北京天地祥房地产公司;北京新兴建业房地产公司;北京兴业润地房地产公司。
"纪家庙"地块底价是2.97亿元,4家投标开发商的报价都在3.15亿元左右,仅高出标底不到2000万元。即便投标价最高的北京住总集团,也只投出3.6亿元的价格,高出标底价不到20%。
这种低投标价的作法,在土地竞争激烈的时代,被认为是很危险的。
2007年,北京所出让的地块成交价平均高出标底价格50%以上,商品房地块成交价高出底价100%,是司空见惯的现象。
2007年中以后,北京提出限价房和保障性住房用地供应要占总建设用地供应面积的70%。国土资源部有关负责人在日前召开的"两会"新闻发布会上也表示,截止到2007年底,各地城市报批新增建设用地面积中政策性住房面积达到70%的城市,已经达到80%。
现行调控环境下,"两限房"用地被认为是政府给开发商"抛的绣球",相比经济适用房等保障性住房来讲,"两限房"在开发商开发水平较高的情况下,仍能保证10%以上的利润空间。
在北京土地市场上,"两限房"用地曾一度被热捧。
2007年7月,北京海淀区清河小营地块等第二批"两限房"用地入市时,曾有40多家开发商购买了标书。北京最大的"两限房"开发商北京住总集团董事长张贵林在一次接受媒体采访时坦承,住总公司所开发的"两限房"项目利润只有8%左右,但在土地价格快速上涨、土地资源稀缺的情况下。对于开发商来言,虽然"两限房"利润水平低,"但至少能保证开工量"。
或正出于如北京住总集团一样的想法,北京历次"两限房"用地出让都招来大批知名地产企业争夺。
2007年7月11日,北京丰台宋庄"两限房"地块招标出让时,底价为3.52亿元,而华润置地就报出了5.9亿元的高价,万科紧缩其后,报价仅比华润低1000万元。
而如今,北京"两限房"用地似乎已风光不再。
有着北京最贵"两限房"用地之称的"纪家庙"地块设计"两限房"销售限价为7800元/平方米。按照"纪家庙"地块的2.97亿元的招标底价计算,楼面成本为3318元/平方米。除去建筑成本,开发商仍可有20%的利润。
在此情况下,"纪家庙"地块的冷遇似乎很难理解。在唱标工作结束后,一位在现场的北京土地储备中心人士面对记者的提问感叹到:市场行情变了!
资金紧张开发商联合拿地
昔日竞争激烈的土地市场为什么突然变冷?
近期北京房价的调整被认为是土地市场变冷的直接原因。一位开发商告诉记者,当下开发商最关心的不是拿地,而是已有项目的销售。
3月19日下午,几十家房地产商负责人齐聚新浪房产的"拐点影响楼市高峰论坛"时,都对自己的项目销售难题表现焦虑。
北京联达四方投资有限公司董事总经理杨少锋在上述论坛上说,以前开发商随便对项目涨价几千元,但有个楼市承受的底限,一旦超过这个底限,就会出现"拐点"。
"我认为北京楼市拐点是真实的到来了,北京房价是否还会继续下调,仍然有可能。"杨少锋说。
杨少锋介绍,2008年1月以来,紧缩性的银行贷款政策已经使开发商开发贷款遭到严格限制,房贷额前2个月出现大幅度下降。今年全年银行会控制房贷规模,减少其在城市开发贷款中的比例,预计减少幅度达20%左右。
香港长江实业董事郭子威也在顺义中央别墅项目仪式上对记者表示,房地产市场已有短期波动迹象。
与此同时,紧缩性房贷使购房需求减少,开发商一方面面临房子卖不出去,销售回款下降;另一方面,开发商还面临很难获得银行开发贷款的问题。
开发商的两条主要资金渠道变窄,加大了开发商资金压力。
在3月19日的土地招标中,与"纪家庙"地块一起出让的另一块配建"两限房"土地:北京昌平东小口镇土地(以下简称"东小口镇"地块)。
"东小口镇"规划主要建筑为商业、金融用地,仅配建少部分"两限地",限制售房价格为6500元/平方米。
在"东小口镇"的土地投标中,有个值得注意的现象:投标的6家企业中,有3家为联合体,其中有2家为房地产公司联合投资公司一起投标。
"东小口镇"标底价格仅1.86亿元,开发商平均投标价格在2.5亿元。以前开发商投标土地动辄都是10亿元以上,对于二三亿元这样的土地价款,以前很少有开发商以联合体形式去拿。
而联合投资公司拿地,更彰显了房地产公司对资金的渴求。
一家参与投标的房地产商告诉记者,联合投资公司投标只是借用投资公司的资金,而投资公司也类似"过桥贷款",投资公司提供拿地款后,待开发商从银行获得贷款后,即会选择退出。
来自开发商方面的资金紧缺因素,与土地市场的走低密切相关。土地市场"拐点"似乎近在眼前。
此外,业内人士指出,以前土地市场需求旺盛,主要来自两个方面,除了开发商要自己开发外,有些开发商是为了拿地等待涨价,进而赚土地差价。现在,开发商被迫压制囤地冲动。
2007年以来,闲置土地处理力度加大,使开发商囤地,赚地差价变得更困难。与此同时,国务院、国家税务总局开始针对闲置土地出台系列的惩罚性政策。在记者获得的"两限房"用地招标文件中,"因闲置土地2年被政府处理过的开发商"被排除在投标主体之外。
