上半年华润置地383.8亿增持10宗土地 一线城市疯狂圈地
来源:中国经济网 2015年09月26日 08:21
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[摘要]对一线城市的短暂告别,让华润置地渐渐淡出了行业巨头的行列。2013年6月,进入吴向东时代后,华润置地开始了轰轰烈烈的“返城”计划。今年上半年华润置地383.8亿增持10宗土地,一线城市疯狂圈地。

对一线城市的短暂告别,让华润置地渐渐淡出了行业巨头的行列。2013年6月,进入吴向东时代后,华润置地开始了轰轰烈烈的“返城”计划。

2013年8月16日,华润置地以109亿元拿下深圳前海首批出让土地中的最后一宗地,成为当时地王。四天后,华润置地宣布启动77.5亿港元(约61亿人民币)的融资计划,成为房企年内最大笔融资。当年12月,华润置地前海地块便投入开发。一线城市高价拿下地王项目,随后大手笔融资,进入快周期开发,成了华润置地吴向东时代的缩影。

虽然去年11月吴向东辞去董事会主席一职,但在后吴向东时代,华润置地的这个特点并未改变。统计数据显示,截至目前,华润置地今年已在一线城市三夺地王;分别为北京市丰台区花乡白盆窑居住地块、上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块和09-03地块。

华润置地财报数据显示,仅今年上半年,华润置地斥资383.8亿元增持了10宗土地,其中仅北京、上海区域拿地支出便高达244.72亿元。  

屡夺地王背后,是华润置地资金运作步伐的加快。

融资方面,华润置地抛出了配售、境外偿债等多种融资手段,合共集资约202亿元,全部用作收购土储、开发成本,以及作一般营运资金。华润置地半年报数据显示,截至今年6月30日,华润置地综合借贷923亿港元,折合人民币近761亿元,但现金及银行结存不过426.3亿港元,折合人民币351亿元。

因此,有媒体质疑,华润置地一线城市高价囤地,势必给会使资金链承压;大量的地王项目,也对快周转提出了更高要求;加上华润置地调整转型,以这样的方式重返一线城市确实存在赌博的成分。

关于上述问题,中国经济网记者联系华润置地相关部门负责人,对方并未给出正面回应。

狂奔的地王缔造者

曾经的华润置地,选择了离开一线城市。不过,在二三线城市毛利率下降后,华润置地决定重返一线城市。

2013年6月,吴向东接替王印成为华润置地董事会主席后,针对华润置地逐年下滑的毛利率,推出了重回一二线城市布局的战略调整。随后,华润置地开始了在一线城市快速跑马圈地的步子。

相比过去,吴向东时代的华润置地发展速度较快,因此吴向东也被普遍看作是“激进派”。

根据之前吴向东任职时的战略规划,2014年华润置地将迎来商业地产加速发展期,预计2017-2018年期间将迎来商业地产的高峰期。商业地产预计每年能提供几十亿元的租金收入、几十亿元的利润,可以为公司带来约计几百亿元可以结算的销售额。

另外,吴向东曾提出的“1000亿”目标也常为人所提起。

不过,2014年年底由于宋林案等原因,吴向东辞去董事会主席一职。华润置地进入后吴向东时代。

吴向东不在的日子,华润置地执行董事、副总裁唐勇让激进的风格得到了延续。今年,华润置地在一线城市屡夺地王便被看作是最有力的证据。1月7日,华润置地联合首开、平安联合竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块,总价86.25亿元。3月20日,华润置地联合华发以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块,楼面价3.49万元/平方米,刷新上海地王纪录。6月3日,华润置地联合华发以87.95亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块,楼面价3.81万元/平方米,再刷上海地王纪录。

二线城市土地市场上,华润置地也频频出手。就在上月底,在武汉光谷地块的争夺上,华润置地再次拿下了地王。

融资之门大开

在一线城市高价拿地的同时,华润置地的资金运作也明显提速。

公告数据显示,3月31日,华润置地刊发公告称,公司作为借款人就总数为1亿美元定期贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议。此贷款融资到期时间为自该融资首次提款日期起计为期四年,或融资协议签署日后51个月。

4月23日,华润置地发布融资公告称,已就总数为78亿港元的定期贷款融资与多家银行联合订立了一份贷款融资协议,该贷款融资自首次提款日期起计为期四年。倘若华润集团不再为公司最大单一股东;华润集团不再持有不少于35%的公司已发行股本;或华润集团实际上失去通过公司股东任命公司董事会董事的权利,将构成该笔贷款违约。

5月12日,华润置地发布融资公告,共发行三笔境外票据,折合人民币为121亿元。具体来看:一笔为8亿美元、2019年到期利率为4.375厘的票据;一笔为7亿美元2024年到期利率为6.00厘的票据;另一笔为35亿港元2029年到期利率为6.1厘的票据。

一天后,华润置地又宣布以先旧后新方式配售股份来集资101亿港元,华润集团先以每股25.25港元出售4亿股现有股份,然后以同样价钱认购4亿股新股,增发股份相当于5.77%扩大后股本,而配售价较配售前的收市价27.15港元折让7.0%。

这笔2015年以来香港资本市场最大的房地产公司配股交易,当时便引起了多方关注。

有行业人士认为,从上市公司基本资金面来看,截至2014年年末,其手头持有的现金还有403亿港元,现金短债比为2.1,并没有迫切的资金需求;因此有人提出了华润置地借资本市场圈钱的观点。

烧钱拿地的隐忧

不过也有分析人士指出这与其在土地市场的 “大手大脚”密不可分。

一位分析人士告诉中国经济网记者,一线土地资源的稀缺性,决定了拿地成本居高不下;而对于一家房地产企业而言,拿地所占用的资金量往往会影响其他环节,这种财务危机是相对比较明显的。

房地产与金融资深评论人士黄立冲也认为,华润置地应防范未来市场变化的不可预见性;一旦市场下跌,就极有可能亏损。

“事实证明,烧钱拿地的模式对房企本身就是很大的考验,这就是行业里为什么经常提地王魔咒。”在短短时间内拿下多个地王项目,这个是后续的经营风险点。虽然从其本身来看,可能资金压力不大,但若后续此类地块项目有竞争性的项目,那么高地价上的项目竞争优势就无从可谈。

另外,CRIC研究中心报告也指出,一线占比加大,拉高拿地成本,地王或成“烫手山芋”。虽然华润置地也采取了合作拿地等方式缓解资金压力、分散开发降低风险,但高价地甚至是地王在手,总有些“米粉贵过面包”的危险,对企业未来的开发运营以及盈利都提出了巨大的挑战。

在8月24日华润置地2015年中期业绩会上,唐勇也表示,我们也观察到了有些城市的土地拍出了相当高的价格,这隐藏了很多的风险,所以华润置地在目前这个市场情况下还是会保持一个理智的状态。

不过,有观点指出,“未来一段时间,华润在一线城市的扩张力度会有减无增”。

从业绩预期上看, 华润置地2014年700亿的全年业绩目标没有完成,今年提出了780亿的签约目标;在今年市场并未大幅好转的情况下,华润置业超过10%的业绩增长目标,势必会要求企业高速前进。

从华润置地管理层的内部调整情况看,种种迹象表明,吴向东已经回归,即将重新执掌华润置地。这除了是华润走出宋林案阴影的信号外,这也很可能是华润置地再次提速的标志。

上述分析人士说,“华润重回一二线城市的策略就是吴向东提出来的。如果他真的能安然回归,华润的步子应该会迈的更大。”

[责任编辑:陈岚]

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