武汉探索土地“三权分离” 五年贷出18亿
来源:湖北日报 2015年10月09日 09:09
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[摘要]在湖北省,武汉农村商业银行依托武汉农村综合产权交易所,于2010年就开始试水土地经营权抵押贷款,是全国敢于吃“螃蟹”的先行者之一。土地经营权贷款如何操作?有哪些难点需要突破?从武汉市长达5年的探路轨迹中,或许能找到些许启示。

农民土地经营权可以抵押啦!上月底,国务院出台相关文件,为土地经营权抵押贷款打开政策绿灯。专家指出,政策的开闸,将激活沉睡的资源,为农村金融改革带来无限的想象空间。

而在我省,武汉农村商业银行依托武汉农村综合产权交易所,于2010年就开始试水土地经营权抵押贷款,是全国敢于吃“螃蟹”的先行者之一。土地经营权贷款如何操作?有哪些难点需要突破?从武汉市长达5年的探路轨迹中,或许能找到些许启示。

234个“红本本”贷了18亿元

6日,武汉宏农农牧有限公司董事长张宏林收到一条银行短信,提示今年的2000万元贷款已入账。更令他激动的是,《土地经营权证》是这笔贷款唯一的抵押物。

宏农公司是一家蛋鸡养殖企业,2012年公司扩大产能,旧场改新场,规划总投资1.3亿元。

想贷款,却没有合适的抵押物。武汉农商行黄陂支行获知这个情况后,提出了用土地经营权作抵押的大胆想法:2600亩流转的土地,13年的承包经营权,贷款4800万元。

全新的探索、不小的金额,能否可行?武汉农商行高层现场调研后认为:可以一试。

上报,审核,并在武汉农交所对土地进行了权威的认证、评估,农商行给宏农公司发放了抵押贷款。“没想到,这个红本本跟房产证一样这么有含金量。”张宏林说。

记者看到,“红本本”《土地经营权证》为武汉市人民政府印制,上面详细记录着:承包面积、流转年限、用途等信息,同时它也被赋予了抵押、担保等权能。

幸运的不止张宏林,凭借“红本本”,武汉市有234家企业、合作社,先后从农商行获得土地经营权抵押贷款,总资金额达18亿元,涉及蔬菜、畜牧、水产、林地等领域。仅今年上半年,就发放此类贷款7亿多元。

“三权分离”解难题

“按照《物权法》规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,因为一旦出现风险,将直触农民底线。”武汉农商行三农业务部负责人说,土地经营权抵押贷款探索之初,他们也曾困惑过。

而武汉市政府成立的农村综合产权交易所,为土地经营权抵押贷款搭建起了良好的平台。

申报土地经营权抵押贷款,必须先到农交所鉴证、登记。农交所对土地流转进行交易鉴证,并颁证。贷款人还要在农交所办理土地经营权及土地附着物抵押登记。贷款金额不超过抵押品估价的50%。贷款到期无法偿还的,农商行依托农交所平台,将该项目土地经营权挂牌再流转。

这一制度设计,让土地承包权与经营权分开。这种抵押不影响农户的土地承包权权益,因为抵押的只是可流转的土地经营权。

先行一步的“武汉模式”在全省逐步推行,一些市县成立了农交所,试水土地经营权抵押贷款。2013年,省人大出台了《湖北省农村土地承包经营条例》,提出“明晰所有权、稳定承包权、放活经营权”,创新式地将三权分离,为推进土地流转提供了法制保障。

政策“闸门”放开后,农民是不是都可凭土地经营权证贷到款?

对此,武汉农商行三农业务部负责人表示:不一定,土地流转经营权抵押贷款同样要符合贷款的基本条件。如果流转程序不规范、租赁年限较短或权属不清晰等情况,银行是不能给予贷款的。

目前为止,武汉农商行该贷款业务只针对规模经营大户,尚未对一般农户放开。

奔涌的“活水”盼规范

改革的金融活水奔涌而来,是机遇,更是挑战。“国家明确了态度,提出建立抵押物处置机制、完善配套措施,盘活了农民、农企手中的土地、房屋资源,解除了银行的后顾之忧。”武汉农商行行长徐小建表示。徐小建说,下一步将借政策春风,开展产品创新,力挺试点工作在湖北推进。

只要是经营,就会有风险。风险对于银行来讲无可避免。据了解,近年来,我省不少地方在探索不同模式的土地经营权抵押贷款过程中,也出现了一些“风险案例”,其中包括龙头企业、专业合作社等贷款主体,涉及土地多在千亩以上,有的地方不得不暂停土地经营权抵押贷款的发放。

这些案例暴露出了政策和制度上的种种不足,比如,配套政策不够健全,各地“两权”确权颁证进度不一,抵押物处置困难,价值评估有待更专业等。

省经管局局长张清林表示,湖北是率先试点的省份,现在全国陆续铺开试点,规范流程和完善监管是当务之急。地方政府应该加快配套政策的推进,进一步建立和完善农村产权交易平台,提高土地经营权在市场的流动性。

[责任编辑:郭曼]

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