央企天团确定退地 北京土地市场出现拐点信号了吗?
来源:界面 2015年11月20日 08:39
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[摘要]连央企都不想玩了,里面的人要出去,外面的人却拼命想挤进来。中金一位地产分析师在朋友圈里留下预言,三年后将有开发商破产。若此,这座不断制造高潮的围城,终将毁灭谁呢?

在国瑞地产拿下北京昌平北七家地王的同一天,两家央企确定退出半个月前拍下的丰台地块。对于北京楼市来说,这可能是极其重要的信号。

半个月前,华润、招商地产与华侨城组成的央企第一天团,以总价83.4亿元夺得北京丰台一块地,这是北京史上总价第三高的土地。但在拿地的一小时后,这个联合体就吵了起来。

11月19日,不愿意做炮灰的华润置地与招商最终确认退出。一位华润置地内部人士对界面新闻记者称,华润和招商已决定退出了。在刚拍完地后,华润置 地总部就下了不要的决心,按照三方之前达成的协议,当地价超过某个节点时就由华侨城一家独自接盘。华润对于拿地授权金额管理很严,当时拿地价格已超过了总 部授权。

招商地产一位内部人士也告诉界面新闻,在拍卖现场华侨城代表联合体参与了举牌,最终成交价也超出了他们的预算,目前正按照之前签订的协议履行,但最终退出方式还在商议中。

此前曾有消息称,华侨城非常重视北京的土储,即便华润置地和招商退出,这家公司也会独自拿下地块开发运营。不过华侨城方面并未回复界面新闻。

连财大气粗的央企都决定不玩了,彰显北京土地游戏背后巨大的风险。一位央企负责人曾向界面新闻称,目前在北京拿地,根本不能算成本,因为以如今的高地价水平,怎么算都会亏——选择拿地的联合体只能赌一把,赌北京房价未来仍会上涨,只有这样才有解套的机会。

这样的退地潮,在2010年和2008年也曾经上演过。2010年当时同样具有国企背景的大龙地产因逾期未签订土地出让合同,其50.5亿元、折合楼面价格近3万元每平方米拿下的顺义地王被收回。另一家北京房企华美地产也因未及时缴纳土地款,其拿下的朝阳区土地也被收回。

伴随着2010年退地事件而来的是楼市持续两年的严冬。历史会重演吗?

在过去两个月疯狂的土地市场上,拥有雄厚资金实力和背景的国企正是其中的主角。7.5万元每平方米创造了今年北京单价地王的丰台樊家村地块,就由央企葛洲坝49.5亿元竞得。在11月18日以总价57亿元成交的一幅高价地竞得者绿城背后,也有央企中交集团撑腰。

最先传出要在北京退地的碧桂园,接盘者也可能是央企。中国建筑内部人士透露,碧桂园已退出10月底竞得的丰台花乡四合庄地块,中国建筑将接手,与另一央企中国金茂进行联合开发。

只有极少数民营房企敢于参与这个俄罗斯转盘赌局。几天前,福建起家的民营房企阳光城竞得通州一块土地,这是阳光城第一次进入北京,为了这次布局,他 们付出了极高成本。折合3.8万元每平方米的楼面价,不仅超出周边在售的新房价格,还一举成为通州区域有史以来最贵的土地——就算在北京东四环,二手房也 就值这个价钱。

但阳光城志在必得。对于这类仍然在追求规模的中型房企,进军北京市场是其全国化的标志,如果现在不抢地,未来进京成本将更高。

里面的人想出去,外面的人拼命想挤进来,这座围城仍在不断制造高潮。11月19日,北京昌平北七家土地进入拍卖,国瑞地产拿了两块地,楼面价4.3万一平方米,有评论说,周边别墅现房3万一平方米,开发商跪着求也没人买。

月底,北京还有8宗土地入市。一些野心勃勃的房企仍在不计成本拼命挤进来。又一轮流动性宽松给了他们更便宜的钱,让他们有资本去赌这座围城的房价能继续暴涨。

看涨的人并不在少数。高和资本董事长苏鑫就是其中之一,他的逻辑主要是资金因避险而引发一线城市聚集,利率下行引发购房成本降低。

但疯狂过后,这座城市遍地的豪宅库存将是这些开发商必然面对的难题。任志强就对库存问题表达了担忧,目前中国楼市库存总量已经达到6.8亿平方米,这种势头还在继续,有可能会超过7亿平方米。

越来越多的地王涌现,也让北京的豪宅开始扎堆,这将使今后的豪宅市场也面临去库存的压力。“豪宅元年”是业内对于今年北京楼市的界定。据不完全统计,截至目前北京拥有销售单价超过10万元每平方米房源的项目达到了25个,而到了明年,这类规模豪宅的数量可能翻番。

2013年的地王们拼命在解套,这波地王解套得待何时?在国瑞地产拿下昌平北七家地王后,中金一位地产分析师在朋友圈里留下预言,三年后将有开发商破产,立此存照。

果真如此的话,这座不断制造高潮并成就无数人的围城,会毁灭谁?

[责任编辑:崔雯]

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