易宪容：土地出让金新规出台不会推高房价

　　据报道，新的土地出让金规则将会出台，对于这些新规，相关部门称，土地出让金在纳入地方预算、进行收支两条线管理的大前提下，新增建设用地有偿使用费缴费标准将上调，税务部也或将上调城镇土地使用税、耕地占用税等相关征收标准。对于这样的规定，有人或有媒体又有了炒作之题材了，在他们看到，这次土地出让金新规必须足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用，补助被征地农民社会保障所需资金的不足，地方政府不能够当期使用出让金，并让出让金收进与支付完全透明化，这自然会增加供应土地的成本，而土地拍卖成本上升，也自然会影响到房价上涨。因此，新的土地出让金制度出台又会推动国内房价上升。

　　对于土地出让金的新规定，该文件还在修改征收意见阶段，规则的内容如何应该还是不确定的。因此，说土地出让金新规定会推高房价，这仅是一种炒作，也是房地产市场习以为常的事情。但是，如果根据所报道的内容来分析，根本上是得不出土地出让金新规定的出台会推高房。

　　从已报道的消息来说，土地出让金新规的基本内容是以下几个方面：一是提高征用土地的补偿费用；二是对土地出让金收支管理透明化、公开化及长期化；三是重新调整土地出让金利益分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府之间，在长期与短期之间有一个有效的利益机制。如果这些内容来看，对国内房地产市场的土地供应只是会利多而不是利少。

　　首先，对提高土地征用补偿费用会不会增加征用土地的成本，而这种增加征用土地的成本会不会转移到住房生产的拍卖土地上去？其实，这个问题是十分简单的道理。一就是地方政府拍卖土地的收益与征用土地补偿的成本有关系吗？如果说有，当然是不可否认，征用土地补偿成本最低也是成本，它最低也支出。但实际上，近几年来，政府往往借助于土地公有制，对征用土地的补偿有多少会按照市场价格出价呢？而且不仅不会按照市场的价格出价，甚至于会以公有制的为借口掠夺性方式出价，通过土地的征用把其中的利益转移到地方政府及相关人手上。因此，对于土地征收补偿莫说是提高一倍，即使是提高二倍、三倍，对拍卖土地成本的影响都是微乎其微。比如，就以上海上F1赛场位于嘉定安亭镇东北角的土地为例。2002年，嘉定上赛场周边每亩地的地价仅为8万元至12万元，由于F1项目开工，到2004年每亩地的最高地价已升至200万元。试想，8万的价格再上升二倍到24万，其与200万出价，其成本的意义又会有多大。至多是政府拍卖土地收益收缩。既然征用土地的补偿价格对拍卖土地的成本没有什么影响，那么这是如何来影响房价呢？

　　其次，土地出让金管理的透明化、公开化及长期化对房价的影响如何。这里有几个问题可以讨论。一是在土地出让金收支两条线的前提下，土地出让金的使用不仅增加对它的约束(进入地方政府财政预算)，而且也增加了对它使用的透明度，特别当期的土地出让金不能够当期使用时，这自然降低了地方政府疯狂出让土地的动机。二是土地出让金收支公开透明，不仅减少了地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本，而且会提高拍卖土地的效率，增加土地供给(可以使土地使用集约提高)。而不是如以往那样，许多土地在不明不白不知在谁手上。早几年国内土地市场为什么问题重重、土地炒用盛行，就是这种土地交易不公开不透明的。而这种土地市场的炒作则是推高国内房价祸首。

　　第三，一般来说，土地作为一种生产要素，其使用价格(如地租)决定于土地边际生产力，而土地使用本身不是最终消费需求，它是向经济活动投入的要素。因此，土地价值的高低就在于土地使用的用途与效率。只有在土地的开发过程中，让土地使用配置到最高价值的土地，其才能提供最高产出。比如，在中国的城市化进程中，土地为什么会快速升值，就在于其用途发生了根本性的变化。同时，土地又是具有时间价值的一种特定生产要素，与投入生产的资本和劳动力不同，在每一个地区，土地是基本不变的供给要素，而且可以长期使用不折旧。对于具有长期使用价值的土地，又可用贴现现值来表示。

　　根据上述理论，从自然属性来看，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。而正是这样土地属性成了目前国内房地产开发商借之推高房价的理由。但是从人类社会经济发展的历史来看，土地总量可以不变，其使用效率却可不断提高，城市化的过程也就是土地使用效率转变的过程得以发展。在这过程中，人类生存空间需求由以往平面变成了立体，特别是通讯技术的提高、轨道交通的改变，人类生存空间不断地缩短，从而使得可利用的土地不断扩张。在这意义上说，土地供应可以认为是无限的。比如，看上去土地最为紧张的日本、韩国、香港等并没有由于土地问题成为该些地方经济发展之障碍。根据述上述理论，地价高低完全是房价决定的。

　　还有，住房作为一种投资品(国家统计局的标准)，而投资品的价格是不能预测的，其变动由经济活动带来的预期收益以及影响投资者行为的所有因素决定。当经济处于景气时期，投资者普遍对未来持有乐观预期，容易低估风险，因此投资品的价格就会暴涨。同样，当投资者对住房持有乐观预期，房价也会迅速上涨，从而导致更多的企业进入房地产，增加土地需求及推高地价。如果说开发商拍卖土地时没有预期到房价上涨水平高于地价成本，肯定会没有一个开发商以亏本的方式来获得土地的。也就是说，在房地产市场，是房价决定地价而不是地价决定房价。

　　总之，对于最近土地新政，基本上是要全面整顿国内土地市场秩序，提高土地使用的集约性与效率，这些都能够增加土地供应，有利于房地产市场的利多政策，而不是如有些开发商所认为那样会增加土地拍卖之成本。因此，土地补偿及税费标准的上升，只不过政府收益部分压缩，它并不会影响土地拍卖价格的高低，更不会影响房价上涨。如果国内房地产开发商想借对农民征地补偿提高来推高房价，那么国内房地产价吹起的泡沫也就会越吹越大，中国房地产市场离泡沫破灭就越近。