去年1至10月土地置购面积增速下降33%
来源:第一财经日报 2016年01月08日 08:58
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[摘要]针对三四线城市的明显过剩风险,2015年以来,标杆房企开始全面回归一线城市和二线核心城市,这些城市的土地价格也水涨船高。不过,在一线城市地王频出的同时,也暗藏着不小的风险。

针对三四线城市的明显过剩风险,2015年以来,标杆房企开始全面回归一线城市和二线核心城市,这些城市的土地价格也水涨船高。不过,在一线城市地王频出的同时,也暗藏着不小的风险。

地王频出

79907元/平方米!去年12月25日,深圳尖岗山出让的某地块楼面价成功刷新了去年10月22日北京丰台花乡地块创下的7.5万/平方米的楼面价,成为2015年全国的楼面价地王。

与深圳相似,北京和上海也是地王频出。近期的上海土地拍卖会,“碧桂园+东原+平安”三家联合体以23.1亿元竞得奉贤区南桥新城地块,成交楼面价14597元/平方米,溢价率为62.19%,这个拍卖的土地楼板价和周边的二手房价相差无几。

在北京,根据中原地产市场研究部的统计,住宅类土地楼面价超过3万的地块2015年高达22宗,占所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中楼面价超过3万的只有9宗,占比为17%。

中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》分析,目前北京楼面价超过房价已经成为常态。北京已经出现了遍地地王的现象,虽然地王不完全代表未来市场售价,但如此多的地王集中出现,未来房价很难不受到影响。随着北京地价的攀升,未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目,对市场定价有明显影响。

一线城市之外,南京、杭州、福州等二线核心城市也同样出现土地成交热潮,高总价地、高单价地亦频频刷新历史纪录。例如,2015年12月21日,福州市第十四次土拍会上,经过82轮拼抢,鲁能集团以总价32.3亿元竞得北三环外的五四北区域原天宇开关厂地块,楼面价14926元/平方米,溢价率达134%,五四北区域“地王”诞生。

风险隐现,开发商更加谨慎

一方面是一线城市和二线核心城市火爆的土地市场,另一方面却是全国土地出让金大幅下降的局面。国家统计局发布的数据显示,1~11月份,房地产开发企业土地购置面积19894万平方米,同比下降33.1%,降幅比1~10月份收窄0.7个百分点;土地成交价款6409亿元,下降26.0%,降幅扩大0.8个百分点。

为什么在土地出让金大幅下降的同时,一二线核心城市的地价却节节上扬?这是因为,在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下,主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺,而这些城市不超过20个,占全国城市的比例相当之小。

对开发商而言,未来可供选择进入的城市和空间已经越来越小。在这种情况下,土地市场的价格自然也就水涨船高。张大伟预计,房企拼抢一线城市土地,已经普遍出现了地价超过房价的现象,预计2016年,一线城市土地竞争将依然白热化。

不过,在疯狂的土地市场背后,未来一线城市的楼市也蕴含着一定的风险,不少开发商都对此表示将更为谨慎。

2013年和2014年上半年,来自福建的上市房企泰禾集团曾在北京、上海两大一线城市大举拿地引发广泛关注。泰禾集团董事长黄其森日前在接受《第一财经日报》等媒体采访时介绍,泰禾2013年和2014年总共拿地花了350亿,如果到2015年再去拿,可能要700亿。黄其森说,未来泰禾仍坚定看好一线城市的前景,2015年泰禾拿了六块地,除了杭州一块外,其他全部位于北京、上海和深圳。一线城市的经济承载力仍很强。

不过,黄其森也表示,2015年泰禾在土地市场不像前两年那么激进了,因为很多地方地价跟前两年比翻了一番,“我们现在非常审慎,我们只在适合的城市拿适合的地块。”

融创中国董事长孙宏斌对北京、上海的房地产前景的判断颇为审慎。他解释称,主要是因为北京、上海“没法弄,一算就赔钱”。过去他觉得北京、上海什么地都能拿,现在觉得要避免掉进高价地的“坑”里面。

张大伟认为,在2015年以前,尽管也出现很多地王,但当时的楼面价都没有超过周围在售房价,因此风险相对要小很多。但2015年以来,由于三四线城市实在太差,大量资金都进入到一二线城市。这种资金推动下的地价不冷静,会导致2016年下半年后出现一个泛豪宅化的趋势。因为这些地王要到2016年下半年后才会开始入市,到时候房价要达到现在的一倍以上才能回本,但这样的价格是很多区域所接受不了的。“因此这些问题将会在2016年下半年后爆发出来。”

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[责任编辑:姜科]

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