民营房企末路 北京八成土地被“国家队”抢走
来源:界面 2015年11月05日 08:43
浏览:1866评论:0 
分享到
[摘要]在疯狂的土地市场面前,民营房企如今只能望地兴叹了。

民营房企正在逐渐被挤出北京土地市场。

今年9月以来,北京土地招拍挂出让了18块土地,14块地被国资背景房企拿走,占比接近8成。在疯狂的土地市场面前,民营房企如今只能望地兴叹了。

这些拿地的国企或央企,多以联合体的方式参与其中。央企与国企组成联合体拿到的地块达到了10宗。

一位广州开发商人士告诉记者,北京地块总价很高,要求拿地企业有较强的资金沉淀,国企或央企有大型母公司和集团支撑,资金成本较低,也有更多的拿地 资源,于是在北京拿地的方式,大多以联合体的形式存在。一是为了避免恶性竞争推高地价,另外就是地块总价过高,合作拿地分散风险。

过去两年,在一线城市拿地王的基本上也是央企和国企。前两年绿地和保利在市场上风头很劲,今年这支国字号队伍里,加入了葛洲坝、方兴地产(现更名为“中国金茂”)。

央企葛洲坝集团旗下的中国葛洲坝集团房地产开发有限公司,在今年10月20日竞价104轮拿下丰台区樊家村地块,地块总价接近50亿元。经计算,这块地处南四环附近的土地,楼面价竟然高达7.5万元/平方米,成为北京经营性用地出让史上楼面价最贵的地块。

葛洲坝集团虽在北京拥有多个房地产项目权益,但均是选择与品牌房企合作,并不主导地块操盘。一位市场人士评价,葛洲坝拿地的优势就是资金。但对于一家缺少足够项目操盘和开发经验的房企而言,他们是否准确测算过地块和项目的开发成本,拿地是否理性,仍待商榷。

这样脱离了正常市场的拿地行为,让北京地产圈咋舌不已。一位负责营销的房企职业经理人感叹,一方面北京政府通过强力限购控制房价,另一方面则是央企 跳出来疯狂拿地,“葛洲坝估计售价要达到12万元每平方米,这样一个区位价格这么高卖给谁呢?如果这个项目能够做好,北京其他的高端项目几乎都能够赚钱 了。”

除了拿到地的企业都是“国家队”外,在土地招拍挂现场,几乎也都是清一色的国企和央企。近期北京接连出让的两宗成交总价均超过80亿元的“准地王” 地块,分列北京土地市场经营性用地成交总价历史的第二和第三位,其中北京天恒房地产股份有限公司、中粮地产和首创置业组成的联合体以总价近86亿元拿下丰 台区南苑乡地块,华侨城、招商局地产以及华润联合体则以83.4亿元的代价拿下了其“姊妹”地块。

上述6家参与拿地的房地产企业无一不是拥有国资背景的房地产公司。而参与这两宗高总价地块竞拍的,几乎都是“清一色”的国资背景房地产公司。

在丰台南苑地块出让当日,与北京天恒房地产公司、中粮地产和首创置业联合体参与竞买的企业,包括中铁建工和中铁诺德联合体、中铁置业和中铁建联合体、保利首开龙湖联合体,以及平安九龙仓绿城联合体。

而丰台南苑地块“姊妹”地块,与华侨城、招商局地产和华润联合体一同竞争的企业,则包括中粮、天恒和首创联合体、龙湖保利首开联合体、绿城九龙仓平安联合体以及中铁建中铁置业联合体。

国资背景的房地产企业参与近期北京土地市场多宗地块争夺后,随之推高的则是楼面地价,甚至让区域内房地产市场“面粉贵过面包”。

除了葛洲坝集团拍下的丰台樊家村地块楼面价突破7.5万元/平方米刷新北京经营性用地楼面价最高纪录外,上述两宗高总价丰台南苑地块在时隔周末时间,拍出的楼面价就已经涨了6000元/平方米,且行业内人士预计这两宗地块未来的销售价格都会突破10万元/平方米。

与国家队的激进形成鲜明对比的是,民营房企拿地时的谨慎。碧桂园集团在今年10月21日与中国金茂合作拿下了位于丰台区的两宗商业地块,但一周后即 传出碧桂园集团因“拿地成本过高”的问题计划退出该地块,转由中国金茂全盘接手。中国金茂同样拥有着央企背景。旭辉集团是少数活跃在北京土地市场的民营房 企之一。旭辉集团董事长林中早前接受记者采访时指出,销售金额500亿元会成为衡量旭辉乃至许多中型房企规模的重要指标之一,而未来两三年时间旭辉也会继 续谋求规模增长。

中国金茂2014年全年销售金额185亿元,首创置业去年全年签约金额248亿元,中国铁建2014年销售金额约为270亿元,中国中铁去年销售金 额约为250亿元,葛洲坝集团在2014年房地产营业收入只有62.5亿元。但同比实现了近4倍的增幅,这也受益于公司分别位于上海和北京两个一线城市两 个房地产项目的交付结算,仅两个项目的销售金额就占到了葛洲坝集团地产业务营收比重的6成以上。

在精细化运作以提升利润率成为大型房企后规模时代的发展主题时,扎堆在一线城市拿地,成为这些还在寻求规模增长的国资背景房企的选择。

上述广州开发商告诉记者,北京这样一线城市的房地产市场,土地供应逐年减少,单个项目的销售货值就会达到上十亿甚至数十亿元,对这些规模仍然较小的 国企央企开发商而言,押宝一个一线城市的项目就会获得销售业绩和规模上的增长,这与很多大型民营房企早年均衡做城市和项目布局的策略完全不同,“保证国有 资产增值是其承担的经营任务之一,或许这也是国家队热衷拿高价地甚至是地王项目的原因之一。”

但这显然不是民营房企能玩得起的游戏了。一家大型民营房企对记者称,目前暂时不会考虑在北京拿地了,“地价太高了,拿地以后的日子也会非常难受。”

[责任编辑:崔雯]

网友评论(0条)

匿名发表

还可以再输入400个字

最新评价

亿房网房产微信

扫码亿房房产微信 送你滴滴专车百元礼包
最爱看
  • 24小时
  • 周榜
  • 月榜
关于我们用户指南 版权声明友情链接招聘信息联系我们
Copyright © 2016 FDC.COM.CN Inc. All rights Reserved. 武汉亿房信息股份有限公司 版权所有
增值电信业务经营许可证B2-20080036 Mailto:webmaster@fdc.com.cn