三四线城市上半年土地账本:卖地收入创历史新高

21世纪经济报道 2018-07-14 10:02
【摘要】
“统计数据显示,各地卖地形势差异较大。因为地价成本较高,一二线城市卖地收入在规模上居前。”

面对房地产的调控政策的层层加码,土地市场的火热形势仍然延续。今年上半年,数量众多的三四线城市卖地行情继续向好,成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。

对地方政府而言,一次性卖地收入,是比财政收入更主要的收入来源。21世纪经济报道记者汇总数据发现,仅今年上半年卖地收入就与去年全年地方一般公共预算收入相当(占比超过90%)的城市数量多达14个,他们分布在浙江、四川、安徽、山东、河南、江西、湖南、河北等诸多省份,绝大部分为非省会的三四线城市。

这些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因为房价上涨带动地价上涨、库存去化较多带来的补库存等,在地方债防风险、地方融资渠道收窄的背景下,部分地方政府存在卖地偿还隐性债务的行为。

记者在采访中了解到,地方政府明面的债务可以借新还旧、滚动发行下去,但隐性债务借新还旧机制不畅,且政策明确将地方政府债务与城投公司债务区隔开来,部分隐性债务短期还债压力较大,卖地偿还成为重要的手段。

三四线城市渐成土地市场主角

统计数据显示,各地卖地形势差异较大。因为地价成本较高,一二线城市卖地收入在规模上居前。据中原地产的统计,今年上半年卖地收入最高的为杭州,累计出让金额为1485亿元,同比增长了99%。其次是重庆的921亿元、苏州的766亿元、北京的751亿元。

其中,一线城市因为限制政策较多,土地收入增幅较低,如北京、上海上半年土地收入为负增长,广州微弱增长了3.6%。二线城市形势分化明显,如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上,而南京、天津、苏州增幅在20%以下。

数量众多的三四线城市紧承其后。大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等,上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右,收入规模仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省,也贡献了部分卖地收入规模超过100亿元的地级市。

从收入增幅来看,三四线城市尤为突出。像岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等,上半年土地出让收入增幅在200%以上,这些三四线城市广泛地分布在湖南、河南、山东、福建、四川、江西、浙江、江苏等省份。

“普遍来看,三四线城市的卖地收入都在刷新历史新高。像岳阳、许昌、淄博等地离中心城市的距离并不近,属于中西部三四线城市,这些城市在2015、2016年市场都比较冷,从2017年逐渐启动,现在成为土地市场的主流。”中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示。

卖地收入增幅靠前的城市,既跟市场热度有关,也跟推地节奏有关。比如湖南岳阳上半年土地收入145亿元,增幅超过10倍,这与2017年上半年基数较低有关。

据岳阳公共资源交易中心数据,2017年岳阳的土地市场就已经走热,尤其是下半年岳阳市区推出较多优质地块,引来不少房地产公司争夺,楼面价最高达到4386元/㎡。2017年岳阳土地成交金额接近96亿元,同比增长15%,收入规模创历史新高,2018年上半年延续了这一趋势。

“限价政策叠加融资成本上行,开发企业的项目利润率压力渐增,在核心区域追逐高价地块的动力减弱。获地能力的制约,使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉,一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比,可能会进一步提升。”交通银行(601328,股吧)高级研究员夏丹表示。

地方加快推地

部分城市今年上半年卖地收入规模,已经超过了2017年全年地方一般公共预算收入。比如湖州今年上半年卖地收入为413亿元,其去年地方一般公共预算收入仅为237亿元。

通过卖地获得一次性收入,对于三四线城市尤为划算。21世纪经济报道记者统计发现,上半年卖地收入与去年全年地方一般公共预算收入相当的(占比规模在90%以上)城市有14个,包括湖州、眉山、亳州、菏泽、阜阳、许昌、达州、上饶、泸州、南充、岳阳等均为三四线城市。这些三四线城市的财政收入规模相对较小,火热的土地市场助推土地收入大涨,卖地收入要比来自经济运行的税收收入更为丰厚。

当然,由于我国财政体制安排,地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴,地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量,上半年卖地收入也相当之可观。

(责任编辑:张博)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
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