300万北京二环内能买到地?揭开隐秘的胡同土地市场
来源:界面 2016年05月22日 08:32
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[摘要]日前,西城区铜光胡同1号城镇住宅用地项目地块被出让给一位叫王隽的自然人。从成交单价上看,比17天前北京六环旁昌平区新拍的一块土地还便宜了近5000元/平米。

北京胡同照片

日前,北京市国土资源局的官网上披露,西城区铜光胡同1号城镇住宅用地项目地块被出让给一位叫王隽的自然人。这幅独立地块的规划建筑面积为99平方米,容积率0.59,出让总价为303.1万元,折合楼面地价3.06万元/平米。

从成交单价上看,它比17天前北京六环旁昌平区新拍的一块土地还便宜了近5000元/平米。这与目前北京炙热的土地市场交易中形成了巨大反差,高价门槛令许多开发商巨头都对北京的土地望而却步。

值得一提的是,这笔公开的土地交易仅限于土地,而非房屋。但铜光胡同1号地块上目前仍然有房屋。截稿前,经济观察报记者并未求证到王隽和原房主之间是否存在房屋买卖关系。

经济观察报记者采访发现,像铜光胡同1号这样的胡同地块由个人购得的情况并非孤例。过去几年中,类似的地块出让后,不少被改建为私人会所。但2014年之后,这种情况逐步减少,但最近似乎又出现了一波回潮。

一块宝地

铜光胡同1号地处西城区金融街地区,南面紧邻金融街老龄公寓,往西约90厘米处是高约2.5米围墙,东面的树木错落有致地散落,让这处院落显得安静隐逸。

经济观察报记者在现场看到,铜光胡同1号现已无人居住,被高约4米铁皮圈住,围墙里有一间破烂的房子,房子面积约1张大双人床大小,门和窗户并未镶进墙面,只有灰色水泥和砖裸露在外。

由于地处金融街稀缺地段,铜光胡同附近的房价已高达18万元/平方米。以楼面价3.06万元/平米成交,铜光胡同1号的土地自然成为了周边居民热烈的谈资。

一位铜光胡同1号的邻居称,铜光胡同1号原来居住者不叫王隽,也早已搬走。截稿前,记者多次尝试联系采访王隽和原房主未果。

北京市国土资源局官网信息显示:这块地的出让方是北京市国土资源局,受让方为王隽。土地性质是住宅用地,出让形式是协议出让。

所谓“协议出让”,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地协议出让和土地招标出让、土地拍卖出让、土地挂牌出让共同组成我国土地使用权的招拍挂制度。

不过,原国土资源部地籍司副司长向洪宜在接受经济观察报记者采访时表示:“按照国土部要求,只有工业用地的买卖可以采取协议出让方式,而商业和住宅用地不能。原因在于协议出让价格标准不透明,容易滋生腐败。而工业用地协议出让,是为让地方政府能够有针对性地招商,从而更好地支持实体经济。”

北京市土地利用事务中心回复经济观察报记者:“这块土地出让是北京市土地利用事务中心公布的信息,具体事项由铜光胡同1号土地使用权人和北京市国土资源局协商而定,但北京市国土资源局在其中议价的话语权非常小。土地出让价格参照标准是2014年1月1日执行的最新版基准地价,土地出让标准最高不会高于基准地价上限。”

值得注意的是,按照相关规定,国有建设用地土地需净地出让,但出让的铜光胡同1号国有建设用地却是毛地。

一位土地部门人士说,如果是普通的招拍挂程序卖地,需要净地出让。但如果是原房主和买家先达成购房协议,同时如果买家希望改变房屋原貌,比如重建和改建,就需要购买这块土地,购地流程会涉及到国土局、市政府、林业局等多个部门。

接近北京市国土资源局的一位不愿具名人士说:“按照国土部规定,应先把这块土地收储整理成净地,再通过上市出让。但其中存在种种执行的难点,导致最后的妥协结果是:(居民)他们自己定价,不改变土地用途,土地价格不低于基准地价的40%,这是政府内部商量结果,不上升到国家法律法规层面,不具备参考价值。”

向洪宜告诉经济观察报记者,这属于土地法律制定中的遗留问题,其中主要有两点:一、虽然《宪法》第10条明确了城市的土地属于国家所有,任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,但并没有相关法律法规对此进行细化解释。其二、尽管国土部规定住宅用地不能通过协议方式出让,但《土地管理法》并未禁止土地协议出让这种方式。换言之,这种案例并未违反法律。

胡同房市场

像铜光胡同1号这样的地块由个人买走的情况,并非孤例。

2007年刘香成以1978元/平米购得西城区大石作胡同3号西城区大石作胡同3号用地,这是北京市国土资源局官网公布的个人购地第一例。

经济观察报记者根据北京市国土资源局官网披露信息的不完全统计,自2007年3月01日刘香成个人购地开始后,大约220名个人采取协议出让获得土地,总涉及面积约5万平米左右,用地性质约90%以居住为主,10%是商业金融用地。而其中,跟铜光胡同1号一样的胡同房,占到了大多数。

从价格来看,2015年以前,每平米地价均没有超过5000元/平米,自2016年开始,这种地块出让价每平米楼面地价超过万元,目前王隽楼面单价算是所有个人购地中最贵的一块。

这些土地到底是怎么获得的呢?

经济观察报记者了解到,这些个人买地业务,常常是通过一些中介的公司来帮忙操作的。李明(化名)是其中一家从事这项业务的公司老板,他从2007年就开始涉入这项业务。据他介绍,其所在公司占到了北京市里相关市场的大头份额。

李明透露,购地者首先是购房者,但是二环内这类平房所处的位置却十分稀缺,都非常老旧,所以购房者通常会希望重新改建。但是如果改变现状,必须购买土地。而由个人来购买毛地,其中的流程非常复杂。“必须找政府申请,走国土局、市政府、国家林业局等很多部门的流程,办理下来时间是18个月左右,个人一般干不了这个事。”

李明看到了其中的商机,并按照土地出让金的10%收取服务费。“我们公司是一条龙服务,除了帮助个人获取地块,也提供后期改建的设计、建筑、装修的服务。”

“从居住的角度,这些地方周边环境并不算佳,停车也非常不方便,并不是很好的住处,但很适合做一件事,就是建私人会所,此外,这种土地是可以允许挖地下室的,地上做会所,地下做酒窖。”李明说。

据悉,李明在2008年到2014年接到了不少私人买地的中介业务,“80%的客户获取土地后是建设私人会所”,但由于2014年后,国家出台了相关政策,对私人会所查的非常严格,会所业务变淡也影响了李明的生意。

有趣的是,记者查询北京国土局官网公开信息,私人购地数在2014年超过10例,2015年是0例。2016年的第一例是李月红以152万元购得东城区大菊胡同甲2号现状城镇住宅用地。

在李明的观察中,购买这些市中心胡同土地的人,都是有钱、有品位、有地位,“客户很少直接和我们见面,保密工作做的挺好的,他们有一个自己的圈子,早就互相认识,谁在哪里有块土地,谁是搞私人会所,谁想做陶渊明,彼此都很了解。”

李明说,经历2014年、2015年低潮后,最近这类业务又好做了,公司在签客户不低于60人。“最近这个圈子又活跃起来,他们炒作的概念,是北京市二环内这种高端会所将合法化。”

在接受记者采访的过程中,一位女士打电话过来告诉李明,她看中了文昌胡同某地,希望周六面谈业务,“她是位美籍华人,”李明说。

(应受访者要求,李明为化名)

 

[责任编辑:王晓静]

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