北京地王接二连三 开发商真的不计成本么?
来源:北京青年报 2015年09月18日 08:53
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[摘要]越往后北京的土地价格越贵,好位置的土地越少。所以现在开发商都是铆足了劲拿地,外人看似乎不计成本,但开发商实际都经过了严谨的计算。

北京土地市场最近很火,火到10天4块住宅用地就卖了187个亿。并且不仅只有央企凶猛,最近重金摘下心仪土地的懋源、龙湖、保利、首开、方兴、中铁建等房企,像龙湖和懋源就都是民企的代表。同时,各热点区域的地王纪录也再次被刷新。像朝阳区的孙河、东坝,丰台的石榴庄地块,仅算商品房部分的土地价格就都突破了5万元/平方米。曾经被视为天价的5万元/平方米的土地价格,如今俨然已经成了热点板块必须达到的标准线,令人咋舌。

伴随着开发商不计成本拿地的背后,是北京土地出让的日渐萎缩,虽然成交价格不断创下纪录,但可供出让的土地却日益减少。数据显示,截至9月10日,北京住宅用地供应仅为21宗,比去年同期减少了32%,土地供应缩量的同时,各大房企的重心却在向一线城市倾斜,进一步加剧了土地供求矛盾,造成了史无前例的土地买卖热。

地王纪录就是用来被刷新的

9月9日下午,经过90轮的激烈厮杀,名气并不像万科、华润这样为人熟知的懋源地产以29.4亿且异地配建9.6万平方米保障房的代价摘得朝阳区孙河西甸地块。值得注意的是,异地保障房面积超过了此次出让地块的面积。据中原地产分析师张大伟测算,该地块楼面单价高达5.26万元/平方米。而此前,孙河区域的最高地价是2013年由中粮创下的4.8万元/平方米。

懋源在土地市场上的豪掷千金并不是随性而来,土地市场的热度早已超越了大多数人的预期,这也是近十天北京集中供应的第4宗含住宅属性的土地,且土地成交纪录被频频刷新。

8月31日,经过64轮激烈角逐,“丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块”最终以50.25亿元的总价,被中铁建与方兴地产联合取得,扣除公租房部分,折扣楼面价高达60000元/平方米左右。

9月2日,保利、首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块,楼面价和总价双双刷新孙河区域纪录,成为孙河“双料地王”。

9月8日,东坝再次出让一宗住宅性质用地,最终由龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元地价配建8.9万平方米限价房竞得。据亚豪机构测算,该地块的商品住宅加可售公建部分折合楼面价约为4.7万元/平方米。

不难看出,孙河、东坝、南四环这些热点板块的土地价格都超过或者接近5万元/平方米,这也几乎成了热点板块土地价格的标杆。

拿地方回应 未来土地升值将超越当前地价

对于开发商接连任性地刷高地价,虽然外界一片惊呼,但作为创造者之一,开发商懋源地产则表现非常“淡定”。懋源方面表示,“很看好北京高端市场,很认可孙河的发展前景,尤其是本地块有养老用地,看好养老产业前景。”

同时,针对土地成交价格是否过高的问题,懋源地产相关人士在独家回复北京青年报记者采访时表示,“成交价格在懋源的考虑范围内,并且认为即便是这个价格,土地仍有较大的潜力。从以往北京土地成交看,许多当初被认为很贵的地块,后来的价值成长都证明了当初拿地价格并不贵。另外,在北京高端市场总体向上的情况下,孙河区域也因为纯粹的高端性,其价值很可能会高于市场平均水平的增长。”

而懋源对于北京土地价值成长性的看好,也代表了许多不惜高价拿地的房企的态度。毕竟曾经高价拿地,上演过面粉贵过面包故事的企业,在两三年后,纷纷解套。不断有新的高价地王涌入,反而让先前者的土地价格具有了优势。

除了对北京土地未来前景的看好,开发商不计成本拿地的另一个考虑就是为了能保证未来的土地储备,确保公司的整个团队都有活干。业内人士表示,有实力的开发商可以在土地拍卖市场找机会,差一点的开发商也会通过与人合作,或是代建等方式,获得新土地、新项目,为的就是维持整个项目团队的运转。

对于地王频现和高端豪宅泛滥,业内人士表示:地王出现的区域无疑将对区域内房价的整体提升起到刺激作用,尤其是同质楼盘将成为最受益楼盘。近期出现的地王楼盘,由于楼面地价很高,所以在未来多数都会建设成更偏高端的物业,以获得更多市场溢价。但对于地王出现区域的中低端楼盘而言,房价会有所提升,但提升空间有限。

土地不够卖 地价被炒高

“越往后北京的土地价格越贵,好位置的土地越少。所以现在开发商都是铆足了劲拿地,外人看似乎不计成本,但开发商实际都经过了严谨的计算。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,关键在于,北京可供开发的土地越来越少,供应逐年萎缩,同时,各大开发企业又都在回归一线城市,使得一线城市的土地供求矛盾十分突出,造成了各家开发商对土地的疯狂竞夺。

根据伟业我爱我家市场研究院数据统计:2015年1月至今(截至9月10日),北京住宅用地供应仅为21宗,比去年减少32%;规划建筑面积仅为360.44万平方米,比去年减少34%。供应的减少,也直接导致了土地成交量的减少,据统计,2015年1月至今(截至9月10日),北京住宅用地成交24宗,比去年同期减少35%,规划建筑面积417.49万平方米,比去年同期减少38.5%,成交总金额为680亿元,比去年同期减少30%。

土地稀缺的背景下,房企为了购得新土地,竞相抬价就很好理解了,尤其是对距离四环较近或者区域成熟度较好的地块的竞夺,史无前例地激烈。在此背景下,地王频现,面粉价格高过面包价格也将成为新常态。照此计算,核算上建安成本等各项支出后,要想保证利润,未来的房屋售价至少要相当于土地价格的两倍。

数据统计显示,2015年1月至今(截至9月10日),宅地平均楼面地价为16301元/平方米,比去年同期上涨了13.7%,溢价率比去年同期增长了近7个百分点。

同时,土地价格不断攀高,“狼多肉少”的局面也使得开发企业联合拿地渐成新常态。像万科、龙湖、首开、保利、方兴、中铁建等都在积极寻求合作拿地开发的模式。

业内人士表示,面对畸高的地价,未来的压力和风险也水涨船高,开发企业联合拿地,一方面,可以减轻资金压力;另一方面,也可以分散共同承担未来的楼市风险。所以,在距离四环较近或者区域成熟度较好的优质地块的竞夺上,虽然土地价格畸高,看似是不计成本拿地,但因为多是联合拿地为主,分摊到各个开发商头上,风险反而并不大,这也使得开发商敢于不断制造“地王”。

[责任编辑:郭曼]

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